2022年8月8日，河北廊坊市官方正式公布了《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》。

在這個(gè)文件中，廊坊市正式官宣：全面取消戶籍、社保個(gè)稅等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的“限制性購(gòu)房條件”。

同時(shí)還特意強(qiáng)調(diào)：對(duì)“北三縣”和“雄安新區(qū)周邊”的住房限售年限要求也全面取消。

這就意味著已經(jīng)執(zhí)行了6年的“限購(gòu)政策”，現(xiàn)在正式取消了。

雖然說(shuō)包括燕郊、大廠、香河在內(nèi)的“廊坊北三縣地區(qū)”早在2020年就已經(jīng)“暗地里”逐漸松綁了限購(gòu)政策。

但是正式“官宣”的文件并沒(méi)有出臺(tái)。

而這一次才是廊坊官方最正式的“官宣”，包括“北三縣”在內(nèi)的整個(gè)廊坊地區(qū)，正式全面取消“限購(gòu)和限售”了。

一句話總結(jié)就是，任何地方的人都可以隨便買了。

最關(guān)鍵的是，廊坊北三縣還實(shí)施最優(yōu)惠的“首付和貸款”政策：首套首付20%，二套首付30%，首套利率按照最低的4.25%實(shí)施。

這就是環(huán)京，嚴(yán)格起來(lái)“恨不得全國(guó)最嚴(yán)厲”，放松起來(lái)“直接裸奔”，這種節(jié)奏是“一會(huì)地獄，一會(huì)天堂”，玩的就是心跳。

根據(jù)我們的理解，廊坊本次“全面取消限購(gòu)限售”也是迫不得已，環(huán)京樓市自從2020年以來(lái)遭遇“嚴(yán)重挑戰(zhàn)”：

第一，疫情的沖擊，導(dǎo)致“環(huán)京的業(yè)主無(wú)法正常進(jìn)京”，從而掀起了一股“逃離燕郊”，“逃離環(huán)京”的浪潮。

自從2020年疫情爆發(fā)后，“進(jìn)京通道”管理越來(lái)越嚴(yán)厲，把房子買在環(huán)京地區(qū)，北三縣地區(qū)，雖然看起來(lái)很近。

但是卻經(jīng)常性“無(wú)法進(jìn)京”，從而讓大量的“北漂”開(kāi)始考慮逃離“燕郊”，逃離“環(huán)京”，讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)“難以穩(wěn)定”。

第二，隨著2021年樓市政策的逐漸加碼，導(dǎo)致“停工潮”，“爛尾潮”在北三縣及環(huán)京地區(qū)“此起彼伏”，也讓買房人“心驚肉跳”。

最典型的就是“華夏幸福危機(jī)”，直接導(dǎo)致了環(huán)京地區(qū)出現(xiàn)了大量的“停工樓”，甚至包括“大廠人大附”這樣的重點(diǎn)工程也出現(xiàn)了“暫時(shí)性停工”。

幸好從目前的消息看，北三縣地區(qū)的項(xiàng)目將會(huì)逐漸恢復(fù)施工。

第三，雖然“通州和北三縣的四統(tǒng)一規(guī)劃”已經(jīng)出臺(tái)多年，但是區(qū)域發(fā)展，尤其是生活配套的提升依然緩慢，也讓“北京的自住客群”止步環(huán)京，北三縣再次成為了“投資客的天堂”。

包括燕郊在內(nèi)的北三縣地區(qū)，雖然距離北京很近，但是由于“生活配套等級(jí)”太低，一直以來(lái)都是“北京窮剛”的聚集地。

所以要想吸引“北京富剛”，甚至是“中產(chǎn)階層”過(guò)來(lái)買房置業(yè)，難度太大，從而房?jī)r(jià)水平一直難以“穩(wěn)定提升”。

北京的有錢階層對(duì)“北三縣”還是視而不見(jiàn)的，原因就在于“配套等級(jí)太低”，像人大附，中日友好醫(yī)院這樣的“北京優(yōu)質(zhì)資源太少”。

加上這些年北京“減量發(fā)展”，“窮剛”人群開(kāi)始離開(kāi)北京，重返新一線城市，環(huán)京買房需求開(kāi)始暴跌。

總結(jié)起來(lái)就是“進(jìn)京難”，“復(fù)工難”，“發(fā)展難”這三個(gè)“大難問(wèn)題”，是擺在北三縣及廊坊環(huán)京地區(qū)面前的核心問(wèn)題。

在這種“復(fù)雜的房地產(chǎn)形勢(shì)下”，廊坊和北三縣地區(qū)再不“官宣取消限購(gòu)”，高調(diào)推廣區(qū)域樓市，形勢(shì)恐怕“越來(lái)越不樂(lè)觀”了。

但是僅僅“取消限購(gòu)限售”就可以了嗎？

在北京人口紅利逐漸消失，人口減量發(fā)展的背景下，疊加“疫情沖擊”，宏觀經(jīng)濟(jì)下行，全國(guó)樓市低迷的多重因素。

環(huán)京“樓市壓力”顯然越來(lái)越大，環(huán)京樓市“內(nèi)卷”已成定局。

“平谷線和京唐城際”的燕郊、大廠、香河等“北三縣地區(qū)”，加上“機(jī)場(chǎng)快軌R1線”的固安、永清、廊坊市區(qū)等“南三線地區(qū)”。

未來(lái)的環(huán)京樓市必將“一片混戰(zhàn)”，但是北京的“環(huán)京蛋糕”是有限的，有人“活”，就必定有人“死”。

那么，環(huán)京地區(qū)未來(lái)“誰(shuí)能活”，“誰(shuí)必死”呢？

我們認(rèn)為，環(huán)京的發(fā)展只有一條出路，那就是“北京化”，只有徹底融入北京，徹底的“北京化”，才能吸引北京人，尤其是北京的“有錢人”。

而要想實(shí)現(xiàn)“北京化”，就必須要做到以下三點(diǎn)：

第一點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)“北京托管”，在不改變戶籍制度的條件下，區(qū)域全面實(shí)現(xiàn)“北京托管”，由北京來(lái)實(shí)施托管和代管，從而扭轉(zhuǎn)區(qū)域的“營(yíng)商環(huán)境”。

只要實(shí)現(xiàn)“北京托管”，就相當(dāng)于“半步入京”。

2022年2月11日，北京市在“關(guān)于推進(jìn)北京城市副中心高質(zhì)量發(fā)展的政策清單”文件中，就明確提出：“爭(zhēng)取出臺(tái)通州區(qū)和北三縣一體化管理機(jī)構(gòu)組建方案”。

這就已經(jīng)足夠說(shuō)明：北三縣被“托管”只是時(shí)間問(wèn)題。

只有實(shí)現(xiàn)“托管”，才能徹底扭轉(zhuǎn)北三縣的發(fā)展“困局”，否則就難以吸引“北京人口”，更加無(wú)法引入“北京產(chǎn)業(yè)”和“北京配套”。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，沒(méi)有“托管”，就沒(méi)有一切。

第二點(diǎn)是要真正引入“北京配套”，至少要引入類似于“大廠人大附”或者“中日友好醫(yī)院”這樣的北京直營(yíng)配套。

燕郊目前雖然也有學(xué)校和醫(yī)院都掛上了“北京”的名頭，但全部都是“掛羊頭賣狗肉”，水平基本上還是“鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別”。

只有真正引入“大廠人大附”這樣的“本校直辦校”，北三縣整個(gè)生活配套水平才能實(shí)現(xiàn)“北京化”，才能真正吸引北京人。

要想吸引北京人，生活配套水平就要首先“北京化”，否則就算北京人來(lái)了，你也留不住。

最終還是“籃子打水一場(chǎng)空”，人去樓空，房?jī)r(jià)一地雞毛。

第三點(diǎn)是要實(shí)施“北京政策”，在養(yǎng)老、社保、醫(yī)療、教育等層面逐漸和北京“統(tǒng)一政策”。

比如北京人大代表就曾經(jīng)建議：北京通州區(qū)和廊坊北三縣未來(lái)可以實(shí)施“統(tǒng)一學(xué)籍”政策。

如果環(huán)京部分地區(qū)能夠?qū)嵤氨本┱摺?，那將吸引一大批北京人進(jìn)來(lái)置業(yè)居住，必將實(shí)現(xiàn)“大跨越發(fā)展”。

綜合來(lái)看，我們認(rèn)為“取消限購(gòu)”并不是廊坊和北三縣的“終極大招”，真正的“終極大招”是“逐漸北京化”。

甚至可以說(shuō)，只有“逐漸北京化”的環(huán)京才有希望，否則就是一地雞毛。

由北京代管，引入北京配套，實(shí)施北京政策，這三點(diǎn)是環(huán)京“北京化”的關(guān)鍵，而目前看也就只有“燕郊、大廠、香河的北三縣地區(qū)”才有這種機(jī)會(huì)。

北三縣的“北京化”大概率將在2023年逐漸落地。

但其他環(huán)京地區(qū)，注定了將只能“河北化”，已經(jīng)不值得入手了。

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