有關(guān)于商鋪分割拆零銷售，承諾返租的問題，我們已經(jīng)講過很多遍了。但是仍有很多購房業(yè)主，被開發(fā)商的花錢巧語所騙，購買了返租商鋪，到最后都會出現(xiàn)了很多違約情形，有的是商鋪根本就交付不了，這個項目就是個圈套，開發(fā)商開始就沒準(zhǔn)備好好建，當(dāng)然中間資金出現(xiàn)問題了之后，也不打算去履行它，就是商鋪都可能收不到。其實(shí)，要看透商鋪分割返租的風(fēng)險，就要從其本質(zhì)進(jìn)行分析。今天的內(nèi)容，北京市中恒信律師事務(wù)所就帶大家一起了解一下。

開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)的時候，面臨的最大問題就是前期投入的資金很大，回報周期很長，那么如果都用自己去自己的錢去建的話，它的資金壓力會很大，所以開發(fā)商在進(jìn)行樓盤開發(fā)、商業(yè)用房開發(fā)的時候，他最希望做的一件事情就是用業(yè)主的錢來建房子。因此，也就出現(xiàn)了商鋪分割、售后返租、預(yù)售房產(chǎn)等等形式。尤其是商鋪分割返租，開發(fā)商可以快速的銷售商鋪，快速的回籠資金，可以用業(yè)主的錢來蓋房子，那么但是商鋪的實(shí)際控制權(quán)又在開發(fā)商自己手里。

從另一個方面來看，開發(fā)商從根本上就沒有打算過老老實(shí)實(shí)進(jìn)行售后返租的操作。開發(fā)商所承諾的高租金都給了業(yè)主之后，他掙什么？那么開發(fā)商在這里頭他忙活什么？他其實(shí)做一個商業(yè)開發(fā)，他就想享用商業(yè)商鋪他未來的商業(yè)收益，但是如果商業(yè)收益高收益都給了業(yè)主的話，開發(fā)商是要虧本，是沒有錢掙的。因此，在商鋪分割返租的案例中我們常?？梢钥吹?，開發(fā)商賣商鋪給業(yè)主，但是承諾為業(yè)主運(yùn)營返租的又是另一個公司。開發(fā)商用另外一個注冊資本很低的公司去租回你的房子，但是當(dāng)這個公司沒有辦法去履行高租金回報的時候，公司是承擔(dān)一個有限責(zé)任的，以出資額去承擔(dān)一個有限責(zé)任，經(jīng)營幾年，就可以不兌現(xiàn)商業(yè)租金，可以申請破產(chǎn)，通過破產(chǎn)來合法甩掉債務(wù)。

而業(yè)主即使維權(quán)，由于每個業(yè)主占的份額很小，那么商鋪又是分割拆零的，又是現(xiàn)實(shí)中又不存在實(shí)際的商鋪，那么業(yè)主即使打贏官司，也沒辦法拿到的商鋪。

從整個民事維權(quán)的路徑來看，開發(fā)商已經(jīng)給業(yè)主設(shè)置了一個又一個的圈套，如果業(yè)主去打一個民事訴訟，即使可以勝訴，也不能實(shí)現(xiàn)目的。