近日，在“希臘2026：商業(yè)、房地產(chǎn)與投資”論壇上，由房地產(chǎn)平臺Spitogatos發(fā)布的最新市場“晴雨表”（亦稱“房地產(chǎn)溫度計”）引發(fā)廣泛關(guān)注。該報告結(jié)合2019年至2025年數(shù)據(jù)，對阿提卡大區(qū)住宅售價與租金變化進行系統(tǒng)分析，揭示出當前希臘房地產(chǎn)投資回報的結(jié)構(gòu)性變化。

房價漲幅跑贏租金，回報率整體下滑

報告顯示，近年來以雅典市中心及南部沿海為代表的熱門區(qū)域，盡管持續(xù)吸引國際投資者，但其租賃回報率卻明顯走低。

2019年至2025年期間，阿提卡多數(shù)區(qū)域房價漲幅顯著高于租金漲幅，直接導致“購房成本上升、租金回報滯后”的局面。投資者需要投入更高資金，卻難以獲得同步增長的租金收益，整體投資回報率持續(xù)承壓。

從“購房所需租金月數(shù)”這一核心指標來看（即房價相當于多少個月租金），多個區(qū)域呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，意味著回本周期明顯拉長：

• 雅典市中心：161個月 → 212個月

• 南部郊區(qū)：241個月 → 311個月

• 比雷埃夫斯：184個月 → 242個月

這一趨勢清晰表明，住宅投資的回收周期正在普遍延長。

區(qū)域差異顯著：高價未必高回報

報告同時指出，阿提卡各區(qū)域之間的租售比差異明顯：

• Glyfada：約342個月

• Papagou：約459個月

• Petroupoli：約335個月

• Drapetsona：約332個月

• Gerakas：約331個月

• Saronida：約333個月

其中，Papagou等區(qū)域回收周期更長，意味著回報率相對更低。

值得注意的是，研究打破了“低價=高回報”的傳統(tǒng)認知。數(shù)據(jù)顯示，即便是房價較高的區(qū)域，其回報率未必更低；而部分非核心區(qū)域，也可能因供需關(guān)系緊張而導致回報優(yōu)勢不明顯。

例如，在格利法達、佩特魯波利和德拉佩察納等需求差異較大的區(qū)域之間，回報周期卻十分接近（約332至342個月）。分析指出，這主要源于部分區(qū)域房源供應不足，推高了整體房價，從而“拉平”了不同區(qū)域之間的收益差距。

市場結(jié)構(gòu)變化：投資決策更趨復雜

2025年數(shù)據(jù)顯示，阿提卡售租比較高（即回報周期較長）的區(qū)域包括：Athens Center、Papagou、Argyroupoli、Petroupoli、Gerakas、Neo Faliro、Drapetsona及Saronida等。

這表明，影響房地產(chǎn)投資回報的因素正變得更加多元：不僅包括房價和租金水平，還涉及區(qū)域供給、市場需求及人口流動等結(jié)構(gòu)性變量。

從“看地段”到“看數(shù)據(jù)”

業(yè)內(nèi)人士指出，此次“晴雨表”的發(fā)布，為投資者提供了更具量化意義的參考框架，例如：“若希望實現(xiàn)每月1000歐元租金收入，需要在不同區(qū)域投入多少資金”。

整體來看，希臘房地產(chǎn)市場正從過去依賴“地段與熱度”的經(jīng)驗判斷，轉(zhuǎn)向更加理性、數(shù)據(jù)驅(qū)動的投資階段。

在當前市場環(huán)境下，投資者若僅依據(jù)“熱門區(qū)域”或“房價高低”進行決策，已難以獲得理想回報。未來，只有結(jié)合租售比、供需結(jié)構(gòu)及長期趨勢進行綜合分析，才能在不斷變化的市場中把握更穩(wěn)健的投資機會。（蔡玲 吳琴）

圖源：in.gr