2021年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，注定是會(huì)被載入史冊(cè)的。這一年，在多種因素疊加下，部分爆雷房企產(chǎn)生的沖擊波至今未了。這一年，對(duì)于許多房企來(lái)說(shuō)是空前艱難的一年。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，留下的記憶恐怕也是刻骨銘心的。

所幸，2021年第四季度開(kāi)始，監(jiān)管層和主管部門(mén)注意到了房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，政策暖風(fēng)頻吹，力保行業(yè)和市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入健康發(fā)展和良性循環(huán)的軌道。

而現(xiàn)在，大家都在等待3月份，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也將是決定今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的重要觀(guān)察窗口。那么今年的小陽(yáng)春是否會(huì)如約而至呢？

事實(shí)上，隨著去年四季度多地陸續(xù)放松房地產(chǎn)調(diào)控，加上信貸持續(xù)寬松，全國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，而房地產(chǎn)的調(diào)控底部也已經(jīng)出現(xiàn)，樓市反彈的趨勢(shì)愈加明顯，市場(chǎng)的暖意已經(jīng)出現(xiàn)。

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中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的政策市，因此，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)，離不開(kāi)對(duì)政策調(diào)控意圖的精準(zhǔn)把握，離開(kāi)政策來(lái)談房地產(chǎn)的未來(lái)，就是無(wú)源之水，無(wú)本之木。

需要注意的一個(gè)最大的政策總基調(diào)是：去年底召開(kāi)的政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)定調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康穩(wěn)定發(fā)展才是符合絕大多數(shù)人利益的最佳選項(xiàng)。這個(gè)總定調(diào)，也將是2022年所有房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策和走勢(shì)分析的最根本依據(jù)。

先看最近的消息，2月21日，市場(chǎng)消息稱(chēng)，四大行已同步下調(diào)廣州房貸利率。其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套房利率從此前的LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。

去年12月，主管部門(mén)及金融機(jī)構(gòu)發(fā)出將放松信貸政策的信息后，各城市的房貸利率便出現(xiàn)下調(diào)的征兆。深圳是反應(yīng)最快的城市，目前也是一線(xiàn)城市中房貸利率最低的城市。目前，深圳房貸利率相比2021年12月，已有不少銀行從此前的加45BP調(diào)低為加30BP，大大降低了利率。中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行的首套房貸利率為4.9%，二套房貸利率為5.2%。

房貸利率的下調(diào)對(duì)重構(gòu)市場(chǎng)信心和促進(jìn)交易產(chǎn)生的作用往往是最直接的。盡管目前的深圳和廣州市場(chǎng)暫時(shí)沒(méi)有較大幅度的成交量反彈，但由于政策效應(yīng)往往有反應(yīng)期和滯后期，因此預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，廣深樓市成交量將迎來(lái)一定幅度的反彈。

去年底，央行已經(jīng)開(kāi)始降準(zhǔn)降息為市場(chǎng)注入流動(dòng)性，這在給了市場(chǎng)信心的同時(shí)，也在客觀(guān)上進(jìn)一步促進(jìn)了樓市穩(wěn)定的預(yù)期。而2022年春節(jié)之后，多地樓市調(diào)控政策也出現(xiàn)松動(dòng)，更有城市將首套房首付比例降至20%。

2月17日，山東菏澤部分銀行將個(gè)人住房貸款首付比例下調(diào)至2成引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注，這一次跟以往不一樣的是，菏澤的2成首付政策沒(méi)有“一日游”。與此前后腳調(diào)整首套房首付比例為2成的城市還有江西贛州、重慶、廣東佛山部分區(qū)域等。

春節(jié)前，安徽省發(fā)改委在一則文件中，明確鼓勵(lì)購(gòu)房領(lǐng)域降低首付比例。這是近期全國(guó)首個(gè)明確鼓勵(lì)降低首付比例的省份，從現(xiàn)在來(lái)看，越來(lái)越多的城市已經(jīng)效仿跟進(jìn)。

從歷史上來(lái)看，穩(wěn)定住房消費(fèi)最有效的工具之一就是降低購(gòu)房首付比例，由于分類(lèi)調(diào)控政策的指導(dǎo)原則，部分壓力較大的三四線(xiàn)城市采用這種方式才刺激住房消費(fèi)無(wú)可厚非，也并不違背“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)。其更大的意義在于，政策的調(diào)整往往是給予市場(chǎng)信心最有效的方式。

當(dāng)然需要認(rèn)清的一點(diǎn)是，由于樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的作用和“房住不炒”的定調(diào)并未改變，投資性需求總體來(lái)說(shuō)將依然被關(guān)在樓市大門(mén)之外，但之前被政策誤傷的首套置業(yè)和剛性改善型需求將獲得政策的扶持，這部分被積壓的需求將重新得以釋放進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)注入動(dòng)力，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了這種判斷。2月21日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同，其中，北京、上海分別上漲0.5%和0.6%；二線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

央行在2月10日公布的社會(huì)融資和金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也值得關(guān)注。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月社會(huì)融資規(guī)模增量為6.17萬(wàn)億元，比上年同期多9842億元。1月人民幣貸款增加3.98萬(wàn)億元，是單月統(tǒng)計(jì)高點(diǎn)，同比多增3944億元。住戶(hù)部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款增加7424億元。也就是說(shuō)，流向樓市的水龍頭又?jǐn)Q松了一點(diǎn)。

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種種跡象顯示，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的要求下，去年下半年以來(lái)多地處于幾乎冰封的市場(chǎng)已經(jīng)悄然解凍，并呈現(xiàn)出融融暖意，3月份兩會(huì)過(guò)后，預(yù)計(jì)市場(chǎng)大概率將迎來(lái)真正意義的小陽(yáng)春。

可以預(yù)見(jiàn)的是，在種種利好消息的加持下，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向平穩(wěn)健康良性循環(huán)，市場(chǎng)信心也將得到進(jìn)一步的修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)運(yùn)行指標(biāo)也將持續(xù)向好，但也不可否認(rèn)，今年的小陽(yáng)春行情盡管會(huì)到來(lái)，但也難以出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)熱的情形。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，盡管行業(yè)環(huán)境已經(jīng)逐步回暖，但去年以來(lái)的大洗牌也對(duì)房企提出了新的要求。經(jīng)歷了去年的沖擊波和行業(yè)劇變，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者也更加理性成熟，更加務(wù)實(shí)，更加挑剔。

因此，如何應(yīng)對(duì)新形勢(shì)、進(jìn)一步提升產(chǎn)品力和服務(wù)力來(lái)適應(yīng)新市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)成為了擺在房企面前的一個(gè)全新課題。而未來(lái)的市場(chǎng)，除了行業(yè)集中度進(jìn)一步提升外，也終將屬于那些刻苦修煉內(nèi)功、不斷提升產(chǎn)品力和服務(wù)力、不斷提升改進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)進(jìn)一步契合購(gòu)房者多樣化需求的房企。否則，即便有市場(chǎng)的小陽(yáng)春環(huán)境做依靠，房企也難以贏得要求越來(lái)越高的客戶(hù)群體的青睞。

作為頭部房企，碧桂園已經(jīng)深刻地感受到這一市場(chǎng)變化，并提前戰(zhàn)略布局快速提升產(chǎn)品力、服務(wù)力來(lái)應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的市場(chǎng)。從碧桂園的身上，我們也可以一窺其能夠多年穩(wěn)居行業(yè)頭部房企地位的奧秘。

2021年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約5580億元，權(quán)益合同銷(xiāo)售面積約6641萬(wàn)平米。在多家第三方機(jī)構(gòu)年度全口徑銷(xiāo)售排行中，碧桂園均穩(wěn)居行業(yè)榜首，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)五年蟬聯(lián)行業(yè)第一，顯示出了其強(qiáng)大的韌性。

碧桂園穩(wěn)健發(fā)展的背后，離不開(kāi)對(duì)市場(chǎng)節(jié)奏的準(zhǔn)確把握，離不開(kāi)對(duì)產(chǎn)品力的不斷提升。去年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園管理層曾表示，公司產(chǎn)品力方面，正在推進(jìn)“強(qiáng)基行動(dòng)”，是以客戶(hù)為中心，做好產(chǎn)品質(zhì)量。把每一套房子都當(dāng)作自己的房子一樣去做，對(duì)客戶(hù)負(fù)責(zé)。

而碧桂園對(duì)于產(chǎn)品力的打磨也源于對(duì)社會(huì)和市場(chǎng)變化的深刻理解。第七次全國(guó)人口人口普查結(jié)果表明，當(dāng)今社會(huì)人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)兩大顯著變化：一方面老齡化浪潮已席卷而來(lái)，老年人的居住生活的品質(zhì)需求在持續(xù)釋放，另一方面隨著90后、00后步入職場(chǎng)，新的購(gòu)房群體產(chǎn)生了更為多元的人居需求。由此，碧桂園產(chǎn)品通過(guò)持續(xù)迭代不斷升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)，滿(mǎn)足現(xiàn)代人居新需求。

2021年初，碧桂園就全新發(fā)布了“府、云、天、星”四大產(chǎn)品系，匹配當(dāng)下中國(guó)人居的需求痛點(diǎn)，從規(guī)劃、戶(hù)型、裝修、配套等方方面面為消費(fèi)者帶來(lái)更“懂你”的家。整體來(lái)看，碧桂園這四大產(chǎn)品系的定位一一對(duì)應(yīng)當(dāng)前住房需求的最新潮流趨勢(shì)，既充分考慮到年輕群體多元生活需求，又能兼顧老年人群體對(duì)居住品質(zhì)的要求，展現(xiàn)了碧桂園在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的出色能力。

市場(chǎng)選擇也印證了碧桂園產(chǎn)品的價(jià)值。碧桂園統(tǒng)計(jì)信息顯示，截至2021年12月，四大產(chǎn)品系在全國(guó)已落地超400個(gè)項(xiàng)目，頗受市場(chǎng)好評(píng)。

在此基礎(chǔ)上，碧桂園還將進(jìn)一步深化“府、云、天、星”四大產(chǎn)品系的產(chǎn)品內(nèi)涵。比如，新一代府系產(chǎn)品將更加深化中國(guó)建筑傳統(tǒng)元素；云系的設(shè)計(jì)風(fēng)格更偏向簡(jiǎn)約、純粹，增加產(chǎn)品科技內(nèi)涵；天系產(chǎn)品將持續(xù)精研提升產(chǎn)品的高品質(zhì)；星系產(chǎn)品將更聚焦挖掘年輕群體的居住需求，給予都市新青年夢(mèng)想之家。

府系

云系

天系

星系

在不斷提升產(chǎn)品力的同時(shí)，碧桂園也在物業(yè)服務(wù)版塊不斷提升自身的服務(wù)力，涵蓋了客戶(hù)從買(mǎi)房到入住后的全服務(wù)體系覆蓋，打造全新購(gòu)房體驗(yàn)。

2021年9月21日中秋佳節(jié)之際，碧桂園結(jié)合對(duì)每個(gè)中國(guó)人植根內(nèi)心的“家文化”的深刻理解，全面煥新發(fā)布了家圓服務(wù)體系。家圓服務(wù)體系是碧桂園聯(lián)動(dòng)旗下其他子公司、碧桂園服務(wù)等優(yōu)質(zhì)資源，共同為業(yè)主構(gòu)建的全生命周期人生服務(wù)全新價(jià)值體系。全國(guó)超3000個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目將同步完成升級(jí)，給予客戶(hù)全新購(gòu)房居住生活體驗(yàn)。

基于450萬(wàn)個(gè)家庭樣本，633項(xiàng)生活痛點(diǎn)的樣本調(diào)研，碧桂園家圓服務(wù)體系堅(jiān)持“共融、共生、共建家園”的核心理念，細(xì)心捕捉并匯聚業(yè)主生活中的點(diǎn)滴需求，重新提煉了“五維人生規(guī)劃體系”，即“全生命周期住宅建造科技”“全生命周期人居設(shè)計(jì)理念”“全生命周期智慧保障服務(wù)”“全生命周期生活家園規(guī)劃”和“全生命周期資源融合平臺(tái)”。

碧桂園打造提升服務(wù)力的創(chuàng)新之處在于，其五維體系提供了從設(shè)計(jì)到構(gòu)建、從房子到社區(qū)、從平臺(tái)到體驗(yàn)、從服務(wù)到資源、從生活到未來(lái)、覆蓋全生命周期的過(guò)程服務(wù)，更體系化、前瞻性地搭建起理想人居服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)，共同開(kāi)啟“共安居，共喜樂(lè)，共期盼”的全維人生新圖景。

一直以來(lái)，碧桂園家圓服務(wù)體系強(qiáng)調(diào)要“為客戶(hù)提供全過(guò)程的服務(wù)、一輩子的服務(wù)?！本唧w來(lái)說(shuō)，家圓服務(wù)體系大大突破了以產(chǎn)品化思維定義“地產(chǎn)＋”的傳統(tǒng)模式，不僅深度觀(guān)察客戶(hù)購(gòu)房入住過(guò)程的多層次需求，以科學(xué)規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)、精益施工、智慧建造、全流程購(gòu)房的放心服務(wù)，貫穿客戶(hù)看房、購(gòu)房、收樓、入住的每個(gè)過(guò)程階段；而且在業(yè)主收樓入住后，跨界整合人居領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)資源，覆蓋居住、教育、旅居、養(yǎng)老、理財(cái)?shù)雀鱾€(gè)場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)從房子到社區(qū)、生活、未來(lái)的全維服務(wù)，滿(mǎn)足人生成長(zhǎng)的全周期需求，重塑新時(shí)代的人居標(biāo)準(zhǔn)。

碧桂園對(duì)于產(chǎn)品力和服務(wù)力的探索實(shí)踐，恰恰是房地產(chǎn)行業(yè)劇變之后，房企如何才能真正贏得未來(lái)市場(chǎng)、應(yīng)對(duì)行業(yè)新形勢(shì)的深刻洞悉。正如碧桂園集團(tuán)創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的那樣：“行業(yè)正在發(fā)生巨大變化，只有回歸本質(zhì)，為客戶(hù)提供真正需要的產(chǎn)品和服務(wù)，才能適應(yīng)這樣的變化?！?/p>