現(xiàn)在我們購(gòu)買(mǎi)新房，絕大部分是購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房產(chǎn)。這也意味著我們?cè)谫I(mǎi)房的時(shí)候，只看到了開(kāi)發(fā)商提供的模型圖片，并沒(méi)有直接了解到所購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的真實(shí)情況。真到開(kāi)發(fā)商交付房屋的時(shí)候，購(gòu)房人可能發(fā)現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。由于直接影響到購(gòu)房人能不能居住，房屋質(zhì)量問(wèn)題也是這些問(wèn)題中比較關(guān)鍵的。今天北京市中恒信律師事務(wù)所就給大家講講商品房有質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人應(yīng)該如何維權(quán)。

一、房屋質(zhì)量問(wèn)題類(lèi)型

第一類(lèi)：最嚴(yán)重的情況，當(dāng)屬房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題。這種問(wèn)題會(huì)直接影響房屋的安全性。

第二類(lèi)：房屋主體結(jié)構(gòu)沒(méi)問(wèn)題，但是房屋存在的問(wèn)題比較嚴(yán)重，導(dǎo)致無(wú)法正常使用的情況。例如外墻防水沒(méi)有做好，導(dǎo)致室內(nèi)漏水、滲水，墻皮嚴(yán)重發(fā)霉，甚至開(kāi)裂，需要重新做防水層。

第三類(lèi)：常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。此類(lèi)問(wèn)題并不影響居住，通?？梢酝ㄟ^(guò)維修來(lái)解決。

針對(duì)第一、二類(lèi)情況，如果已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，影響業(yè)主居住或者無(wú)法正常使用，業(yè)主可以視情況選擇退房，也可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的維修和賠償。如果是一般的質(zhì)量問(wèn)題，一方面可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，同時(shí)也可以拒絕收房，要求賠償或者補(bǔ)償。需要注意的是，商品房是有保修期的，很多部位的保修期只有2年，一定要在保修期內(nèi)提出維修，一旦過(guò)了保質(zhì)期，再提出維修可能會(huì)更麻煩。

二、商品房質(zhì)量問(wèn)題維權(quán)五步走

1.取證工作要做好。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題一定要及時(shí)進(jìn)行拍攝、記錄。前期督促開(kāi)發(fā)商履行職責(zé)階段，最好采取用EMS郵寄書(shū)面函件的形式，要求開(kāi)發(fā)商履行相應(yīng)義務(wù)。

2.做鑒定?？梢哉?qǐng)第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但是通常做鑒定的成本較高。并且最好是開(kāi)發(fā)商出資找鑒定機(jī)構(gòu)，否則開(kāi)發(fā)商最終很有可能不承認(rèn)鑒定的結(jié)果。

3.政府信息公開(kāi)申請(qǐng)與核實(shí)。業(yè)主可以通過(guò)政府信息公開(kāi)等方式去調(diào)取整個(gè)項(xiàng)目背后的開(kāi)發(fā)手續(xù)，規(guī)劃圖紙等材料，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全方位、深層次的了解，或許會(huì)發(fā)現(xiàn)更多的問(wèn)題。

4.可以通過(guò)違法查處等方式申請(qǐng)住建等部門(mén)對(duì)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題和可能存在的違法違規(guī)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查處理。

5.談判或訴訟。可以在上述法律手段的基礎(chǔ)上和開(kāi)發(fā)商之間展開(kāi)談判，通過(guò)談判解決問(wèn)題。必要的時(shí)候，可通過(guò)訴訟的方式進(jìn)一步來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利。并且，在民事訴訟過(guò)程中也可以申請(qǐng)鑒定。

商品房質(zhì)量問(wèn)題可謂是防不勝防，所以在收房時(shí)大家一定要仔細(xì)觀(guān)察。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后可以根據(jù)具體情況，采取相應(yīng)的解決措施。如果存在比較復(fù)雜的問(wèn)題或者拿不定主意的情況，及時(shí)咨詢(xún)律師。