8月10日，一直被譽(yù)為地產(chǎn)優(yōu)等生的龍湖遭遇了罕見的股債雙殺局面。

這一天，港股上市的龍湖集團(tuán)（00960.HK）股價(jià)跌幅一度接近20%，單日蒸發(fā)超200億港元市值，幾乎相當(dāng)于蒸發(fā)了一個(gè)中國(guó)恒大（03333.HK）。股價(jià)創(chuàng)2018年11月以來最低，收盤跌幅也超過16%。

同時(shí)，龍湖相關(guān)的債券進(jìn)一步下跌。16龍湖02（136196）上交所固收平臺(tái)顯示最新成交價(jià)81.83元，較前一交易日中債估值100.7851元，偏離-18.81%。20龍湖02（163140）上交所固收平臺(tái)顯示最新成交價(jià)69.8元，較前一交易日中債估值100.0577元，偏離-30.24%。G17龍湖2（127467）上交所固收平臺(tái)顯示最新成交價(jià)78.8元，較前一交易日中債估值99.3963元，偏離-20.72%。

龍湖的美元債也一度出現(xiàn)跳水，跌勢(shì)最猛的“LNGFOR 3.85 01/13/32”，短時(shí)從1美元面值57美分上方殺到54美分，瞬時(shí)跌幅超過5%。龍湖其他幾只不同期限的美元票據(jù)也跌幅不一。

地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)股債雙殺局面的企業(yè)有不少，但多數(shù)是高杠桿或是處在爆雷邊緣的房企，這一情況出現(xiàn)在被視作民營(yíng)房企中最后一個(gè)堡壘的龍湖身上，讓人大跌眼鏡。

要知道，不久前，龍湖還與碧桂園、美的置業(yè)等民營(yíng)房企一道，被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，發(fā)行債券獲信用保護(hù)工具支持，并先后發(fā)行了規(guī)模5億元的公司債、4.02億元的供應(yīng)鏈ABS。7月5日，龍湖還發(fā)行了2022年第三期境內(nèi)公司債，規(guī)模17億元。

此外，龍湖不僅一直維持三道紅線全綠的標(biāo)準(zhǔn)、年內(nèi)已無(wú)到期債務(wù)，還是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的獲得境內(nèi)外全投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企。截至去年底，龍湖的平均借貸成本僅4.14%，現(xiàn)金短債比6.11倍，這些指標(biāo)甚至優(yōu)于一些央企和國(guó)企。

8月10日龍湖上演的驚魂一日已經(jīng)讓本已風(fēng)聲鶴唳的市場(chǎng)更是雪上加霜，引發(fā)龍湖股債雙殺的直接原因有兩個(gè)：

一是一則流傳于社交媒體的消息。該消息稱，地產(chǎn)“尖子生”龍湖集團(tuán)商票大量逾期，旗下子公司亦存在商票拒付記錄。

二是瑞銀集團(tuán)于8月10日發(fā)布的報(bào)告將龍湖的評(píng)級(jí)由“買入”下調(diào)至“中性”，并將龍湖集團(tuán)的目標(biāo)價(jià)由53港元下調(diào)至25.7港元。該報(bào)告認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)和龍湖集團(tuán)的銷售規(guī)模顯著下降，龍湖集團(tuán)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在過去幾個(gè)月有所上升。

流傳于社交媒體關(guān)于龍湖商票大量逾期的文章中，消息來源于一個(gè)叫做“票眼”的小程序，截至11日，在該小程序上輸入關(guān)鍵詞“龍湖”搜索，結(jié)果依然顯示“承兌企業(yè)下所有票據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)”中存在有拒付票據(jù)。

公開資料顯示，票眼小程序?yàn)槠睋?jù)信息共享平臺(tái)，該平臺(tái)由數(shù)票科技（天津）有限公司開發(fā)設(shè)立。企查查顯示該公司為個(gè)人合伙企業(yè)，公司于2019年12月成立。

8月10日晚間，或許是龍湖股債雙殺的市場(chǎng)影響太大，上海票據(jù)交易所極其罕見地在官方網(wǎng)站發(fā)布公告稱，“近日，網(wǎng)傳龍湖集團(tuán)存在大量商票“逾期”記錄。經(jīng)核實(shí)，截止到2022年8月10日，龍湖集團(tuán)無(wú)商票違約和拒付記錄，相關(guān)謠傳并不屬實(shí)。上海票據(jù)交易所致力于維護(hù)票據(jù)市場(chǎng)平穩(wěn)有序運(yùn)行，對(duì)于這種通過謠傳擾亂市場(chǎng)秩序的行為予以譴責(zé)?！?/p>

公開信息顯示，上海票據(jù)交易所是由央行批準(zhǔn)設(shè)立的全國(guó)統(tǒng)一的票據(jù)交易平臺(tái)，于2016年12月8日開業(yè)運(yùn)營(yíng)。

而瑞銀同日發(fā)布的研究報(bào)告中，其根據(jù)2021年底的閑置現(xiàn)金及2022年上半年的現(xiàn)金流出情況，來衡量4家房企碧桂園、萬(wàn)科、龍湖和旭輝的現(xiàn)金消耗率，并對(duì)需要多少合同銷售量能夠使其現(xiàn)金流達(dá)到收支平衡進(jìn)行評(píng)估。

報(bào)告認(rèn)為，這四家房企均在2022年上半年產(chǎn)生了負(fù)的自由現(xiàn)金流，由于市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)金流損耗的擔(dān)憂，將龍湖集團(tuán)股票評(píng)級(jí)下調(diào)至中性，目標(biāo)價(jià)格下調(diào)至25.7港元。

8月10日收盤后，龍湖管理層也緊急召開投資者電話會(huì)議，對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行說明。龍湖集團(tuán)董事局主席吳亞軍、龍湖集團(tuán)副董事長(zhǎng)邵明曉、龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO陳序平等高管均出席了會(huì)議。針對(duì)商票逾期，公司稱系“完全的謠言”，關(guān)注到相關(guān)源頭，已經(jīng)準(zhǔn)備追訴。

8月10日22點(diǎn)左右，龍湖發(fā)布自愿性公告稱，對(duì)于當(dāng)日的股價(jià)異常波動(dòng)，董事會(huì)并不知悉任何原因，亦不知悉任何內(nèi)幕消息。董事會(huì)確認(rèn)，公司運(yùn)營(yíng)正常，具備充足的可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備。公司到期商票均已兌付，無(wú)任何逾期支付。

10日晚間流傳出來的投資者電話會(huì)議實(shí)錄還顯示，龍湖管理層說，去年開始龍湖已經(jīng)不做商票，目前商票余額為7個(gè)億，會(huì)在今年底之前清零。

對(duì)于瑞銀報(bào)告中所擔(dān)憂的現(xiàn)金流和債務(wù)、銷售等問題，在投資者電話會(huì)議上，龍湖高管表示，截至今年底所有的債務(wù)龍湖已還清，無(wú)未償還的硬性債務(wù)，此外龍湖下半年可能還會(huì)主動(dòng)償還明年到期的銀團(tuán)，短債比低于10%。

龍湖高管還回應(yīng)稱，龍湖一向不做非標(biāo)，項(xiàng)目層面融資控制，與出險(xiǎn)房企合作較少，合作項(xiàng)目一般是跟地方國(guó)企、平臺(tái)合作。“對(duì)于合作項(xiàng)目，龍湖通過留足合作項(xiàng)目資金來控制合作風(fēng)險(xiǎn)，不允許拿合作項(xiàng)目股權(quán)質(zhì)押，這樣一來，即使合作方出問題，但是項(xiàng)目本身安全?！?/p>

龍湖集團(tuán)2021年報(bào)顯示，其營(yíng)業(yè)額為2233.8億元，同比增長(zhǎng)21%；歸母核心凈利潤(rùn)為224.4億元，同比增長(zhǎng)20.1%，實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率46.7%，在手現(xiàn)金885.3億元，現(xiàn)金短債比6.11倍，一系列核心指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，連續(xù)六年滿足“三道紅線”指標(biāo)要求。這些數(shù)據(jù)無(wú)論是在國(guó)企還是民企中，其表現(xiàn)都是十分難得的。

而龍湖在財(cái)務(wù)方面也一直以自律著稱，這跟創(chuàng)始人吳亞軍個(gè)人小心謹(jǐn)慎的行事風(fēng)格有很大關(guān)系。記者出身的吳亞軍，也是房企中為數(shù)不多的女老板，2020年，她曾在內(nèi)部發(fā)文稱，龍湖之所以發(fā)展穩(wěn)健，并非是由于龍湖“有眼光”，而是她“膽子小、擔(dān)心公司破產(chǎn)了3萬(wàn)多員工的生計(jì)咋辦”，相信“借錢是要還的”，“房地產(chǎn)是有周期的”，相信“債務(wù)如酒，喝時(shí)一時(shí)爽、吐時(shí)翻肚腸”。

在10日晚間的電話會(huì)上，吳亞軍說，對(duì)于當(dāng)天的股價(jià)大跌，自己沒太在意，是市場(chǎng)驚慌導(dǎo)致的，企業(yè)根本沒有出任何狀況。相反，現(xiàn)在不是看風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，而是看機(jī)會(huì)的時(shí)候。“該爆的（房企）都爆了，行業(yè)很黯淡，但是龍湖往光明處看。過去杠桿比較高的企業(yè)也付了該付的代價(jià)，國(guó)家一直在想辦法讓行業(yè)回到正軌，不會(huì)大水漫灌，政策會(huì)逐步出臺(tái)，行業(yè)出清后，龍湖會(huì)一直存在機(jī)會(huì)?！?/p>

根據(jù)龍湖8月9日發(fā)布的公告數(shù)據(jù)，截至2022年7月末，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣683.6億元。7月單月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣118.5億元。整體來看，龍湖集團(tuán)的銷售同比雖有下跌，但情況好于行業(yè)平均水平。

8月11日，龍湖集團(tuán)開盤價(jià)報(bào)22.05港元，漲5.50%，盤中最高反彈10.53%。截至上午收盤，報(bào)21.80港元，漲4.306%。