房地產(chǎn)在中國，具有非常明顯的“周期性”特征。

　　甚至可以說，中國的經(jīng)濟周期本質(zhì)上就是房地產(chǎn)周期，而中國房地產(chǎn)周期其實就是“政策周期”。

　　從“調(diào)控”到“救市”，再從“救市”到“再次調(diào)控”，中國房地產(chǎn)周期在過去30年已經(jīng)完成了至少“三次政策周期調(diào)節(jié)”：

　　第一次：2008年-2009年的“四萬億救市計劃”。

　　第二次：2011年-2012年的“降息降準”。

　　第三次：2014年-2015年的“全國性棚改時代”。

　　而每次“政策周期調(diào)節(jié)”都會迎來房價的一次“輪動上漲行情”。

　　自從2017年以后，隨著19大提出“化解重大金融風(fēng)險”的說法，中國進入了“全民降杠桿時代”，全國房地產(chǎn)隨之進入“下行期”。

　　盡管進入2022年以來，房地產(chǎn)政策一而再的“松綁”，但是主要停留在“因城施策”和“一城一策”的階段，房地產(chǎn)“救市”依然是由“地方”來主導(dǎo)。

　　而在國家層面，包括各大國家部委，并沒有太多的“提出救市政策”，甚至在近期還針對青島、蘇州等“松綁政策”進行了“收回”。

　　但就在這兩天，信號顯然“不一樣了”。

　　一個方面是“大會會期已經(jīng)臨近”，銀保監(jiān)會最近已經(jīng)提出“防范化解重大金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)取得重要階段性成果”，“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”。

　　這說明19大確定的“全民去杠桿”階段已經(jīng)結(jié)束，新的經(jīng)濟周期即將重啟。

　　另外一個方面，則是由于近期“地方政府自己救市”效果非常不好，完全無法阻擋“樓市持續(xù)下滑”的勢頭。

　　“國家部委”近期不得不全部“動起來了”，中國房地產(chǎn)的救市，已經(jīng)從“地方級救市”全面過渡到“國家級救市”。

　　新一輪房地產(chǎn)的“國家級救市”已經(jīng)正式啟動。

　　首先是2022年9月29日，中國央行正式發(fā)布公告：階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。

　　這一條公告，宣告著中國的房貸利率將正式從“4%時代”進入“3%時代”，這也創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)買房時代的“最低門檻”。

　　根據(jù)這一次的央行公告，只要滿足兩個條件就可以“打破首套房貸的下限”，可以自己制定“房貸利率的下限”：

　　第一個是“2022年6-8月新房銷售價格環(huán)比和同比均連續(xù)下降”的城市，這個城市目前一共有23個，包括8個二線城市和15個三線城市。

　　其中包括天津、大連、蘭州等二線城市，這一次都可以“打破首套房貸利率下限”，這些城市將會迎來房貸利率的“3%時代”，甚至是“2%”時代。

　　第二個是“只能階段性的”，調(diào)整的時間必須要在“2022年之前”，央行救市的心情十分急切。

　　所以不出所料的話，在12月之前，各大城市將會迎來一波新的“降息潮”。

　　目前的首套房貸利率下限是4.1%，經(jīng)過這一波“降息潮”之后，這個“下限”很快被會被突破，一大堆城市就會迎來首套房貸利率的3%時代。

　　甚至我們認為，這樣的城市可能在明年會更多：由央行主導(dǎo)的“無下限房貸利率時代”開啟了。

　　其次是“財政部和稅務(wù)總局”也開始行動起來了。

　　2022年9月30日，國家財政部和稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，這個公告明確提出：

　　從2022年10月1日到2023年12月31日期間，對出售自有住房并在一年內(nèi)重新買房的的納稅人，對“銷售房屋繳納的個人所得稅”給予退稅優(yōu)惠。

　　這就意味著“賣一買一，不用繳納住房個人所得稅了”，而且是在全國范圍內(nèi)正式實施，時效僅有一年左右。

　　按照以前的政策規(guī)定：滿五唯一才能“免征個稅”。

　　而現(xiàn)在只要“一年內(nèi)賣一買一”，就可以“免征個稅了”，買房人至少可以省去1%的房屋總價個稅，甚至還可以更多。

　　財政部和稅務(wù)總局“讓大家去買房的心情”非常急切。

　　可以說，從“央行”再到“財政部+稅務(wù)總局”，中國房地產(chǎn)的主管部委已經(jīng)幾乎全部“動起來了”，最高層對于樓市救市的政策已經(jīng)確定。

　　而且這一次是“國家級救市”，而不再是“地方級救市”。

　　后面要登場估計就是“國家住建部”了，“全國范圍內(nèi)的認房不認貸”，“多孩家庭多買一套”等救市政策是不是也要隨之而來了呢？

　　綜上所述，我們認為隨著“新的政治周期”的到來，必將帶動“新的經(jīng)濟周期”，而要有“新的經(jīng)濟周期”必然要有“新的樓市周期”。

　　這個時候還僅僅依靠“因城施策+一城一策”的地方政府級救市，顯然力度太小了，效果已經(jīng)越來越差了。

　　這個關(guān)鍵時刻，必須要出動國家力量，各大主管部委必須要“全部動起來”，徹底扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

　　甚至包括上海和北京，這兩個一線城市，也要陸續(xù)加入“救市行列”，對全國房地產(chǎn)的市場扭轉(zhuǎn)起到帶頭作用。

　　國家級救市，已經(jīng)到了不得不再次重啟的時候了！