經(jīng)歷了年后樓市小陽(yáng)春的溫暖洗禮，寧波樓市目前似乎正站在了一個(gè)微妙的「壓力點(diǎn)」。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)：

2023年一季度寧波大市商品房網(wǎng)簽成交17436套，同比上漲20.96%。成交面積197.8萬(wàn)㎡。

其中，一月網(wǎng)簽2150套，二月網(wǎng)簽5420套，三月網(wǎng)簽9776套。

市六區(qū)層面，第一季度商品房網(wǎng)簽總成交8398套，占大市商品房總成交的半壁江山（約48.2%），分別如下：

一月1359套，二月3113套，三月3926套。

就指標(biāo)而言，無(wú)論大市還是市六區(qū)，第一季度的成交量都在放大，寧波樓市似乎正在進(jìn)入一個(gè)「主升浪」的通道。

基于此，本文梳理了寧波樓市第一季度的重要個(gè)案，以茲紀(jì)念。

F1.

哪個(gè)區(qū)賣得最好？

2894套，這是鄞州區(qū)第一季度新房成交數(shù)據(jù)。

一月份475套，二月份918套，三月份1501套，幾乎以幾何級(jí)指數(shù)增長(zhǎng)，鄞州區(qū)是當(dāng)之無(wú)愧的王者。

在寧波，有些區(qū)塊是需要用放大鏡來(lái)檢驗(yàn)的，有些區(qū)塊需要睜大眼睛來(lái)檢驗(yàn)，而唯獨(dú)鄞州區(qū)的大部分區(qū)域，是可以瞇著眼、或者說(shuō)睜一只眼閉一只眼購(gòu)買的。

比如鄞州中心區(qū)、東部新城、老江東等核心主流板塊。

正如我某篇文章所言：撼山易，撼鄞州區(qū)（中心區(qū)）房?jī)r(jià)難！

F2.

哪個(gè)板塊熱度最高？

過(guò)去第一季度，市六區(qū)商品房新增供應(yīng)僅不到7300套，歷史最低。

考慮到各大板塊不同屬性、概念與熱度影響，以及開(kāi)發(fā)商新地塊位置不同，第一季度最熱三大板塊當(dāng)屬：

老江東、鄞州中心區(qū)、東部新城。

譬如老江東的縵云、東境潤(rùn)府，鄞州中心區(qū)的玉堰瓏印府，東部新城的東品薈尚庭均已售罄，或基本售罄。

F3.

哪個(gè)「總價(jià)段」最受歡迎？

這是一個(gè)很重要的參數(shù)。

200萬(wàn)以下，基本絕跡；200~300萬(wàn)，很受追捧。

300~400萬(wàn)，頗受青睞；400~600萬(wàn)，冰火兩重天；7/800萬(wàn)以上，全無(wú)敵。

200~300萬(wàn)「總價(jià)段」樓盤：江與城、悅云庭；

300~400萬(wàn)「總價(jià)段」樓盤：朗玥旭章府（僅剩300套）、映樾府、和頌文華、和頌望悅、映東華府（尾盤）、富華里（還剩1200套以上）；

400~600萬(wàn)「總價(jià)段」樓盤：

火：縵云；

冰：雍上、匯德里、新芝源境、江東興樾（除114㎡戶型外）、臻堇園、朗拾、江上印、錦上印、春江悅（僅剩100余套）；

冰+火：望品（先冷后火，三月份備案200套，總銷近8.7億）；臻譽(yù)（先冷后暖，三月份備案122套，總銷約6.1億）。

7/800萬(wàn)「總價(jià)段」以上樓盤：

全無(wú)敵：明湖悅府（3月份轉(zhuǎn)簽40套，成交額約6.45億元，居住宅排行榜TOP2）、玉堰瓏印府（售罄）、縵云（部分戶型如189/220㎡，售罄）。

個(gè)案：嵩江潤(rùn)園，全180㎡，但流速較慢，總計(jì)282套，目前去化約50%。

F4.

地價(jià)是不是該降一降？

三月最后一天，2023年第一批次土拍落幕，僅四五塊商住地值得一看。

以前是中式攤大餅，人人都能來(lái)一份；現(xiàn)在是西式切蛋糕，實(shí)行「供給制」，一次只切一塊，且小心翼翼地切，不夠吃也不夠分，少數(shù)人專屬。

誰(shuí)都想搶蛋糕上面的奶油和水果，不想吃底層的「蛋糕坯」，誰(shuí)都不想再冒然激進(jìn)，都想穩(wěn)一點(diǎn)，更穩(wěn)一點(diǎn)。

但事實(shí)證明，也并非如此。

只要地價(jià)到位，其實(shí)依舊大有可為。

正如我們第一季度所看到，很多購(gòu)房者一邊罵著某些開(kāi)發(fā)商，一邊照樣大膽吃進(jìn)他們開(kāi)發(fā)的新盤，原因無(wú)他，價(jià)格到位。

所以，未來(lái)土拍是不是可以更靈活一些，比如：

剛需板塊地價(jià)控制得再理性一些（降10~20%），原先樓面價(jià)1.5萬(wàn)/㎡的，降個(gè)20%，控制到1.2萬(wàn)/㎡，這樣房?jī)r(jià)整體下來(lái)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也保住了利潤(rùn)。

比如，2022年莊橋板塊的樓面價(jià)是1.5萬(wàn)/㎡，如今經(jīng)過(guò)兩家開(kāi)發(fā)商以血與淚的代價(jià)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行重新檢驗(yàn)后，測(cè)驗(yàn)出毛坯價(jià)最多只能達(dá)到2.5萬(wàn)/㎡，根本達(dá)不到職能部門所預(yù)設(shè)的2.8萬(wàn)/㎡。

這就導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商不得不「犧牲小我，成就大我」，為了出貨含淚割肉，買一送一（裝修包），才勉強(qiáng)夠到2.8萬(wàn)/㎡，等于虧了一個(gè)幾十萬(wàn)的裝修包。

如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商成本上一定會(huì)精打細(xì)算。

那么，后期交房時(shí)，會(huì)出現(xiàn)怎樣的問(wèn)題也就很難說(shuō)，甚至在意料之中、情理之中了。

這，就相當(dāng)于所有人最后都是輸家，沒(méi)有贏家。

正如偉人所言：實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

下一階段的土拍，建議職能部門在地價(jià)策略上做一些靈活、客觀、實(shí)際有效的調(diào)研，把該降的地價(jià)大膽降下來(lái)，尤其是「蛋糕坯」地塊，從而進(jìn)一步激活土拍市場(chǎng)。

只有土拍市場(chǎng)健康了，樓市才會(huì)健康；土拍市場(chǎng)活了，樓市才算真正活了。

當(dāng)然，豪宅板塊地價(jià)可以依舊保持不變（因?yàn)閷幉ㄍ梁蓝?，笑?/strong>。

綜上所述，方能整體給房企們都留足利潤(rùn)和空間，讓他們重新動(dòng)起來(lái)，那么是不是意味著：樓市的春天也將會(huì)到來(lái)？

最后，以上純屬胡扯。