文/北京進(jìn)深 徐迪

取證首周，北投棲澐灣取得了相當(dāng)不錯(cuò)的網(wǎng)簽成績。

80套，0.8萬㎡，2.88億元。

成交均價(jià)3.52萬元/㎡，約為預(yù)售均價(jià)的84折。

網(wǎng)簽：小戶型先行

3月28日，棲澐灣西區(qū)6003地塊取得新的預(yù)售證。

共8棟住宅樓，合計(jì)246套房源，擬售均價(jià)4.17萬元/㎡。

· 11#和12#的備案均價(jià)最低，不足4萬/㎡。

目前分別網(wǎng)簽25套和22套，占網(wǎng)簽總量的一半以上。

其中：建面約110㎡房源網(wǎng)簽數(shù)量最多，為18套；

其次為89㎡，網(wǎng)簽14套；

80㎡網(wǎng)簽8套；85㎡網(wǎng)簽7套。

· 6#的備案均價(jià)最高，約4.63萬元/㎡。

為頂配建面約142㎡四居，目前已有4套網(wǎng)簽。

調(diào)規(guī) 更名 大降價(jià)

棲澐灣所在地塊，是北投置業(yè)于2023年6月以25.9億元底價(jià)競得，樓面價(jià)約2.57萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬元/平方米。

從拿地到取新證，北投棲澐灣用了1012天。

這個(gè)項(xiàng)目一路走來很不易，經(jīng)過換帥、調(diào)規(guī)與更名。

2025年初，項(xiàng)目曾以云帆汀瀾取證，推出西區(qū)6003地塊6棟樓，共495套房源，擬售價(jià)格在5.32萬元/m2至5.68萬元/m2，備案均價(jià)5.5萬元/㎡。

取證后一直未開盤，直到8月份，項(xiàng)目進(jìn)行了一次顛覆性調(diào)規(guī)。

涉及總平面圖、戶型、立面配套、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等諸多細(xì)項(xiàng)。

然而，最受關(guān)注的還是，它增加了開敞陽臺(tái)等新規(guī)配置，躋身四代宅好房子行列。

調(diào)整之后，戶型建面為79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。上車戶型變成了時(shí)下最受剛需歡迎的小三居。

疊加南陽臺(tái)、北設(shè)備平臺(tái)、側(cè)面飄窗的贈(zèng)送，實(shí)得率最高做到了95%。

同樣調(diào)整的，還有整體的售價(jià)水平。

擬售均價(jià)從5.5萬調(diào)至4.2萬，每平米降了1萬 。

這個(gè)價(jià)格放在遠(yuǎn)郊新房市場也是挺香的，而且還是好房子 全精裝交付。

北投置業(yè)總經(jīng)理屈晨看得很清楚，現(xiàn)在的通州市場，已經(jīng)跟兩年前大變天了。

棲澐灣為了不重蹈“兄弟盤”晟景汀瀾的覆轍，在定價(jià)上肯定有所考量。

如果定太高，無人問津，不僅庫存難去，還占用資金。

屈晨的打法，是走平民路線，3萬 的房源，而且還是精裝修交付。

縫差僅1萬，硬拼性價(jià)比

這么一來，項(xiàng)目的地價(jià)縫差不到1萬元/㎡。

通常而言，地價(jià)縫差越大，能讓開發(fā)商有更多操作空間，用心打造產(chǎn)品；反之，地價(jià)縫差越小，開發(fā)商可能為了保利潤，會(huì)“砍”成本、偷偷減配。

綜合對比下其他通州樓盤的地價(jià)縫差：

招商朝棠攬閱的樓面價(jià)3.12萬/㎡，一期成交價(jià)5.8萬/㎡，地價(jià)縫差2.68萬/㎡；

招商云璟攬閱的樓面價(jià)2.86萬/㎡，成交價(jià)5.7萬/㎡，地價(jià)縫差2.84萬/㎡；

中鐵建花語璟云的樓面價(jià)3.58萬/㎡，成交價(jià)5.7萬/㎡，地價(jià)縫差2.12萬/㎡；

中建運(yùn)河玖院的住宅樓面價(jià)3.06萬/㎡，一期成交價(jià)6.2萬/㎡，地價(jià)縫差3.14萬/㎡。

可見，棲澐灣的地價(jià)縫差是真的小。

對比上述項(xiàng)目，棲澐灣最大的硬傷還是城市界面。

通州張家灣板塊并不是通州傳統(tǒng)的主城區(qū)，配套主要靠未來規(guī)劃，周邊現(xiàn)在比較荒。

目前該項(xiàng)目距離地鐵站有一段距離，最近的1號(hào)線、7號(hào)線花莊站步行大約2.4公里。