傳了很多年的深圳寶安大悅城，何時(shí)能揭開神秘面紗，一直是商業(yè)地產(chǎn)圈關(guān)注的焦點(diǎn)。

近期，大悅城控股華南大區(qū)官微顯示，寶安大悅城計(jì)劃2024年開業(yè)�？毓山衲甑陌肽陥�(bào)也表明，預(yù)計(jì)2022年3月開工。而2016年時(shí)，項(xiàng)目對(duì)外的口徑，則是“定于2017年入市”。

購物中心至今還未開建，不免讓人疑惑，這究竟是咋回事？

建大悅城的消息傳了9年

但明年3月才能開工

2012年，中糧從大本營(yíng)北京南下深圳，建大悅城的消息一出，轟動(dòng)一時(shí)。

深圳中糧大悅城位于寶安25區(qū)，總投資約150億元，總建面約78萬㎡，工程浩大。整體包括購物中心、寫字樓、住宅、公寓，其中，商業(yè)部分為「寶安大悅城」。

近日，Hot商業(yè)君實(shí)地探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，大悅城部分住宅已經(jīng)入市，但商業(yè)仍在平整土地。控股今年的半年報(bào)也顯示，購物中心預(yù)計(jì)2022年3月才能開建。

建設(shè)多方受阻

2024年能開得起來嗎？

項(xiàng)目所在的寶安25區(qū)，原屬于寶恒工業(yè)區(qū)。2012年，中糧地產(chǎn)（原深寶恒）計(jì)劃對(duì)其進(jìn)行舊改，打造中糧大悅城綜合體，計(jì)劃入市的時(shí)間是2017年。

2018年6月，中糧地產(chǎn)官網(wǎng)披露的信息顯示，項(xiàng)目一期（含住宅、商業(yè)、辦公等）已經(jīng)動(dòng)工，計(jì)劃2019年下半年入市。

入市時(shí)間推遲，表明項(xiàng)目的建設(shè)并不順利。

Hot商業(yè)君查詢發(fā)現(xiàn)，2016年12月，項(xiàng)目才取得專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)。2017年6月，項(xiàng)目一期才取得實(shí)施主體確認(rèn)，準(zhǔn)備開工建設(shè)。而這距離2012年的規(guī)劃，已經(jīng)過去了整整5年。

時(shí)間來到2019年7月，位于項(xiàng)目一期A地塊的住宅「天璽壹號(hào)」，已經(jīng)準(zhǔn)備入市。但此時(shí)，一期B、C 地塊才剛剛完成拆遷談判，準(zhǔn)備拆除建筑。

需要指出的是，這里的一期B地塊，就是寶安大悅城所在地。

這也意味著，寶安大悅城僅前期審批、拆遷談判，就足足耗費(fèi)了7年。有媒體指出，中糧與要拆遷的華豐物業(yè)有利益沖突，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度嚴(yán)重滯后。

為此，大悅城也加快了步伐。時(shí)任大悅城地產(chǎn)執(zhí)行董事的曹榮根對(duì)外透露，購物中心將于2019年年底開工，預(yù)計(jì)2021年-2022年開業(yè)。

本以為柳暗花明，奈何2020年年初，疫情突然爆發(fā)，項(xiàng)目又推遲至2021年2月開工。今年8月發(fā)布的半年報(bào)中，開工時(shí)間再度推遲了一年，預(yù)計(jì)為2022年3月。

這也難免讓人懷疑，“拖延癥患者”寶安大悅城真能如官微說的那樣，趕著2024年開業(yè)嗎？

小步慢跑的大悅城

商業(yè)進(jìn)展緩慢

工程進(jìn)度緩慢，除了拆遷受阻、疫情影響等原因，大悅城自身的問題也不容忽視。

作為央企中糧集團(tuán)的子公司，大悅城手握一副好牌，尤其是拿地優(yōu)勢(shì)明顯。根據(jù)Hot商業(yè)君的觀察，大悅城近年來也陷入了雙重困境：業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，商業(yè)進(jìn)展緩慢。

彼時(shí)，中糧旗下有兩大地產(chǎn)平臺(tái)，中糧地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)，造成了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的尷尬局面。

2019年年初，中糧地產(chǎn)完成資產(chǎn)重組，大悅城控股（原中糧地產(chǎn)）成為中糧旗下唯一的地產(chǎn)投資和管理平臺(tái)，而大悅城地產(chǎn)“降級(jí)”為控股的子公司。

資產(chǎn)重組后，控股管理層信心滿滿，設(shè)下了“3年千億元”的目標(biāo)。就在定下目標(biāo)的第二年，大悅城遭遇了滑鐵盧，2020年扣非凈利潤(rùn)虧損超5億元。

業(yè)績(jī)不佳，公司的日子自然不好過。近日，大悅城控股擬以3.27億元的價(jià)格，掛牌轉(zhuǎn)讓福田區(qū)國際交易廣場(chǎng)的辦公樓，不免讓人猜測(cè)地主家是不是也沒余糧了？

隨著2021年步入尾聲，大悅城也將最后沖擊“銷售全口徑簽約額達(dá)千億”。如若完不成，這一目標(biāo)也將和11年前，宣稱要“開出20座大悅城”的豪言一樣，再次落空。

猶記得11年前的2010年，“大悅城之父”寧高寧曾對(duì)外宣稱：10年內(nèi)將開出20座大悅城。而2020年末，已開業(yè)大悅城的數(shù)量，也只有10座。

大悅城不僅沒能完成當(dāng)初設(shè)下的目標(biāo)，與萬達(dá)、龍湖等公司每年新增10-20家購物中心的速度相比，更是相差甚遠(yuǎn)。

如此種種，也就不難理解大悅城為什么一直“小步慢跑”。Hot商業(yè)君注意到，深圳寶安大悅城并非個(gè)例，其在北京、上海、成都等城市，有部分項(xiàng)目于2017、2018年開工，但截至今年6月，完工進(jìn)度仍為0%。

內(nèi)卷的寶安商圈

南下的大悅城有點(diǎn)難

盡管公司越來越難，寶安大悅城遲遲沒能動(dòng)工，但客觀來看，這個(gè)項(xiàng)目的地理位置不錯(cuò)。

項(xiàng)目所在的寶安區(qū)，是深圳常住人口最多的片區(qū)，常住人口超447萬，主要以家庭客為主。

此外，項(xiàng)目距離地鐵5號(hào)線/12號(hào)線（在建）靈芝站步行約600米，交通優(yōu)勢(shì)明顯。

根據(jù)官方最新披露的信息，寶安大悅城體量20萬㎡，將打造成深圳首個(gè)科技、生態(tài)、潮流、藝術(shù)青年商業(yè)地標(biāo)。整體規(guī)劃共8層，地下1層、地上7層。

其中，位于B1層的25藝術(shù)區(qū)，面積逾3.4萬㎡，將打造為“地下798”；L5、L6層將會(huì)有12個(gè)獨(dú)棟盒子，融入綠植、流水打造室內(nèi)生態(tài)空間，并展出藝術(shù)作品，舉辦各類創(chuàng)意活動(dòng)。

姍姍來遲的大悅城，要想以外來者之姿，在高手如云的寶安商圈站穩(wěn)腳跟，難度不小。

以直線距離僅1公里的海雅繽紛城為例，其體量19.8萬㎡。盡管開業(yè)已經(jīng)8年，但依托持續(xù)調(diào)改，項(xiàng)目形成了美妝+輕奢+餐飲的“金三角”業(yè)態(tài)，能較好地滿足周邊客群需求。

直線距離只有2.2公里的前海壹方城，也是勁敵。憑借36萬㎡的超大體量，壹方城的業(yè)態(tài)大而全，吸引了諸多年輕人。

如何在寶安商圈的這種競(jìng)合關(guān)系中，形成獨(dú)具特色的差異化標(biāo)簽，大悅城還有很長(zhǎng)的路要走。

從近些年的情況來看，大悅城異地復(fù)制的商業(yè)，都不如其北京項(xiàng)目那般出彩。南下的深圳大悅城，未來與本土商業(yè)PK時(shí)，如何強(qiáng)化品牌招商，提升精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，都是不小的挑戰(zhàn)。