什么是法拍房

最近幾年法拍房火爆， 法拍房其實(shí)由來已久，已經(jīng)有20多年的歷史了，只是很少出現(xiàn)在大眾購房者的視野內(nèi)，在2018年730政策前都是投資公司、資產(chǎn)公司、投資客、炒房團(tuán)的生財(cái)之本，直至新政策出臺致使這個(gè)消化途徑的消化能力大大削弱才流向市場，時(shí)至今日，法拍房這個(gè)購房途徑已為大多數(shù)購房者所能接受。

法拍房簡單來講，就是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。大部分是由于投資失敗，資金鏈斷裂或者沾染高利貸跑路所引起。

法拍房的優(yōu)勢

1、法拍房是通過網(wǎng)上拍賣，結(jié)果公開、公平、公正；

2、價(jià)格低，一般成交價(jià)格比市場價(jià)低10-20%；

3、交易時(shí)間極短，房產(chǎn)過戶僅1個(gè)月左右；

4、可以抵押貸款，且審批時(shí)間僅20天左右；

5、比二手房交易更安全，因?yàn)槎址抠I賣過戶期間，極有可能因賣方存在其他債務(wù)使該房產(chǎn)被法院查封，或賣方一房多賣或者賣家反悔等；

6、深圳綠本房產(chǎn)只有通過法拍才算合法交易，且可以相關(guān)部門登記備案。

競拍法拍房的流程

第一，核查購房資格和貸款資格

第二，選定意向房源

第三，意向房源盡調(diào)

第四，房源沒問題，繳納拍房保證金

第五，參與出價(jià)競拍

第六，領(lǐng)成交確認(rèn)書

第七，繳納首期款，辦理好按揭手續(xù)

第八，放尾款到法院，法院出裁定書

第九，遞件過戶 ，去稅務(wù)局核稅繳稅

第十，領(lǐng)取新房產(chǎn)證，清場收房

誰可以購買法拍房

有些城市的法拍房是不限購，甚至一個(gè)城市的某個(gè)區(qū)域是不限購的，各地政策都不一樣，目前深圳的法拍房需符合限購政策

住宅類：就是普通商品房。個(gè)人購買需要深戶或5年連續(xù)不間斷社保，企業(yè)不可購買。

商業(yè)類：就是公寓、商鋪、寫字樓、廠房。個(gè)人、企業(yè)均可購買

如果是深圳戶口：家庭限購兩套，單身限購一套，離異限購一套

如果是非深圳戶口但能提供連續(xù)5年社保或納稅證明，不管家庭還是個(gè)人，都是限購一套

法拍房怎么看房呢

法拍房看房與普通二手房完全不同，二手房是業(yè)主自愿出售，為了賣出房子會配合看房，法拍房截然相反，業(yè)主（債務(wù)人）主觀上是不愿意出售的，所以大部分業(yè)主都不會配合看房；空置的房子沒有鑰匙看不到；其他人占有的情況，要看占有人配不配合。

法拍房大部分看不到房，不過可以去看樓上樓下的戶型，去敲門，遇到好說話的可能會給看，實(shí)際內(nèi)部裝修可在網(wǎng)上公示的照片看個(gè)大概，法拍圈里都是這么說的：法拍房有驚喜，意思就是當(dāng)毛坯房買，大多數(shù)人買了房都會弄一下裝修，最基本的墻要刷一下，如果收房之后裝修很好就是個(gè)大驚喜了。

法拍房的稅費(fèi)

首先，不是所有的稅費(fèi)都要交，有些稅還可以減免，要根據(jù)實(shí)際某套房源的情況和賣方、買方的情況來確定是不是要交這個(gè)稅，且實(shí)際情況不一稅率也不一樣。

契稅：要根據(jù)房子情況和買方情況分為1%、1.5%、3%三種稅率；

個(gè)稅：滿五年唯一住房可減免，需要債務(wù)人滿足條件且配合；

增值稅：根據(jù)房子情況有全額繳納、差額繳納、還有不用繳納三種；

土地增值稅：如果產(chǎn)權(quán)人是公司那么稅費(fèi)區(qū)間非常大，少的只有幾千甚至沒有，多的甚至稅比起拍價(jià)還高；

有的客戶一上來就說，房哥趕緊幫我算一下這套房稅費(fèi)多少，首先我得知道客戶是什么情況，在深圳有沒有房子，已婚未婚等，還得去調(diào)查這套房子產(chǎn)權(quán)人是誰，個(gè)人還是公司、房子買了多久、有沒有超豪宅線、原登記價(jià)等。不像二手房一樣，房子的情況賣方委托的時(shí)候資料齊全，或是一個(gè)電話過去就告訴你了，一份稅費(fèi)表幾分鐘搞定，法拍房要實(shí)際調(diào)查才能算出來。稅費(fèi)計(jì)算是一件很復(fù)雜且又嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖?，見過不少案例因?yàn)槎愘M(fèi)沒有算好拍下來超過市場價(jià)的，實(shí)在很惋惜，本來是可以省錢的事結(jié)果不但沒有省錢還多花了不少冤枉錢！

法拍房能貸款？不是要一次性付款嗎？

法拍房可以正常貸款，貸款的成數(shù)、年限、利率跟普通二手房一樣，你買二手房首付最低可以付3成，那么法拍房也是一樣的。在深圳，法拍房依然像二手房一樣需要符合限貸政策

雖然法拍房可以正常貸款，但是流程卻與二手房不同，目前整個(gè)深圳也僅有幾家支行才能做，且需要擔(dān)保公司擔(dān)保才可以做，法拍房貸款時(shí)效性要求很高，通常一套房子拍下來法院規(guī)定5天或10天內(nèi)付清全款，否則視為違約，沒收保證金，所以貸款要在5個(gè)工作日或10個(gè)工作日內(nèi)發(fā)放，注意是發(fā)放，不是審批，在此特別提醒一下膽大的同學(xué)，自己拍是可以，但是要保證安全和貸款及時(shí)發(fā)放，因?yàn)橘J款發(fā)放不及時(shí)而造成的違約被沒收保證金的新聞屢見不鮮，重新放出來拍賣的房源亦看到不少是因?yàn)楦偱娜诉`約而重新拍賣，違約的原因80%是因?yàn)橘J款問題，還有20%是因?yàn)槎愘M(fèi)超高或其他原因，10%的保證金沒了是真的很可惜。

法拍房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？

俗話說富貴險(xiǎn)中求，撿漏也確實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)的，法拍房大多數(shù)是基于市價(jià)的5-7折起拍，少則省幾十萬，多則省幾百萬甚至上千萬，更有大標(biāo)的省上億的，8個(gè)0，真是誰看了都眼饞，安全拿到笑開花，那么法拍房都有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？

第一：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

紅本、綠本、私宅、大紅本、公寓、單身公寓、宿舍等，這些你可能不全知道，但肯定知道幾個(gè)，不是每種性質(zhì)都可以過戶，而公寓不帶學(xué)位，本來買個(gè)房子是給小孩上學(xué)用的，結(jié)果買個(gè)公寓小孩上不了學(xué)。如果沒有查清楚產(chǎn)權(quán)就拍下來，過不了戶，貸不了款后悔都沒用。還有的會產(chǎn)權(quán)不完整，有些法拍房價(jià)格低到不可思議，結(jié)果仔細(xì)一看50%產(chǎn)權(quán)，這種房子買過來甚是麻煩，且產(chǎn)權(quán)不完整使用難，所以買房的時(shí)候一定要看清法院的公告。還有雙拼房， 雙拼房的起拍價(jià)普遍比較低，價(jià)格優(yōu)勢大，一般會有兩種情況：一種是兩套一起拍，這種需要兩個(gè)名額，只有深戶家庭且家庭在深圳無房的情況下才有資格購買，有些法院還要求拍前去法院登記或公證，另一種是拍其中一套，這種要看戶型結(jié)構(gòu)是否實(shí)用，有沒有打通。所以一定要實(shí)地看房。

第二：房子的產(chǎn)權(quán)人

這個(gè)主要涉及到房子的稅費(fèi)問題，一般產(chǎn)權(quán)人為個(gè)人，稅費(fèi)正常，有些是公司產(chǎn)權(quán)，公司產(chǎn)權(quán)的物業(yè)稅費(fèi)區(qū)間很大，要詳細(xì)了解房子的情況才能算出，因?yàn)楣井a(chǎn)權(quán)產(chǎn)生高稅費(fèi)最終拍下超過市場價(jià)而違約被沒收保證金的新聞屢見不鮮。有的房子拍下來，稅費(fèi)都比成交價(jià)高，買主真是欲哭無淚。

第三：付款時(shí)間

法拍房的付款時(shí)間是有規(guī)定的，一般為5天或10天，在規(guī)定的期間內(nèi)無法將全款交付到法院指定賬戶，法院將沒收拍賣保證金，目前很多客戶會選擇銀行按揭貸款購買拍賣房，如果不熟悉流程或者競拍前沒有做預(yù)審批，都會導(dǎo)致銀行無法按時(shí)發(fā)放按揭款造成買方違約，法拍房貸款跟普通二手房貸款不同，且只有幾個(gè)支行可以做，目前拍下違約的80%都是因?yàn)橘J款沒有及時(shí)發(fā)放造成的，10%的保證金被沒收很是肉疼。除非真的懂操作法拍房，否則強(qiáng)烈不建議自己操作

第四：房源涉及刑事案件

這是一個(gè)連業(yè)內(nèi)人士都容易忽略的問題，涉及刑事的物業(yè)法院公告基本沒有公示，要專業(yè)人士去查，涉及刑事案件的物業(yè)會存在過不了戶的風(fēng)險(xiǎn)，解決非常復(fù)雜耗時(shí)，且不一定能成功，有的只能等，等案件處理完才可以過戶，此類案件往往要一兩年甚至幾年才能處理完，這期間基本什么都做不了，且會有撤回的可能，就是說可能你等了一兩年結(jié)果自己拍下的物業(yè)又被收回，而且期間一直在計(jì)著利息，結(jié)果就是房子沒拿到耗費(fèi)了時(shí)間損失的錢財(cái)。

第五： 租約

租約有正常租約和長期租約，正常租約看似好處理，但如果債務(wù)人在房子成功拍下后收回房子再暴力對抗執(zhí)行，清場比較復(fù)雜，長期租約一般都是債務(wù)人對抗執(zhí)行所簽署的，清場也比較復(fù)雜

第六：債務(wù)人對抗

法拍房因它的特殊性，都不是債務(wù)人主觀意愿去出售物業(yè)，且多數(shù)房子都是債務(wù)人自己一家人在住，且是唯一一套，出現(xiàn)暴力對抗屢見不鮮。我們可以申請法院清場： 目前有部分房源有公示法院負(fù)責(zé)清場，法院也確實(shí)會負(fù)責(zé)清場，但是周期較長，法院案子積壓嚴(yán)重，都在排期，目前所知的案例最快的都是半年以上，有的甚至要兩年左右；沒有公示法院負(fù)責(zé)清場的法院不負(fù)責(zé)清場。還有，自己花費(fèi)，找輔拍機(jī)構(gòu)清場，因?yàn)樗麄冇袑ｉT負(fù)責(zé)清場收房的團(tuán)隊(duì)，收房經(jīng)驗(yàn)豐富

法拍房遇到長租約怎么辦

如果房主是循規(guī)蹈矩做生意投資失敗，人品可靠還好，一手交錢一手交貨大家萬事大吉。

如果房主想方設(shè)法賴著不走，一哭二鬧三上吊，就是拖著不肯交房。

這種情況，我們可以和購房時(shí)的法院溝通，請求法院強(qiáng)制執(zhí)行

如果法院不予強(qiáng)制執(zhí)行，也可以通過尋找專業(yè)的律師或者相關(guān)人士尋求幫助。

如果是合理的租賃，且年限時(shí)間合理，租賃期限不長，可以先與租客協(xié)商，如果租客答應(yīng)搬離，給予一定的搬家補(bǔ)貼費(fèi)用。

如果租客不愿意搬離按照原先簽訂的租賃合同在不改變原先約定的前提下重新簽訂租賃合同，順便去租賃所備個(gè)案，以免日后發(fā)生不必要的其他糾紛。

房子為長期租賃的需確定其合同法律效力認(rèn)定。如果原業(yè)主惡意為之，伙同他人或者遠(yuǎn)房親戚朋友捏造出租賃時(shí)間長：10年、20年租約，租金明顯低于市場價(jià)或者聲明已經(jīng)一次性付款給原業(yè)主。從以往的案例來看，這種租賃合同大部分是可以通過法律途徑認(rèn)定無效的，但也不排除個(gè)別特殊案例。

法拍房一拍，二拍，變賣有什么區(qū)別

一拍，就是第一次拍賣，

二拍，就是第一次無人出價(jià)流拍，再次拍賣，通常二拍的價(jià)格是一拍的8折，也有特殊的9折等，二拍的優(yōu)勢是起拍價(jià)較低，舉例：一拍價(jià)格7折，二拍的價(jià)格8折X80%=5.6折，這里可以看的出來，二拍的房子更便宜。

變賣，二拍無人出價(jià)流拍，再次拍賣，最后一次拍賣，價(jià)格通常跟二拍價(jià)格一致，有極少數(shù)會調(diào)低價(jià)格，變賣的房子通常有兩個(gè)月的變賣期，期間有人出價(jià)后24小時(shí)內(nèi)沒有人再次出價(jià)即成交。變賣的房子相對來說沒有價(jià)格的優(yōu)勢，且不能貸款，需要一次性付清全款。

怎么撿漏法拍房

撿漏要有一個(gè)打不死小強(qiáng)的精神，重在參與。首先要讓自己所有的資料資金全部到位，坐等筍盤，隨時(shí)準(zhǔn)備打標(biāo)隨時(shí)準(zhǔn)備成交。之前我有個(gè)朋友，為了撿漏連續(xù)拍了八套都超出自己的預(yù)期，在過年期間打了個(gè)標(biāo)進(jìn)去 。市場價(jià)650萬結(jié)果420萬底價(jià)成交。收樓費(fèi)用15萬元全部搞定。

法拍房如何變現(xiàn)

很多人認(rèn)為法拍房買來不好變現(xiàn)，認(rèn)為法拍房就是不好的房子。其實(shí)相反！舉例：張總李總3年前在同一小區(qū)買了同樣戶型同樣面積的房子，同為步梯房。張總二手房買價(jià)220萬，四樓。李總法拍房買價(jià)145萬，三樓?，F(xiàn)同時(shí)出售，張總500萬未出手。李總510萬已出手?？蛻粢膊恢瓨I(yè)主是否當(dāng)時(shí)用什么方法取得。只知道步梯三樓更適合自己。居住幾年后，下一個(gè)買家也不在乎你是用什么方式取得。下一個(gè)客戶更在乎的是，要買的是現(xiàn)在我用多少錢購買更適合及更實(shí)用。

法拍房的價(jià)值

現(xiàn)在全國各地都有房子在拍賣。告訴大家，房子買的就是價(jià)值而不是價(jià)格。三四線城市法拍房3000元一平方米的房子也有，但無人問津。要知道現(xiàn)在建筑成本都在1000元左右。為何這么便宜的價(jià)格也沒人買，因?yàn)闆]有價(jià)值。買來無法變現(xiàn)，居家無人愿住，偏遠(yuǎn)差無任何配套，買來就是燙手山芋。在北上廣深人員密集的城市，再高也有人買。因?yàn)樗膬r(jià)值所在。

法拍房如何出價(jià)？

做為一個(gè)專業(yè)的法拍房高手對法拍房競價(jià)也是要有一定的技巧。

第一，沉著冷靜型，任憑對方如何出價(jià)都堅(jiān)持自己的原則。

第二，打壓型，對方出價(jià)必打壓，直接打?qū)Ψ綈炄?/p>

第三，打持久戰(zhàn)型。之前見過一個(gè)標(biāo)直接堅(jiān)持了三天二夜出價(jià)1487次，沒日沒夜從10萬競拍到到802萬，最后堅(jiān)持者得勝利。獲利按億元計(jì)算。

第四，秒殺型，高手都是在最后一秒出手，打擊參拍者銳氣，認(rèn)為唾手可得有失之交臂。

第五，死磕型，非拍到不可。這類選手也許是醉翁之意不在酒。

戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)法如排名布陣，堅(jiān)持自己原則。沉著冷靜不忘初心方得始終。

法拍房的操作非常嚴(yán)謹(jǐn)且專業(yè)，不是懂一點(diǎn)點(diǎn)法拍知識或認(rèn)識一些人就可以操作的了的，盲目入市可能造成巨大損失。