周末，我?guī)е⒆友刂}田海濱棧道一路走下來，收攬了滿眼的山海濃郁與浪漫符號。

說不上哪年哪天，似乎就在一夜之間，藏在我們鹽田人內心深處的驕傲再度燃起：

世界上最長、最美的海濱棧道出門即見，

鹽田中央公園戴帽子的大章魚讓孩子們流連，

還有佇立在深圳海邊獨一無二的燈塔圖書館，

古早的集市四處蹦跶的生猛海鮮，以及那些蒼翠濃郁的寬窄街巷……

作為一個被遺忘多年的“關內”，鹽田天生自帶差異化的深圳氣場。

漫步到海景路的盡頭，繞過中英街古塔，穿越那一彎淺淺的深圳河，抬眼即香港。

一切都剛剛好。

唯有這——

臨近海岸線的一片破敗，墻體岌岌可危，大寫的“拆”字早已斑駁不堪。這個小區(qū)房門多已被橫木釘死，即使遠遠看它們，依然能感到濃烈的死寂和消沉。

只是零星間透過窗子，我竟似又看到影影綽綽，好像有生活痕跡，著實令人心生困惑。

看到這一幕，連手邊的孩子都不禁默默抓緊我的衣襟，怯聲問：

“媽媽，這是什么地方啊？看起來有點怕怕。”

01

深耕樓市十余年，對這個老破舊的往事，我還算比較了解。

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它是深圳史上第一批被列入舊改計劃的項目，自2010年納入《深圳市城市更新項目改造計劃》以來，幾乎每一年，都會有與它相關的積極報道見諸報端。

我查閱比對當年同步列入的舊改項目，像鹿丹村如今已變身羅湖豪宅代表，木頭龍也成了今年市面上的在售新盤。

而海濤花園拖到現在還在“簽約進行時”，據說有60多位業(yè)主在等待中離世。

三年前，我曾在新聞上看過這小區(qū)的簽約率已達95%，超1200名業(yè)主期盼回遷。

卻萬萬沒想到，這一晃好多年又過去，它竟然還沒拆完！

海濤花園，建于上世紀80年代的國內第一代商品房。經歷了40多年風雨侵蝕，也徹底暴露了當年建設房屋用材的海砂石的安全隱患?，F如今，它的內外墻體紛紛嚴重剝落，鋼筋嚴重腐蝕裸露在外。

大部分人都無法想象，這種條件的“危樓”還怎么住人啊？

出于地產圈職業(yè)挖料（八卦）的好奇心，也糾結于在鹽田美好的轉角遇到“爛”的那個羞恥的瞬間，我從通訊錄里扒拉出一個兒時的老友。

他家就是曾住在海濤的業(yè)主，我問他：

“究竟具體是因為什么，讓你們家的拆遷拖了這么久？”

最近這一兩年，按說已經有了實質性的進展。全國首部城市更新已經立法，深圳城市更新條例也正式實施，海濤花園則是第一個實行“行政調解”的項目。

那為什么還是拆不動，業(yè)主為何還不愿意簽約搬走呢？

他說，其實他們家小區(qū)大部分業(yè)主都已經同意了。這一個小區(qū)大概1280戶，現在簽約率大概97%，就只剩下不到30戶人家硬扛著。

作為鹽田人，作為旁觀者，我眼看著一碗好飯被拖涼，一個好端端的城市升級規(guī)劃被隊友們拖爛。

02

當下的大環(huán)境里，這些局中人也許還沒有覺察到，“對開發(fā)商過分苛刻”意味著什么。

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近來，大牌房企暴雷、違約、裁員事件，在此刻早已不是新聞。舉例2021年，全國共396家房企宣布破產，陷入流動性危機的地方房企更是不計其數。

通過不久前公布的5月報，我也能夠明確感知到此刻各大房企的銷售現狀，一切并未有所好轉。

調控好幾年，疫情又占兩年半！

房地產下行周期疊加疫情大環(huán)境，他們腦海中那些財大氣粗的開發(fā)商，早就躺平了。

5月30日晚上，深圳半島城邦所屬的開發(fā)商突然宣布，“已深陷財務危機，沒有持續(xù)經營能力”，公司宣布從6月1日起，全員待崗半年。這是銷售幾百億的網紅豪宅項目，半島城邦的路走了一半，竟然也走不下去了！

這是正常靠拿地開發(fā)的“小而美”實力房企，那些靠舊改開發(fā)項目的大開發(fā)商則更慘烈。

前段時間，時代地產公開聲明清退旗下廣州4個舊改項目。不玩了，玩不起了。事實上，你在深圳也打聽一下，很多搞舊改的開發(fā)商基本都是苦不堪言。

對比之下，操盤海濤花園的路勁地產，港企背景，公司基本面還算堅挺。在最近公布的房企百強排名中，路勁排名25，風控排名位列第二。

但這也不代表它就有勇氣，有底氣在這一片舊改開發(fā)的沼澤中陷很久。

畢竟“降本增效”、“成本控制”是當下所有房企必須面臨的嚴峻考驗。在風云詭譎的不確定中，路勁勉強算是“還能扛得住”。只是國內經營的利潤在下滑，在深圳舊改方面仍然努力在突破。

心意到了，實力還不確定。要負責，但負責到何年何月，終將會有一條底線。

目前，開發(fā)商的現實困境早已擺在了臺面，無論那些極少數不愿配合簽約的業(yè)主是否看得見，它都客觀存在。

眼下能堅持做舊改的房企都不易，像路勁這種，在行業(yè)下行周期下如果任由這樣慢慢拖下去，在這種惡性彰顯的嚴酷困境中，可能就把一個即將完成的舊改項目拖沒了，把一個好好的開發(fā)商拖垮了。

壓垮一家企業(yè)的最后一根稻草，往往都在意料之外。

地產圈任何一家企業(yè)因為舊改而倒掉，作為業(yè)內來估量，這種現象對樓市本身也是一種惡性沖擊。

它既不符合國家對經濟發(fā)展預期，也不符合行業(yè)對城市更新的期許。

要知道，在存量用地與存量房為主的深圳，城市更新是緩解土地供需矛盾最重要手段之一。

我仔細看了這個項目所在的區(qū)位，從專業(yè)角度，有一定稀缺資源優(yōu)勢。

比如靠近香港關口、一線海景、屬于鹽田中心區(qū)位、生活教育配套也非常成熟。

且不說把這一片老破舊拆除之后建成一個豪宅社區(qū)，至少做成一個高端氣質的改善盤的話，在市場上一定吸引眼球。

所以，業(yè)主早點回遷，把更高級的購買力引進場，也間接能夠提升樓盤的人居氣質。往大了說，也匹配了未來鹽田中心區(qū)的國際化價值。

現在就一個破舊糟心的危樓，擺在那里。周邊再好的資源有什么用呢？

03

我朋友說，他們群里的老鄰居也有一點點別的心思：

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“既然你這家開發(fā)商滿足不了我的胃口，那我就死磕到底，大不了換開發(fā)商進場接盤來玩！”

真的這么簡單嗎？

現實是哪有那么容易算的賬，換個小區(qū)物業(yè)都得折騰一年半載，想換舊改拆遷的開發(fā)商談何容易啊！

就算你把宇宙第一房企萬科拿過來比較，哪怕它本土起家，又是實力房企，又有國資背景，至今也同樣深陷在“南苑新村”的舊改囹圄之中……

客觀上看，一個老破舊在市場上喊了拆遷長達十多年，至今簽約到98%，就差一點點卻又莫名拖了好多年，三四十根“硬釘子”難以解決。

坦白講，誰來都不好搞定。

最關鍵是你要理解樓市早就變了基調，“房住不炒”并非一句簡單的口號，而是執(zhí)政團隊的信念。

每年市里都會批出“限價”宅地進入土拍市場。干干凈凈的新地塊，況且沒有多少家房企敢出手去拿。誰又有勇氣來接一個舊改艱難的硬骨頭呢？

做舊改，意味著持續(xù)多年的資金成本，源源不斷的精力投入，各種規(guī)章程序走了下來，怎么可能就那么輕松地重來一遍？

有些人總是習慣拿十年前的邏輯，看待十年后的樓市進展，卻忽略了國內樓市早已喪失了暴漲的可能性。房住不炒，未來核心不是炒樓，而是改善人居。

黑鐵時代，房地產行業(yè)越來越像制造業(yè)，開發(fā)商變成了“賺微利”的企業(yè)。那么這個時候，有些人如果還希望靠一套老破舊的房子來漫天要價，一夜暴富，甚至占開發(fā)商的股權，這種過分的要求，誰會滿足他們呢？

客觀上，已經不存在被滿足的可能性。沒有人會傻到當接盤俠，因為利益已經被壓縮到沒有空間。

房地產邏輯改寫，再加上疫情的打擊，我們的經濟復蘇尚需時日。即使發(fā)達如深圳，我們此刻感受到的現實，也是“大廠在裁員，小公司在倒閉”。

尤其，樓市的反應就是近年來涌入大量的法拍房。有報道稱，2021年全國法拍房近200萬套，數量同比激增30%以上，深圳也是爆發(fā)區(qū)。法拍房頻出的背后，就是一大批購房者“斷供”的現狀。

所以，趕緊回家，別在樓市里飄零。

特別對于那些拆遷小區(qū)的簽約業(yè)主來說，“早日回遷”的愿望也就更迫切。

憑什么讓極少數人挾持多數人回家的意愿呢？

我們深圳人是等不起的，因為深圳的成功就在于“深圳速度”。只有讓這城市不停進化，我們每個個體的發(fā)展才會越來越好。

縱使有些人就是罔顧他人的利益，一心想做一個精致的利己主義者，那也不妨回歸到一個正常人的自身，來重新審視拆遷這件事：

你的一生，還有幾個十年可以等？

住在危樓里的人，等不到春天。

故事// / / / / /

探盤// / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / /