8月12日，備受市場關(guān)注的貝殼發(fā)布了2021年第二季度及上半年財(cái)報(bào)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，貝殼今年上半年?duì)I收達(dá)449億元人民幣，同比大幅增長64.6%，調(diào)整后凈利潤為31.4億元。

營收大增的背后是今年上半年貝殼總交易額（GTV）的大規(guī)模增長，這一數(shù)字達(dá)到了2.29萬億元，同比增長的幅度是72.3%。這一半年交易總額不僅超越了貝殼赴美IPO時(shí)公布的2019年全年GTV2.1萬億元，也是貝殼歷史上前所未有的，突破了記錄。

把這一數(shù)據(jù)拆分來看，今年上半年，貝殼的存量房GTV為1.33萬億元，同比增長70.1%；新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)到8417億元，同比增長70.7%；另外，貝殼新興及其它業(yè)務(wù)營收突破12億元，同比增長68.9%。

縱觀今年上半年的市場環(huán)境，在三道紅線、貸款集中度管理、限貸、限價(jià)、限購、貸款審批周期加長和貸款利率提高等一系列調(diào)控重壓之下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)早已進(jìn)行下行周期，貝殼在困難重重的上半年能夠逆勢大增實(shí)屬不易。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月，全國各地共出臺了352次的調(diào)控政策。而且在三穩(wěn)基調(diào)下，現(xiàn)在的政策一次比一次穩(wěn)準(zhǔn)狠，市場空間也越來越小。那么，貝殼為何能在上半年實(shí)現(xiàn)逆勢大幅增長、穿越行業(yè)周期的呢？

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在8月12日舉行的貝殼投資者電話會議上，貝殼董事長兼CEO彭永東談到了貝殼上半年的幾組關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

在存量房交易方面，上半年全國存量房市場交易額同比增長41%。與此相比，上半年貝殼存量房交易GTV同比增長70.1%達(dá)到1.33萬億元人民幣，其中非鏈家門店的存量房交易GTV同比增長達(dá)89.6%。

在新房交易業(yè)務(wù)方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年全國新房交易額同比增長39%。與此相比，貝殼上半年新房交易GTV同比增長70.7%達(dá) 8417億元人民幣，非鏈家門店的新房GTV同比增長達(dá)84.5%。

應(yīng)該如何理解這兩組數(shù)據(jù)呢？上半年貝殼交易總額之所以能超越市場平均增幅而大幅增長，其實(shí)是主要來源于非鏈家門店的增長貢獻(xiàn)。貝殼正越來越接近助力行業(yè)進(jìn)步的目標(biāo)。

也正因?yàn)槿绱?，貝殼在市場下行的初期階段的抵御周期效果得以展現(xiàn)。

在當(dāng)前的市場下行環(huán)境中，貝殼卻在忙著下苦功夫、笨功夫、細(xì)功夫，就是做精細(xì)化管理和服務(wù)品質(zhì)、交易效率的提升。

例如，截至6月底，貝殼已經(jīng)在30個(gè)城市運(yùn)營了287個(gè)簽約中心，簽約中心的目的則是要大幅提升客戶在簽約環(huán)節(jié)的服務(wù)體驗(yàn)和安全性。

此外，貝殼也在持續(xù)推進(jìn)門店的一二手經(jīng)紀(jì)人分崗。在核心的21個(gè)城市中，已有61%以上的門店完成了一二手分崗。

這一舉措直接提升了合作效率。在二季度末，所有分崗門店完成的交易單里，已有14.4%由一二手經(jīng)紀(jì)人合作完成，而第一季度這一比例僅為7.7%。在成都，一二手合作占比更是達(dá)到21.7%，二季度末店均效率較未分崗門店提升17%。

在提升品質(zhì)和效率方面，貝殼還在力推一件事：就是賦能經(jīng)紀(jì)人與客戶互動的數(shù)字化工具“必行PAD”，在這個(gè)APP的輔助下，客戶可以更清晰全面地了解房屋現(xiàn)狀、未來裝修效果等信息，結(jié)果一目了然。

也正因此，經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)內(nèi)容會更加標(biāo)準(zhǔn)化、更豐富、更專業(yè)。經(jīng)紀(jì)人和客戶之間更快建立信任。

在新房業(yè)務(wù)方面，貝殼已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全國所有進(jìn)入城市的新房樓盤超過100個(gè)字段的描述完備率。

值得一提的是，在更豐富、真實(shí)、準(zhǔn)確的線上信息展示基礎(chǔ)上，貝殼更增加了新房樓盤不利因素展示模塊，站在C端，幫消費(fèi)者更全面了解房屋信息，做出合理決策。

對于新房市場交易，貝殼在穩(wěn)步推進(jìn)新房生態(tài)治理。貝殼已與97%的合作開發(fā)商簽署了“五不”承諾協(xié)議，即“不截客”、“不洗客”、“不行賄”、“不收取客戶資金”、“不虛假宣傳”，保障開發(fā)商的利益。

成功往往來源于細(xì)節(jié)。這些看繁瑣細(xì)致的內(nèi)容，恰恰是奠定貝殼服務(wù)品質(zhì)、交易效率提升的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也逐步筑高了與同行的競爭壁壘。同樣，也是貝殼上半年業(yè)績能大幅增長的主要原因之一。

8月13日，日本知名投行野村證券就貝殼上半年財(cái)報(bào)發(fā)布研報(bào)，研報(bào)表示，對貝殼長期業(yè)績增長充滿信心，對短期內(nèi)市場下行對貝殼造成的影響持保守態(tài)度。同時(shí)，分析師關(guān)注到管理層在電話會中已澄清，目前未收到關(guān)于限制住房交易傭金費(fèi)率的信息，預(yù)期下半年存量房交易費(fèi)率將保持相對穩(wěn)定。

與此同時(shí)，野村證券繼續(xù)看好貝殼新房業(yè)務(wù)的發(fā)展前景。研報(bào)認(rèn)為，國內(nèi)一二線城市的新房去化率由75%下降至65%，這將促使開發(fā)商更加依賴外部去化渠道，新房業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀樨悮さ南乱粋€(gè)增長引擎。

因此，此次研報(bào)再次維持貝殼買入評級，目標(biāo)價(jià)為39.27美元，較當(dāng)日股價(jià)仍有98%的上行空間。

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2011年，鏈家的創(chuàng)始人左暉曾帶領(lǐng)高管們到北京近郊一個(gè)酒店里開內(nèi)部會，會議討論的題目就是“如何干掉鏈家”。這么多年來，左暉一直拷問管理層：“如果我們這些人出來創(chuàng)業(yè)，要如何才能打敗鏈家?”

這一靈魂拷問后來一直伴隨了鏈家和貝殼的多年來的發(fā)展，強(qiáng)烈的危機(jī)意識也讓貝殼不斷思索：面對行業(yè)大約三年一個(gè)周期的波動，如何才能穿越周期，成為市場最后的贏家？

而現(xiàn)在，行業(yè)又開始一個(gè)新的下行周期。持續(xù)密集嚴(yán)厲的調(diào)控政策，疊加一系列綜合因素，讓國內(nèi)不少城市的房地產(chǎn)市場交易出現(xiàn)了明顯下滑。

面對這種局勢，空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)博士認(rèn)為，市場調(diào)整并不可怕，應(yīng)該相信市場是中性的。市場雖然有周期，但其本質(zhì)是中性的，交易會在短期內(nèi) " 隱藏 "，卻不會在長期內(nèi)消失。

另外，也應(yīng)該相信調(diào)控的終極目標(biāo)是為了市場穩(wěn)定。穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期一直是政府的調(diào)控目標(biāo)，這一點(diǎn)從未變化。穩(wěn)定的市場是對所有行業(yè)參與者的最大支持，也只有市場穩(wěn)定，房地產(chǎn)這塊土壤才能讓企業(yè)更持續(xù)、更穩(wěn)健地發(fā)展。

其實(shí)，作為貝殼的掌門人，彭永東對于如何穿越周期問題的思考也一直沒有間斷。

在此次的電話交流會上，彭永東說，回顧過去20年的經(jīng)歷，每次的市場周期調(diào)整都給貝殼帶來了面向未來的品質(zhì)迭代、戰(zhàn)略思考和發(fā)展機(jī)會。

“每一個(gè)市場調(diào)整都引發(fā)我們思考一個(gè)問題，有我們和沒有我們對這個(gè)行業(yè)意味著什么不一樣，這也激勵我們踐行長期主義，做出一個(gè)又一個(gè)變革促進(jìn)服務(wù)品質(zhì)的提升和行業(yè)的迭代。很顯然，如果沒有每次的市場調(diào)整和所激發(fā)的創(chuàng)新力量，行業(yè)就不會有今天的發(fā)展?！?/p>

這一次，彭永東依然相信，貝殼會猶如過去20年來一樣，再一次向內(nèi)歸因，去找尋穿越市場波動，在未來長期創(chuàng)造價(jià)值的機(jī)會。向市場證明一個(gè)有能力的、可持續(xù)發(fā)展的、有社會責(zé)任感的向上向善的企業(yè)，能在相對波動的市場環(huán)境里為消費(fèi)者和行業(yè)提供價(jià)值。

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在股神巴菲特的辦公室里，貼著一張美國棒球手的海報(bào)，他就是對巴菲特投資理念影響極大的人：波士頓紅襪隊(duì)的擊球手泰德，被稱為“史上最佳擊球手”，他獲得這一稱號的原因就是，作為一個(gè)有極強(qiáng)大的定力和冷靜內(nèi)心的擊球者，泰德只打高概率的球。

巴菲特把這種策略應(yīng)用到了投資領(lǐng)域，形成了自己獨(dú)特的投資哲學(xué)：只投資高價(jià)值、有護(hù)城河的公司，其他的根本不看。

顯然，貝殼也意識到，要想穿越市場周期，讓市場最終認(rèn)可，就必須得做一家有高價(jià)值并持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)。

行業(yè)周期的轉(zhuǎn)換也帶動著經(jīng)紀(jì)行業(yè)的持續(xù)轉(zhuǎn)變。按照楊現(xiàn)領(lǐng)博士的雙曲線理論，現(xiàn)在的經(jīng)紀(jì)公司正在邁向品質(zhì)服務(wù)的黃金時(shí)代。這是因?yàn)?，過去20多年，無論是居民杠桿，還是開發(fā)商杠桿，都達(dá)到了不可持續(xù)的臨界點(diǎn)，這也是最近一輪調(diào)控以金融為切入點(diǎn)的重要原因。地產(chǎn)行業(yè)金融屬性弱化，居住屬性回歸，為中介經(jīng)營帶來一個(gè)更平穩(wěn)的發(fā)展周期，這是利好因素。

只有穩(wěn)定的市場環(huán)境，經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)溢價(jià)才能最終體現(xiàn)，經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)化、職業(yè)化才能真正展開，行業(yè)的效率、品質(zhì)驅(qū)動才能取代規(guī)模驅(qū)動。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，住房越來越變成一個(gè)服務(wù)業(yè)，這是不可逆的方向。從中長期來看，居住服務(wù)業(yè)必然是一個(gè)覆蓋交易、租賃、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)改造等多品類經(jīng)營的行業(yè)，也會是年輕人租房、中產(chǎn)買房、老年人養(yǎng)老的全齡化產(chǎn)業(yè)，而不再是單純的交易或開發(fā)。

也正因?yàn)榇耍薪楣疽堰M(jìn)入品質(zhì)的黃金時(shí)代。新時(shí)代，交易變得日益復(fù)雜，交易周期更長，消費(fèi)者決策更理性，這對經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)化、職業(yè)化提出更高要求。

楊現(xiàn)領(lǐng)的這一判斷跟貝殼正在做的事不謀而合。而貝殼也在品質(zhì)競爭的黃金時(shí)代中不斷深挖護(hù)城河，筑高競爭壁壘，并逐步拉大和競爭對手的距離。

當(dāng)下的貝殼，除了在做前文提到的精細(xì)化管理和服務(wù)品質(zhì)、交易效率的提升以外，也在積極發(fā)力布局第二賽道，滿足更廣泛的居住需求。

今年上半年，貝殼在不斷地持續(xù)地投入產(chǎn)品研發(fā)，不斷增強(qiáng)家裝業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、流程化和線上化水平。經(jīng)過努力，取得了良好的成效。今年第二季度，貝殼自營被窩家裝在北京完成單量同比增長十倍以上，Home SaaS系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)銷售（CRM）、BIM設(shè)計(jì)、交付、供應(yīng)鏈、中臺管理等五大模塊落地。

此外，7月6日，貝殼宣布與華東區(qū)域知名裝企圣都家裝簽署合作協(xié)議。貝殼牽手圣都，有利于加速雙方對家裝行業(yè)的布局和深耕，提升家裝行業(yè)效率與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。通過復(fù)用在房產(chǎn)交易領(lǐng)域的多年產(chǎn)業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和天然的獲客、轉(zhuǎn)化能力，貝殼正逐步延伸品質(zhì)居住服務(wù)鏈條，為更多消費(fèi)者創(chuàng)造更多元價(jià)值。

事實(shí)上，每輪周期的政策調(diào)整年份，貝殼在下一年都會做今天看來“難而正確”的事。例如，2009年開始做科學(xué)化管理，2012年開始做真房源、發(fā)力客戶體驗(yàn)和線上，2015年開始全國化布局，2017年-2018年在做貝殼。

彭永東說，市場周期波動也在幫助企業(yè)重新思考自身存在價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值與長期主義是貝殼以上動作背后的主要思考。長期主義是經(jīng)歷過過往高低之后的相信和選擇?！斑^往這么多年，我們堅(jiān)持去創(chuàng)造價(jià)值，同時(shí)結(jié)合我們自己能力能在更大‘住’的領(lǐng)域去創(chuàng)造更大的價(jià)值，我想我們才能去穿越周期?！?/p>