最近有兩組數(shù)據(jù)，看似無(wú)關(guān)，實(shí)則勾勒出樓市最真實(shí)的底色。

一組是全國(guó)視角：六大國(guó)有銀行個(gè)人房貸余額三年少了1.9萬(wàn)億，創(chuàng)下連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)的紀(jì)錄。

另一組是東莞數(shù)據(jù)：2025年全市公積金貸款發(fā)放額同比減少28%，但提取額增長(zhǎng)了15.67%，租房提取更是井噴式上漲。

把這倆數(shù)據(jù)放在一起看，會(huì)發(fā)現(xiàn)東莞人的購(gòu)房邏輯，正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜悄悄的革命。

01

房貸余額降了，但公積金更“活”了

先看大環(huán)境。

大行的房貸余額從2022年的近27萬(wàn)億頂點(diǎn)，一路下滑到去年的25萬(wàn)億，1.88萬(wàn)億的縮水背后有三個(gè)“減法”：新增需求疲軟、提前還款潮、正常還本付息。

這不是某家銀行的風(fēng)控問(wèn)題，而是整個(gè)房地產(chǎn)周期換擋的必然代價(jià)。

工商銀行、建設(shè)銀行房貸不良率雙雙攀升，交通銀行副行長(zhǎng)在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言“一季度房貸還款量大于發(fā)放量”，這些信號(hào)都在說(shuō)明——靠貸款堆起來(lái)的樓市繁榮，正在回歸理性。

但東莞的情況更有意思。

2025年?yáng)|莞公積金繳存額247.69億，同比增長(zhǎng)6.85%，實(shí)繳人數(shù)達(dá)到240.9萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)5.62%。

按理說(shuō)，池子里的水多了，貸款應(yīng)該跟著漲才對(duì)?？善J款發(fā)放量同比掉了近三成，69.54億元的發(fā)放額創(chuàng)下近年新低。

錢(qián)都去哪了？答案是：提取端。

02

不買(mǎi)房也能用公積金

拆開(kāi)東莞公積金提取明細(xì)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)驚人的結(jié)構(gòu)變化。

償還房貸本息占比41.02%，依然是最大頭。

但租賃住房提取占比已經(jīng)沖到26.62%，同比增長(zhǎng)12.53%，全年98.26萬(wàn)人次辦了租房提取。

這意味著什么？

每4個(gè)用公積金的人里，就有1個(gè)是在交房租，而不是還房貸。

對(duì)比一下，2025年?yáng)|莞公積金貸款發(fā)放0.74萬(wàn)筆，而租房提取98.26萬(wàn)人次，是它的132倍。

即便考慮到一人可能多次提取，這個(gè)懸殊依然說(shuō)明：越來(lái)越多的東莞人選擇“先租后買(mǎi)”，或者干脆把公積金當(dāng)成租房補(bǔ)貼在用。

這背后是政策導(dǎo)向的精準(zhǔn)發(fā)力。

2025年，東莞把租房提取額度提高到月繳存額的70%、上限1800元，多子女家庭還能全額提取。

一套組合拳下來(lái)，居住支出的壓力確實(shí)在實(shí)實(shí)在在地減輕。

03

二手房成交占8成

再看貸款結(jié)構(gòu)，更值得玩味。

2025年?yáng)|莞公積金貸款中，購(gòu)買(mǎi)二手房的比例高達(dá)80%，買(mǎi)新房的只占不到兩成。

為什么偏愛(ài)二手房？三個(gè)現(xiàn)實(shí)原因：

第一，確定性焦慮。新房交付風(fēng)險(xiǎn)雖然降低，但購(gòu)房者更愿意為“看得見(jiàn)摸得著”的房子買(mǎi)單。

第二，價(jià)格博弈空間。二手房議價(jià)余地更大，尤其在當(dāng)前買(mǎi)方市場(chǎng)，撿漏機(jī)會(huì)更多。

第三，即住即用的剛性需求。30-40歲借款人占比56.19%，這個(gè)年齡段對(duì)入住時(shí)效、學(xué)區(qū)配套有硬性要求，等不起期房的兩三年周期。

說(shuō)白了，買(mǎi)房人更務(wù)實(shí)了，不追求新房情結(jié)，更在乎確定性和性?xún)r(jià)比。

其實(shí)，透過(guò)公積金這個(gè)窗口，能看到一場(chǎng)精準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)調(diào)整正在發(fā)生。

一方面，貸款門(mén)檻在降低、保障性住房支持力度在加大、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在放寬，真正需要房子的人確實(shí)更容易上車(chē)了。

2025年發(fā)放的貸款中，95.86%是首套房，30歲以下借款人占21.39%，錢(qián)流向了該去的地方。

另一方面，租房提取、老舊電梯改造提取、首付提取擴(kuò)圍，讓沉淀的資金流動(dòng)起來(lái)，在不推高杠桿的前提下支撐了消費(fèi)。

而就在4月2日，東莞又往前走了一步。

新政明確，人才、裝配式住宅、綠色建筑、多子女家庭、連續(xù)5年未提取等五類(lèi)情形，最高貸款額度上浮20%至180萬(wàn)元；配售型保障房更上浮50%至225萬(wàn)元。

這幾點(diǎn)，分別指向人才引進(jìn)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、生育友好和長(zhǎng)期儲(chǔ)備，上浮不疊加的設(shè)計(jì)務(wù)實(shí)精準(zhǔn)。

對(duì)符合條件的剛需來(lái)說(shuō)，180萬(wàn)覆蓋一套小三房已足夠，月供壓力實(shí)實(shí)在在減了不少。

最后結(jié)尾

六大行房貸余額三年縮水1.9萬(wàn)億，放在過(guò)去是恐慌信號(hào)，今天再看，更像是市場(chǎng)出清的必經(jīng)之路。

2026的東莞樓市，沒(méi)有房?jī)r(jià)大反彈的神話(huà)，但一個(gè)更健康的市場(chǎng)，正在悄然生長(zhǎng)。

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