作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

很明顯的信號(hào)已經(jīng)擺在眼前 ——豪宅，成了當(dāng)前樓市最硬的壓艙石。

當(dāng)市場(chǎng)還在糾結(jié) “底在哪里”“剛需何時(shí)入場(chǎng)”“成交量能不能回暖” 時(shí)，一線與核心城市的豪宅市場(chǎng)，而且是超級(jí)豪宅的市場(chǎng)，早已走出了一輪獨(dú)立行情——

價(jià)格越貴、賣(mài)得越好；地段越核心、去化越驚人；開(kāi)盤(pán)越密集、熱度越不退。

這種看似 “反直覺(jué)” 的景象，正在深圳、北京、上海、廣州、杭州同步上演。

越貴越買(mǎi)，成為共識(shí)

先看深圳。

這座以速度著稱的城市，正在用兩場(chǎng)現(xiàn)象級(jí)開(kāi)盤(pán)，刷新大家對(duì)豪宅的認(rèn)知。

如果說(shuō)，位于深圳前海桂灣的海晏府，備案均價(jià)約14.2萬(wàn)/㎡，賣(mài)了約九成的成績(jī)。

放在往常，這已是絕對(duì)的爆款成績(jī)。

但在今年的深圳市場(chǎng)，這個(gè)成績(jī)還“不算頂尖”。

因?yàn)?，時(shí)隔僅一周，位于寶安中心的觀潮府直接把天花板再往上推。

位于寶安區(qū)寶安中心直面灣區(qū)之眼歡樂(lè)港灣的觀潮府，銷(xiāo)售均價(jià)約150917.62元/㎡（含室內(nèi)裝修價(jià)格），4月26日開(kāi)盤(pán)賣(mài)了60億元，銷(xiāo)售210套左右，整體去化超過(guò)了九成，去到了約95%。

這個(gè)項(xiàng)目，單價(jià)更高、門(mén)檻更貴、熱度更炸，完全顛覆了價(jià)高必慢走的邏輯。

銷(xiāo)售價(jià)格更貴，銷(xiāo)售成績(jī)更為扎眼，這太反市場(chǎng)的直覺(jué)了。

更讓市場(chǎng)反直覺(jué)的是，這兩大項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的時(shí)間如此之近，開(kāi)盤(pán)的價(jià)如此之高，都屬于刷新市場(chǎng)天花板的級(jí)別，一下都賣(mài)出超過(guò)九成，似乎這些10萬(wàn)+的項(xiàng)目都賣(mài)出“白菜價(jià)”的即視感。

其中，前海桂灣的海晏府，備案速度也相當(dāng)快，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，僅開(kāi)盤(pán)一周余，151套住宅，就只剩65套備案。（截至2026年4月27日）

不是說(shuō)市場(chǎng)的持幣買(mǎi)家都在觀望嗎？不是說(shuō)市場(chǎng)的底還未到嗎？

況且兩大住宅的門(mén)檻并不低。

市場(chǎng)一邊喊著“觀望情緒濃”，一邊用真金白銀把核心頂豪買(mǎi)到缺貨，這種強(qiáng)烈的割裂感，全國(guó)核心城市也同樣上演著。

北京的豪宅市場(chǎng)同樣硬核——位于海淀區(qū)上地樹(shù)村板塊的中海?安瀾北京，截至2026年4月27日，已經(jīng)累計(jì)網(wǎng)簽40，成交均價(jià)約142538.39元/㎡，是今年3月北京住宅成交排行榜TOP3的項(xiàng)目。

同期，北京潤(rùn)園、中海玖樹(shù)滿和等高端項(xiàng)目持續(xù)霸榜，千萬(wàn)級(jí)改善與頂豪同步走量，證明北京高凈值群體購(gòu)買(mǎi)力從未消退。

上海內(nèi)環(huán)豪宅熱度不減——位于楊浦濱江板塊的保利·外灘曜，加推部分房源備案均價(jià)約14.2萬(wàn)元/㎡，開(kāi)盤(pán)首日去化率超93%，成為2026年上海內(nèi)環(huán)首個(gè)開(kāi)盤(pán)去化率破九成的新房；

廣州金融城頂豪直接賣(mài)成“百億級(jí)爆款”——位于天河區(qū)金融城板塊的保利玥璽灣，首度開(kāi)盤(pán)就賣(mài)了百億，今年1-3月累計(jì)網(wǎng)簽52套，成交均價(jià)17.7萬(wàn)元/㎡，套均價(jià)5117.73萬(wàn)元，用極致熱度定義天河金融城的豪宅地位。

杭州更是迎來(lái)歷史性時(shí)刻——位于濱江區(qū)府沿江板塊的中海?萬(wàn)潮玖序作為杭州首個(gè)備案價(jià)破10萬(wàn)+的新盤(pán)，4月23日推出42套260㎡戶型，開(kāi)盤(pán)即售罄，宣告杭州正式邁入“10萬(wàn)+頂豪時(shí)代”；

緊隨其后的奧映世紀(jì)，位于蕭山區(qū)錢(qián)江世紀(jì)城核心板塊，備案均價(jià)約8.77萬(wàn)/㎡，最高單價(jià)約11.53萬(wàn)/㎡，86套238—388㎡戶型、總價(jià)1460萬(wàn)—4500萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天賣(mài)出81套，賣(mài)出20億+銷(xiāo)售額。

梳理這些項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)共性，它們均占據(jù)城市最核心板塊、最優(yōu)質(zhì)地段，大多是近年拍出的“地王”項(xiàng)目。

它們的開(kāi)盤(pán)表現(xiàn)高度一致——高價(jià)、快銷(xiāo)、高去化、高金額。

這背后傳遞的信號(hào)再清晰不過(guò)——各大核心城市的頂級(jí)購(gòu)買(mǎi)力，遠(yuǎn)比想象中更深不見(jiàn)底；豪宅撐起來(lái)的市場(chǎng)，步調(diào)驚人一致。

一個(gè)新的市場(chǎng)共識(shí)正在全國(guó)落地，各個(gè)城市都在加速確立板塊豪宅核心格局，全新的高端居住圈層正在崛起。

而深圳前海與寶中兩大頂豪的熱銷(xiāo)，更是直接印證——寶中、前海正試圖躋身深圳的新豪宅圈，深圳西部核心區(qū)的價(jià)值天花板，已被徹底打開(kāi)。

豪宅托底背后

豪宅熱銷(xiāo)從來(lái)不是孤立事件，它正在深刻影響整個(gè)樓市的預(yù)期與節(jié)奏。

一線及核心城市以高端豪宅為價(jià)值抓手，打開(kāi)價(jià)格上限，拉升板塊價(jià)值底盤(pán)，也為樓市修復(fù)帶來(lái)了有力托底。

頂豪就像樓市的定海神針，高端購(gòu)買(mǎi)力投票，再逐步傳導(dǎo)至改善市場(chǎng)，最終帶動(dòng)整體行情。

最直觀是深圳二手房市場(chǎng)。

截至4月27日，深圳二手住宅成交量已累計(jì)達(dá)4827套，全月有望繼續(xù)突破5000套大關(guān)。

若4月成功站穩(wěn)5000套，意味著深圳二手房將在剔除春節(jié)影響的2月后，連續(xù)3個(gè)月站上5000套枯榮線，標(biāo)志著二手房市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入企穩(wěn)通道。

有的人會(huì)疑惑，深圳常住人口超1700萬(wàn)，需求龐大，為何樓市總是 “冷熱不均”？

因?yàn)榇鸢覆卦谡鎸?shí)的購(gòu)買(mǎi)力結(jié)構(gòu)里。

數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊。

2009 年1月—2026年3月，深圳一二手房累計(jì)總成交約206.38萬(wàn)套，平均每月僅9970套。

歷史峰值出現(xiàn)在2009年12月，單月一二手房累計(jì)成交32246套；而累計(jì)成交超20000套的月份僅有13個(gè)，超10000套的月份也只有89個(gè)。

而對(duì)比人口數(shù)據(jù)可以看到，2009 年深圳常住人口995.01萬(wàn)，2024年增至1798.95萬(wàn)，16年間新增約803.94萬(wàn)人；戶籍人口從241.45萬(wàn)增至631.01萬(wàn)，新增389.56萬(wàn)人。

但16年商品房總成交僅206.38萬(wàn)套，占2024 年常住人口比例不足12%。

其中還包含大量置換、重復(fù)交易與家庭戶，真正能入場(chǎng)的人群本就有限。

而當(dāng)下市場(chǎng)仍處于底部摩擦階段，有效購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步收縮。

深圳二手房掛牌量已突破8.8萬(wàn)套，較2025年11月增加4420套，供給持續(xù)高位。

但即便如此，核心位置的10萬(wàn)+/㎡的新房依舊銷(xiāo)售旺盛，則更加說(shuō)明，深圳樓市的有效購(gòu)買(mǎi)力高度集中，且實(shí)力深不見(jiàn)底；單價(jià)10萬(wàn)+、占據(jù)核心地段的頂豪項(xiàng)目，更是只面向極少數(shù)頂級(jí)購(gòu)買(mǎi)力。

當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，剛需猶豫、改善觀望，唯有真正有效的購(gòu)買(mǎi)群體敢于出手。

但也恰恰說(shuō)明，深圳樓市，從來(lái)都是屬于少數(shù)人的牌桌。

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