2022年10月14日，中國財(cái)政部終于發(fā)布了“126號令”。

　　“126號令”的名稱叫做《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，在這個(gè)“通知”中，財(cái)政部明確規(guī)定：

　　嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。

　　這個(gè)“126號令”，簡單來說，就是財(cái)政部正式叫停了“各地城投公司買地，為地方土地財(cái)政托底”的行為。

　　或者可以更直接的解釋：財(cái)政部的“126號令”直接禁止各地城投公司再拿地了。

　　那么，為什么財(cái)政部這個(gè)時(shí)候會(huì)“禁止城投公司拿地”呢？

　　原因就是各地“城投公司買地”規(guī)模越來越大：2022年城投公司拿地金額已經(jīng)占到整個(gè)土地市場的30%左右了。

　　各地“城投買地”也是目前沒有辦法的辦法。

　　第一，土地財(cái)政已經(jīng)占到了地方政府財(cái)政的50%以上，甚至在部分省市中，土地財(cái)政已經(jīng)占到60%以上。

　　就算是北京和上海，土地財(cái)政依然占到了財(cái)政總收入的40%以上。

　　“土地財(cái)政”已經(jīng)成為地方財(cái)政的“第二支柱”。

　　“賣地收入”已經(jīng)將地方政府財(cái)政直接捆綁了，一旦“地都賣不出去”了，那么地方財(cái)政就會(huì)陷入困境。

　　所以各地總是想盡各種辦法來“賣地”。

　　第二，2022年隨著“樓市不振”，賣地難度激增，各地的“土地財(cái)政收入”出現(xiàn)了銳減。

　　2022年1-8月份，全國賣地收入僅有3.37萬億，同比暴跌30%左右，可以說是“斷崖式下滑”。

　　為什么2022年地方賣地“如此困難”？

　　原因主要是幾個(gè)方面：

　　首先是土地供應(yīng)制度發(fā)生了調(diào)整，開始“搞集中供地制”，一次性供地量太大，但房企手里“資金有限”，從而紛紛出現(xiàn)底價(jià)成交和流拍。

　　其次是“大規(guī)模政府限價(jià)”和“競現(xiàn)房銷售”，買地條件越來越苛刻，很多地塊“拿地開發(fā)的利潤非常微薄”，各大房企“紛紛躺平”。

　　房地產(chǎn)早就不是什么“暴利行業(yè)”了，而是“高危行業(yè)”。

　　最后就是市場預(yù)期太差，銷售難度加大，周轉(zhuǎn)變慢，加上房企“債務(wù)暴雷”，各大房企確實(shí)已經(jīng)“沒錢了”。

　　所以2022年，地方“賣地肯定是非常困難”的，而且后面會(huì)更加困難。

　　第三，為了“托底土地財(cái)政”，各地城投公司紛紛“入局”，逐漸成為了地方政府“土地財(cái)政”的主要供應(yīng)方。

　　土地賣不出去，怎么辦？

　　于是各地又打起了“地方城投公司”的主意。

　　其基本邏輯是：首先由地方城投公司發(fā)行“城投債”，再讓銀行大量買入“城投債”為城投公司“輸入資金”，然后城投公司拿著“城投債”去低價(jià)買地。

　　城投公司“底價(jià)拿到便宜的土地”之后，要么就“儲(chǔ)備起來，等將來高價(jià)賣給其他房企”，要么就是“拿去銀行抵押，再融資”。

　　這種“城投托底”的做法，本質(zhì)就是“讓銀行為地方土地財(cái)政輸血”，會(huì)直接推高“銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)”。

　　而且一旦“大規(guī)模托底”，地方政府就可以“不用管樓市好壞”，都可以“躺贏”，反正有“城投公司可以直接輸血”，有的是錢可以花。

　　2013年中國的“城投債”余額規(guī)模僅有2.1萬億，到2022年6月已經(jīng)增加到了接近14萬億的天量規(guī)模。

　　其中有“6萬億”，其實(shí)就是這兩年新增出來的。

　　土地拍不出去，地方財(cái)政面臨斷糧的危險(xiǎn)，這個(gè)時(shí)候“城投買地”就自然成為了一種“選擇”，“城投債”搖身一變成為“地方土地財(cái)政”了。

　　但是隨著“財(cái)政部126號令”的出臺，“城投買地”這條路算是被“徹底堵死”了，地方賣地收入有可能將會(huì)重新面臨“困局”。

　　接下來怎么辦？

　　解決的辦法很簡單：國家買房！

　　既然“居民不愿意買”，那么就“國家來買”，從而實(shí)現(xiàn)“去庫存”的目的。

　　首先是蘇州。

　　蘇州政府近日決定向市場購買10000套房，購買價(jià)格按照蘇州9月份的市場均價(jià)2.6萬/平米來實(shí)施，總共花費(fèi)達(dá)到260億。

　　接下來是濟(jì)南。

　　9月份濟(jì)南國資委發(fā)文，決定在全市范圍內(nèi)購買3000套商品房，用來作為“租賃儲(chǔ)備房”，資金全部為“政府自籌資金”。

　　然后是鄭州。

　　鄭州已經(jīng)宣布將實(shí)施“1600億棚改計(jì)劃”，用這部分錢來收購市場上的“剩余商品房”當(dāng)成“拆遷安置房”。

　　那么，“國家買房”的錢從哪里來呢？

　　當(dāng)然是“央媽來出”。

　　2022年9月，中國央行發(fā)布公告：國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增凈抵押補(bǔ)充貸款（簡稱“PSL”）1082億元。

　　這是自2020年2月以來，PSL抵押補(bǔ)充貸款余額首次出現(xiàn)凈增長，且幅度遠(yuǎn)超預(yù)期。

　　要知道，PSL抵押補(bǔ)充貸款就是2015年“全國大棚改”的主要資金來源，從2015-2020年一共花了“3萬億的棚改資金”。

　　可以說，PSL抵押補(bǔ)充貸款是上一輪房價(jià)暴漲的主要推手。

　　這一次，PSL抵押補(bǔ)充貸款已經(jīng)“沖出江湖”，將為“國家買房”提供資金，預(yù)計(jì)很快各地政府將紛紛出手，從市場中買入“存量商品房”。

　　中國樓市再一次“去庫存”周期來了。

　　“國家買房”后，這些商品房將直接從“商品房”變成了“租賃房”，不會(huì)再流入市場，而變成了“國家資產(chǎn)”，并主要服務(wù)于“中低收入者”的租房。

　　這樣一來，市場中的“存量商品房”將會(huì)急劇減少，尤其是“爛尾的商品房”，有可能將會(huì)成為“國家買房”的優(yōu)先對象。

　　綜上所述，我們認(rèn)為當(dāng)“個(gè)人買房”變得比較困難的時(shí)候，“國家買房”可能就要粉墨登場了。

　　未來可能不僅僅是“地方政府”來買房，可能“各大央企國企”也會(huì)下場買房，買來的房產(chǎn)將會(huì)成為“職工宿舍”或者是“福利租賃房”。

　　中國樓市，正在從“個(gè)人買房時(shí)代”朝著“個(gè)人、企業(yè)、政府”的綜合買房時(shí)代，個(gè)人有錢買“商品房居住”，中低收入者“租賃政府保障房”，企業(yè)員工“租賃企業(yè)福利房”。

　　中國房地產(chǎn)，正式進(jìn)入“租售并舉”時(shí)代！