廣東
周末，我?guī)е⒆友刂}田海濱棧道一路走下來(lái)，收攬了滿眼的山海濃郁與浪漫符號(hào)。
說(shuō)不上哪年哪天，似乎就在一夜之間，藏在我們鹽田人內(nèi)心深處的驕傲再度燃起：
世界上最長(zhǎng)、最美的海濱棧道出門(mén)即見(jiàn)，
鹽田中央公園戴帽子的大章魚(yú)讓孩子們流連，
還有佇立在深圳海邊獨(dú)一無(wú)二的燈塔圖書(shū)館，
古早的集市四處蹦跶的生猛海鮮，以及那些蒼翠濃郁的寬窄街巷……
作為一個(gè)被遺忘多年的“關(guān)內(nèi)”，鹽田天生自帶差異化的深圳氣場(chǎng)。
漫步到海景路的盡頭，繞過(guò)中英街古塔，穿越那一彎淺淺的深圳河，抬眼即香港。
一切都剛剛好。
唯有這——
臨近海岸線的一片破敗，墻體岌岌可危，大寫(xiě)的“拆”字早已斑駁不堪。這個(gè)小區(qū)房門(mén)多已被橫木釘死，即使遠(yuǎn)遠(yuǎn)看它們，依然能感到濃烈的死寂和消沉。
只是零星間透過(guò)窗子，我竟似又看到影影綽綽，好像有生活痕跡，著實(shí)令人心生困惑。
看到這一幕，連手邊的孩子都不禁默默抓緊我的衣襟，怯聲問(wèn)：
“媽媽，這是什么地方??？看起來(lái)有點(diǎn)怕怕。”
01
深耕樓市十余年，對(duì)這個(gè)老破舊的往事，我還算比較了解。
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它是深圳史上第一批被列入舊改計(jì)劃的項(xiàng)目，自2010年納入《深圳市城市更新項(xiàng)目改造計(jì)劃》以來(lái)，幾乎每一年，都會(huì)有與它相關(guān)的積極報(bào)道見(jiàn)諸報(bào)端。
我查閱比對(duì)當(dāng)年同步列入的舊改項(xiàng)目，像鹿丹村如今已變身羅湖豪宅代表，木頭龍也成了今年市面上的在售新盤(pán)。
而海濤花園拖到現(xiàn)在還在“簽約進(jìn)行時(shí)”，據(jù)說(shuō)有60多位業(yè)主在等待中離世。
三年前，我曾在新聞上看過(guò)這小區(qū)的簽約率已達(dá)95%，超1200名業(yè)主期盼回遷。
卻萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，這一晃好多年又過(guò)去，它竟然還沒(méi)拆完！
海濤花園，建于上世紀(jì)80年代的國(guó)內(nèi)第一代商品房。經(jīng)歷了40多年風(fēng)雨侵蝕，也徹底暴露了當(dāng)年建設(shè)房屋用材的海砂石的安全隱患?，F(xiàn)如今，它的內(nèi)外墻體紛紛嚴(yán)重剝落，鋼筋嚴(yán)重腐蝕裸露在外。
大部分人都無(wú)法想象，這種條件的“危樓”還怎么住人?。?/strong>
出于地產(chǎn)圈職業(yè)挖料（八卦）的好奇心，也糾結(jié)于在鹽田美好的轉(zhuǎn)角遇到“爛”的那個(gè)羞恥的瞬間，我從通訊錄里扒拉出一個(gè)兒時(shí)的老友。
他家就是曾住在海濤的業(yè)主，我問(wèn)他：
“究竟具體是因?yàn)槭裁?，讓你們家的拆遷拖了這么久？”
最近這一兩年，按說(shuō)已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。全國(guó)首部城市更新已經(jīng)立法，深圳城市更新條例也正式實(shí)施，海濤花園則是第一個(gè)實(shí)行“行政調(diào)解”的項(xiàng)目。
那為什么還是拆不動(dòng)，業(yè)主為何還不愿意簽約搬走呢？
他說(shuō)，其實(shí)他們家小區(qū)大部分業(yè)主都已經(jīng)同意了。這一個(gè)小區(qū)大概1280戶，現(xiàn)在簽約率大概97%，就只剩下不到30戶人家硬扛著。
作為鹽田人，作為旁觀者，我眼看著一碗好飯被拖涼，一個(gè)好端端的城市升級(jí)規(guī)劃被隊(duì)友們拖爛。
02
當(dāng)下的大環(huán)境里，這些局中人也許還沒(méi)有覺(jué)察到，“對(duì)開(kāi)發(fā)商過(guò)分苛刻”意味著什么。
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近來(lái)，大牌房企暴雷、違約、裁員事件，在此刻早已不是新聞。舉例2021年，全國(guó)共396家房企宣布破產(chǎn)，陷入流動(dòng)性危機(jī)的地方房企更是不計(jì)其數(shù)。
通過(guò)不久前公布的5月報(bào)，我也能夠明確感知到此刻各大房企的銷售現(xiàn)狀，一切并未有所好轉(zhuǎn)。
調(diào)控好幾年，疫情又占兩年半！
房地產(chǎn)下行周期疊加疫情大環(huán)境，他們腦海中那些財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商，早就躺平了。
5月30日晚上，深圳半島城邦所屬的開(kāi)發(fā)商突然宣布，“已深陷財(cái)務(wù)危機(jī)，沒(méi)有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力”，公司宣布從6月1日起，全員待崗半年。這是銷售幾百億的網(wǎng)紅豪宅項(xiàng)目，半島城邦的路走了一半，竟然也走不下去了！
這是正?？磕玫亻_(kāi)發(fā)的“小而美”實(shí)力房企，那些靠舊改開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大開(kāi)發(fā)商則更慘烈。
前段時(shí)間，時(shí)代地產(chǎn)公開(kāi)聲明清退旗下廣州4個(gè)舊改項(xiàng)目。不玩了，玩不起了。事實(shí)上，你在深圳也打聽(tīng)一下，很多搞舊改的開(kāi)發(fā)商基本都是苦不堪言。
對(duì)比之下，操盤(pán)海濤花園的路勁地產(chǎn)，港企背景，公司基本面還算堅(jiān)挺。在最近公布的房企百?gòu)?qiáng)排名中，路勁排名25，風(fēng)控排名位列第二。
但這也不代表它就有勇氣，有底氣在這一片舊改開(kāi)發(fā)的沼澤中陷很久。
畢竟“降本增效”、“成本控制”是當(dāng)下所有房企必須面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)。在風(fēng)云詭譎的不確定中，路勁勉強(qiáng)算是“還能扛得住”。只是國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)在下滑，在深圳舊改方面仍然努力在突破。
心意到了，實(shí)力還不確定。要負(fù)責(zé)，但負(fù)責(zé)到何年何月，終將會(huì)有一條底線。
目前，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)實(shí)困境早已擺在了臺(tái)面，無(wú)論那些極少數(shù)不愿配合簽約的業(yè)主是否看得見(jiàn)，它都客觀存在。
眼下能堅(jiān)持做舊改的房企都不易，像路勁這種，在行業(yè)下行周期下如果任由這樣慢慢拖下去，在這種惡性彰顯的嚴(yán)酷困境中，可能就把一個(gè)即將完成的舊改項(xiàng)目拖沒(méi)了，把一個(gè)好好的開(kāi)發(fā)商拖垮了。
壓垮一家企業(yè)的最后一根稻草，往往都在意料之外。
地產(chǎn)圈任何一家企業(yè)因?yàn)榕f改而倒掉，作為業(yè)內(nèi)來(lái)估量，這種現(xiàn)象對(duì)樓市本身也是一種惡性沖擊。
它既不符合國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期，也不符合行業(yè)對(duì)城市更新的期許。
要知道，在存量用地與存量房為主的深圳，城市更新是緩解土地供需矛盾最重要手段之一。
我仔細(xì)看了這個(gè)項(xiàng)目所在的區(qū)位，從專業(yè)角度，有一定稀缺資源優(yōu)勢(shì)。
比如靠近香港關(guān)口、一線海景、屬于鹽田中心區(qū)位、生活教育配套也非常成熟。
且不說(shuō)把這一片老破舊拆除之后建成一個(gè)豪宅社區(qū)，至少做成一個(gè)高端氣質(zhì)的改善盤(pán)的話，在市場(chǎng)上一定吸引眼球。
所以，業(yè)主早點(diǎn)回遷，把更高級(jí)的購(gòu)買(mǎi)力引進(jìn)場(chǎng)，也間接能夠提升樓盤(pán)的人居氣質(zhì)。往大了說(shuō)，也匹配了未來(lái)鹽田中心區(qū)的國(guó)際化價(jià)值。
現(xiàn)在就一個(gè)破舊糟心的危樓，擺在那里。周邊再好的資源有什么用呢？
03
我朋友說(shuō)，他們?nèi)豪锏睦相従右灿幸稽c(diǎn)點(diǎn)別的心思：
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“既然你這家開(kāi)發(fā)商滿足不了我的胃口，那我就死磕到底，大不了換開(kāi)發(fā)商進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)來(lái)玩！”
真的這么簡(jiǎn)單嗎？
現(xiàn)實(shí)是哪有那么容易算的賬，換個(gè)小區(qū)物業(yè)都得折騰一年半載，想換舊改拆遷的開(kāi)發(fā)商談何容易?。?/p>
就算你把宇宙第一房企萬(wàn)科拿過(guò)來(lái)比較，哪怕它本土起家，又是實(shí)力房企，又有國(guó)資背景，至今也同樣深陷在“南苑新村”的舊改囹圄之中……
客觀上看，一個(gè)老破舊在市場(chǎng)上喊了拆遷長(zhǎng)達(dá)十多年，至今簽約到98%，就差一點(diǎn)點(diǎn)卻又莫名拖了好多年，三四十根“硬釘子”難以解決。
坦白講，誰(shuí)來(lái)都不好搞定。
最關(guān)鍵是你要理解樓市早就變了基調(diào)，“房住不炒”并非一句簡(jiǎn)單的口號(hào)，而是執(zhí)政團(tuán)隊(duì)的信念。
每年市里都會(huì)批出“限價(jià)”宅地進(jìn)入土拍市場(chǎng)。干干凈凈的新地塊，況且沒(méi)有多少家房企敢出手去拿。誰(shuí)又有勇氣來(lái)接一個(gè)舊改艱難的硬骨頭呢？
做舊改，意味著持續(xù)多年的資金成本，源源不斷的精力投入，各種規(guī)章程序走了下來(lái)，怎么可能就那么輕松地重來(lái)一遍？
有些人總是習(xí)慣拿十年前的邏輯，看待十年后的樓市進(jìn)展，卻忽略了國(guó)內(nèi)樓市早已喪失了暴漲的可能性。房住不炒，未來(lái)核心不是炒樓，而是改善人居。
黑鐵時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越像制造業(yè)，開(kāi)發(fā)商變成了“賺微利”的企業(yè)。那么這個(gè)時(shí)候，有些人如果還希望靠一套老破舊的房子來(lái)漫天要價(jià)，一夜暴富，甚至占開(kāi)發(fā)商的股權(quán)，這種過(guò)分的要求，誰(shuí)會(huì)滿足他們呢？
客觀上，已經(jīng)不存在被滿足的可能性。沒(méi)有人會(huì)傻到當(dāng)接盤(pán)俠，因?yàn)槔嬉呀?jīng)被壓縮到?jīng)]有空間。
房地產(chǎn)邏輯改寫(xiě)，再加上疫情的打擊，我們的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚需時(shí)日。即使發(fā)達(dá)如深圳，我們此刻感受到的現(xiàn)實(shí)，也是“大廠在裁員，小公司在倒閉”。
尤其，樓市的反應(yīng)就是近年來(lái)涌入大量的法拍房。有報(bào)道稱，2021年全國(guó)法拍房近200萬(wàn)套，數(shù)量同比激增30%以上，深圳也是爆發(fā)區(qū)。法拍房頻出的背后，就是一大批購(gòu)房者“斷供”的現(xiàn)狀。
所以，趕緊回家，別在樓市里飄零。
特別對(duì)于那些拆遷小區(qū)的簽約業(yè)主來(lái)說(shuō)，“早日回遷”的愿望也就更迫切。
憑什么讓極少數(shù)人挾持多數(shù)人回家的意愿呢？
我們深圳人是等不起的，因?yàn)樯钲诘某晒驮谟凇吧钲谒俣取薄Ｖ挥凶屵@城市不停進(jìn)化，我們每個(gè)個(gè)體的發(fā)展才會(huì)越來(lái)越好。
縱使有些人就是罔顧他人的利益，一心想做一個(gè)精致的利己主義者，那也不妨回歸到一個(gè)正常人的自身，來(lái)重新審視拆遷這件事：
你的一生，還有幾個(gè)十年可以等？
住在危樓里的人，等不到春天。
故事// / / / / /
探盤(pán)// / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / /
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