2022年2月22日這一天的深圳，氣溫只有7度。當(dāng)天下午，RET睿意德在深圳華僑城創(chuàng)意園舉辦了名為「灣區(qū)引力」的發(fā)布會(huì)，對(duì)深圳商業(yè)的發(fā)展，進(jìn)行了年度盤點(diǎn)與趨勢預(yù)見。

圍繞著這次論壇的相關(guān)內(nèi)容，Hot商業(yè)獨(dú)家專訪RET睿意德深圳策略顧問部負(fù)責(zé)人劉洋女士。借由她的描述，我們對(duì)深圳商業(yè)的發(fā)展，也有了更加全面立體的認(rèn)知。

劉洋

RET睿意德商業(yè)股份有限公司

深圳策略顧問部負(fù)責(zé)人

談?wù)?021年

老城區(qū)迎新發(fā)展

前海最值得期待

Question：

2021年深圳相關(guān)商業(yè)數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐，對(duì)這些數(shù)據(jù)您有怎樣的解讀？

劉洋：

深圳2021年商業(yè)存量為927萬㎡，但與上海相比，仍有差距，僅占上海的46%，而且人均商業(yè)面積也遠(yuǎn)低于上海。但我們也要看到，深圳在增量方面的變化不容小覷：2021年，深圳新增商業(yè)236萬㎡，遠(yuǎn)高于北京的170萬㎡。

從消費(fèi)增速來看，2021年深圳消費(fèi)增速達(dá)9.6%，接近廣州的9.8%，廣深兩地差距逐漸縮小。未來隨著深圳城市等級(jí)的不斷提升，深圳有望成為國內(nèi)最大的商業(yè)掘金地。

Question：

深圳城市發(fā)展呈現(xiàn)自東向西的發(fā)展態(tài)勢，未來最值得關(guān)注的商圈具體有哪些？

劉洋：

城市發(fā)展呈現(xiàn)自東向西的發(fā)展態(tài)勢，引領(lǐng)深圳商圈一路向西，形成以羅湖、福田、南山、寶安為核心的發(fā)展格局。

隨著新興商圈一路向西和老牌商圈的重裝升級(jí)，深圳羅湖“金三角商圈”一家獨(dú)大的高端商業(yè)格局被打破，梅林商圈老佛爺全國首家精選概念百貨店將入駐，香蜜湖商圈有望引入重奢運(yùn)營商——華聯(lián)SKP，深圳灣萬象城也在品牌檔次和能級(jí)上不斷提升加碼。

另一方面，現(xiàn)階段深圳仍缺乏具備世界性強(qiáng)輻射、強(qiáng)引流能級(jí)的消費(fèi)目的地，隨著前海區(qū)位地位的提升以及更多國際資本的關(guān)注，前海板塊有望建成深圳首個(gè)國際級(jí)商區(qū)。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，前海三年內(nèi)有10座規(guī)模在3萬㎡以上的商業(yè)體入市。其中，媽灣作為深圳最后一塊開發(fā)的核心區(qū)完整土地，有望以統(tǒng)一開發(fā)的先進(jìn)理念，打造具有引領(lǐng)性的國際商區(qū)。

Question：

深圳發(fā)展一路向西，對(duì)東部傳統(tǒng)的東門商圈有何影響？

劉洋：

作為深圳商業(yè)發(fā)展的起點(diǎn)，東部商圈對(duì)深圳原住民來說，是重要的歷史記憶點(diǎn)，但由于老城區(qū)發(fā)展改造面臨道路交通改造、周邊人群變化等因素，使得東部老區(qū)落后于城市發(fā)展進(jìn)程。未來，隨著華潤湖貝、蔡屋圍片區(qū)等區(qū)域眾多城市更新項(xiàng)目的開展和落地，東部城區(qū)有望迎來重生的機(jī)會(huì)。

同時(shí)，如何吸引人群實(shí)現(xiàn)跨區(qū)消費(fèi)，是利用情懷，極度刺激的內(nèi)容或是全新的業(yè)態(tài)，這也需要商業(yè)地產(chǎn)人更進(jìn)一步的思考與實(shí)踐。

Question：

在您看來，疫情結(jié)束之后，深港兩地的商業(yè)市場會(huì)發(fā)生怎樣的變化？

劉洋：

2021年香港設(shè)立北部都會(huì)區(qū)，深圳與香港緊密聯(lián)手，實(shí)現(xiàn)兩地商貿(mào)、產(chǎn)業(yè)、資源鏈接，真正推動(dòng)兩地一體化、同城化發(fā)展，共同構(gòu)建大灣區(qū)最強(qiáng)都市圈和經(jīng)濟(jì)核心。

從目前來看，疫情的常態(tài)化使得消費(fèi)者已經(jīng)學(xué)會(huì)如何與疫情相處，所以相比疫情結(jié)束這一場景，我們可以探討另一個(gè)相關(guān)話題，那就是深圳和香港將如何相處和進(jìn)步。

隨著香港提出北部大都會(huì)的新政，“南強(qiáng)北弱”局面將得到一定改善，南北兩城同時(shí)承擔(dān)不同的角色并進(jìn)。隨著北部規(guī)劃的實(shí)施落地將引入更多的產(chǎn)業(yè)資源，從而形成消費(fèi)缺口，但不會(huì)動(dòng)搖南部成熟城區(qū)的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地位。

對(duì)于深圳來說，新政將帶來港深在產(chǎn)業(yè)資源、商業(yè)資源和自然資源層面上的對(duì)接，全面深化深港合作，吸引更多港企港人，產(chǎn)生“1+1大于2”的效果。

談城市對(duì)比

與廣州重慶成都比

深圳人愛“搞錢”不愛“耍”

Question：

作為深圳的近鄰，廣州也一直是國內(nèi)商業(yè)消費(fèi)的排頭兵。您怎么看待深圳與廣州的對(duì)比？

劉洋：

深圳首店數(shù)量近年來較北京上海呈追逐之勢，2021年首店總數(shù)為270家，已超越廣州。在深圳所有新開首店中，華南區(qū)域級(jí)別首店表現(xiàn)搶眼，總計(jì)引入84家，廣州為19家，顯示出深圳在灣區(qū)的影響力。

不過另一方，深圳的問題也比較突出，主要體現(xiàn)在商業(yè)開放度不足、本土開發(fā)商強(qiáng)勢，使得深圳商業(yè)國際化明顯滯后。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2021年深圳的外資開發(fā)商占比僅為13%，位于四大一線城市之末。隨著深圳商業(yè)環(huán)境的改善，多家外企巨頭開始加入商業(yè)布局，如新世界集團(tuán)的蛇口K11和鐵獅門的后海匯等，深圳商業(yè)有望朝著國際化、開放性、精細(xì)化的目標(biāo)逐步加速。

Question：

以重慶成都為代表的西南商業(yè)，和以深圳為代表的華南商業(yè)有何相同點(diǎn)和不同點(diǎn)？

劉洋：

重慶和成都在商業(yè)板塊相對(duì)獨(dú)立，成熟度比深圳更高。

首先，深圳過往四十年發(fā)展以產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，從土地出讓情況可看出，出讓的土地多是工業(yè)用地，在住宅和商業(yè)領(lǐng)域的關(guān)注度并不夠。其次，深圳的地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)封閉，盡管深圳經(jīng)濟(jì)早與國際接軌，但商業(yè)消費(fèi)領(lǐng)域的國際化水平，不如重慶和成都。

都市發(fā)展需要繁榮的商業(yè)、國際性的商貿(mào)活動(dòng)和商務(wù)往來，深圳若想實(shí)現(xiàn)打造國際大都市的目標(biāo)，需要扭轉(zhuǎn)以產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為核心的發(fā)展路徑，打響國際商務(wù)商貿(mào)的名片。

從消費(fèi)者角度來看，重慶、成都消費(fèi)者樂于“�！�，注重消費(fèi)體驗(yàn)。他們非常愿意在“給自己找樂子”這件事上，付出時(shí)間、金錢和精力。也正是基于這種消費(fèi)底蘊(yùn)，使得重慶和成都比深圳更早步入國際化消費(fèi)進(jìn)程。

反觀深圳，城市發(fā)展路徑是“以產(chǎn)立城”，不同于傳統(tǒng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的路徑，深圳在發(fā)展萌芽期便進(jìn)入第二產(chǎn)業(yè)。所以最早來深圳的開拓者，天然具有更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)屬性，在消費(fèi)習(xí)慣上更注重實(shí)用主義，這也導(dǎo)致了深圳前四十年得到商業(yè)發(fā)展速度較慢。但隨著深圳從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)向樓宇經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，新深圳人將更多屬于白領(lǐng)或金領(lǐng)階層，這也將促進(jìn)深圳商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

談消費(fèi)偏好

2021消費(fèi)熱詞

奢侈品、國潮和寵物

Question：

2021年，受疫情影響，奢侈品的在地消費(fèi)成為趨勢，在這一領(lǐng)域，深圳具體發(fā)生了哪些變化？

劉洋：

2021深圳進(jìn)入商業(yè)新時(shí)代，消費(fèi)者不再只是被動(dòng)的“接受者”，而是逐漸成為推動(dòng)品牌接受其價(jià)值觀的“影響者”，消費(fèi)者行為發(fā)生明顯變化。

受疫情影響，深圳消費(fèi)者通行港澳受到極大限制，奢侈品消費(fèi)逐漸回歸成為疫情中最先反彈的業(yè)態(tài)。受業(yè)績增長影響，奢侈品牌對(duì)深圳市場信心加強(qiáng)并積極開店，新開店鋪數(shù)量由2020年的16家攀升至2021年的28家，品牌檔次進(jìn)一步躍升，最突出的代表事件，就是以CHANEL和Delvaux為代表的頂級(jí)重奢品牌相繼落戶深圳。

Question：

圍繞國潮和寵物經(jīng)濟(jì)，您認(rèn)為有哪些趨勢值得關(guān)注？

劉洋：

伴隨新國貨浪潮崛起，深圳成為國潮品牌最佳實(shí)驗(yàn)場。具體來說，依托完整的產(chǎn)業(yè)鏈資源、制造業(yè)基礎(chǔ)和供應(yīng)鏈實(shí)力，以及巨大的零售消費(fèi)潛在市場，深圳為新國貨品牌提供了廣闊的發(fā)展空間，有12.5%的新國貨品牌選擇深圳作為總部。

還有一個(gè)值得關(guān)注的維度，就是寵物經(jīng)濟(jì)。隨著社會(huì)結(jié)構(gòu)變化，城市服務(wù)取代伴侶功能，寵物成為2.4億單身群體的情感寄托，寵物行業(yè)在2021年規(guī)模超3000億元。

作為“寵物友好型城市”，深圳設(shè)有寵物主題公園及寵物專業(yè)展會(huì)，深圳各類購物中心也開始爭相加碼寵物零售、體驗(yàn)及運(yùn)營活動(dòng)。在這一領(lǐng)域，未來還會(huì)有更多的變化值得期待。

談深圳商業(yè)的未來

未來5年迎爆發(fā)式增長

品質(zhì)將進(jìn)一步躍升

Question：

對(duì)于深圳商業(yè)未來五年的發(fā)展進(jìn)程，您有哪些判斷？

劉洋：

創(chuàng)新和年輕是深圳的“城市基因”，深圳有眾多的優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新企業(yè)，吸引國內(nèi)外高學(xué)歷高素質(zhì)人才源源不斷地涌入。數(shù)據(jù)顯示，近十年來深圳擁有大學(xué)文化程度的人口增長率達(dá)到64%，15-59歲人口比重達(dá)到79.5%，超過北京和上海。

相比其他一線城市，深圳2021年社消總額僅為9498億元，遠(yuǎn)低于北京、上海和廣州萬億規(guī)模，深圳未來仍有大量消費(fèi)潛力亟待全面爆發(fā)和釋放。

從市場承載規(guī)模來看，未來5年，深圳商業(yè)潛在供應(yīng)量達(dá)768萬㎡，將迎來爆發(fā)式增長階段，大量舊改項(xiàng)目亟待入市，深圳整體商圈品質(zhì)將明顯提升。

Question：

您如何看待通過發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的方式，支持深圳商圈建設(shè)發(fā)展？

劉洋：

相比北上廣，深圳缺少商圈氛圍。深圳商業(yè)以單點(diǎn)形式為主，缺少商圈甚至商區(qū)的打造。

從最近地產(chǎn)企業(yè)暴雷現(xiàn)象頻出來看，地產(chǎn)證券化是未來的發(fā)展趨勢。同時(shí)，從商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)在的回報(bào)能力來看，原來地產(chǎn)重資本的開發(fā)模式已經(jīng)出現(xiàn)弊端，過分依賴銷售行為不能維持商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，未來需要依靠金融機(jī)構(gòu)等去尋找到開發(fā)和運(yùn)營的相對(duì)平衡，形成以運(yùn)營收入為核心的架構(gòu)體系，才能支持商業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展。