2023年4月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了《2023年3月份70個(gè)大中城市商品住房銷售價(jià)格變動(dòng)情況》。

　　果然不出所料，2023年3月份全國70個(gè)大中城市，大多數(shù)城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比連續(xù)上漲，市場回暖，甚至出現(xiàn)新一輪房價(jià)普漲的跡象非常明顯。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的3月數(shù)據(jù)：70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅的銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別達(dá)到了64個(gè)和57個(gè)，比2月份分別增加9個(gè)和17個(gè)。

　　這也就意味著3月份開始，70個(gè)大中城市幾乎大多數(shù)城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)了上漲，這是一種非常明顯的“普漲現(xiàn)象”。

　　尤其是新房的房價(jià)環(huán)比上漲的城市，高達(dá)64個(gè)，這是房價(jià)全面上漲的“最大信號(hào)”：一旦新房房價(jià)上漲，一定會(huì)拉動(dòng)二手房房價(jià)上漲。

　　根據(jù)市場的一般規(guī)律，新房房價(jià)會(huì)首先上漲，然后很快就會(huì)傳導(dǎo)到二手房市場，從而拉動(dòng)二手房市場房價(jià)上漲，形成“雙漲”。

　　同時(shí)在一個(gè)城市中，如果新房庫存量下降，就一定會(huì)導(dǎo)致二手房成交迅速上漲，從而會(huì)同時(shí)減少二手房的庫存量，推動(dòng)城市房價(jià)上漲。

　　因此很多城市發(fā)展的邏輯是：

　　早期在第一個(gè)階段會(huì)瘋狂賣地搞基建，推動(dòng)城市快速發(fā)展，同時(shí)會(huì)推高城市新房庫存量，大量庫存會(huì)讓很多人以為城市房價(jià)不會(huì)漲，但其實(shí)房價(jià)的漲跌更多的是預(yù)期的影響。

　　供需關(guān)系是“理性的”，但買房人的預(yù)期是“感性的”。

　　城市到了發(fā)展后期第二個(gè)階段，政府會(huì)有意識(shí)的迅速減少供地，有意讓新房供應(yīng)量大規(guī)模下降，大量的市場需求向二手房轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致二手房成交和房價(jià)上漲。

　　北京在2005年-2010年就處于大量供地的第一階段，從2012年-2016年就處于減少供地的第二階段，所以北京房價(jià)的明顯上漲就是從2012年開始，2016年達(dá)到高峰。

　　因此新房的供應(yīng)量和房價(jià)，會(huì)明顯影響到城市的二手房市場，新房是整個(gè)城市房價(jià)的“先行指標(biāo)”：一旦“新房房價(jià)出現(xiàn)上漲”，隨之而來的一定是“二手房房價(jià)上漲”。

　　所以從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)上，我們經(jīng)常會(huì)看到：新房房價(jià)上漲的城市，往往領(lǐng)先于二手房房價(jià)上漲的城市。

　　核心的原因就在于：二手房房價(jià)總是被新房房價(jià)帶著走。

　　因此，我們一定要關(guān)注一個(gè)城市的“新房房價(jià)上漲幅度”，這是一個(gè)城市整體房價(jià)的“關(guān)鍵先行指標(biāo)”。

　　那么，在國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中，3月份哪個(gè)城市的“新房房價(jià)漲幅最高”？

　　這個(gè)城市就是新一線城市“武漢”！

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，3月份武漢新房房價(jià)漲幅一個(gè)月就高達(dá)1.3%，如果保持這個(gè)漲幅，2023年武漢新房房價(jià)至少上漲15%以上。

　　武漢新一輪房價(jià)的上漲其實(shí)也是從2023年1月開始，新房率先出現(xiàn)“回暖”，單月開始出現(xiàn)“上漲”。

　　很快，2023年2月份武漢二手房房價(jià)也隨之“回暖”，單月上漲0.1%，終于告別了長達(dá)12個(gè)月的“陰跌”。

　　到了2023年3月份，武漢終于新房和二手房房價(jià)全部“上漲”。

　　目前市場中對(duì)于武漢樓市持有一定的“非議”：認(rèn)為武漢的新房庫存量有點(diǎn)大，是不是會(huì)影響武漢的房價(jià)上漲行情。

　　但是我們對(duì)這種“判斷”并不認(rèn)可。

　　因?yàn)榭词袌霾荒苤豢础?strong>庫存量”，也要看“成交量”：武漢和成都雖然都是房子庫存量比較大的城市，但是同時(shí)也是房子成交量最大的城市。

　　2022年成都和武漢兩個(gè)城市的新房+二手房成交量都已經(jīng)超過了上海、北京、廣州等一線城市，每年住房成交都在25萬套以上。

　　這說明這兩個(gè)新一線城市的潛在住房需求非常龐大。

　　我們可以預(yù)期：未來一旦武漢和成都有意識(shí)的減少新房供應(yīng)量，大量的會(huì)場需求只能沖進(jìn)二手房市場，結(jié)果就是二手房房價(jià)會(huì)出現(xiàn)暴漲。

　　目前成都已經(jīng)開始這么做了，而武漢還在有意的增加新房，控制二手房房價(jià)，以更好的“虹吸人口”。

　　一旦武漢的虹吸人口規(guī)模達(dá)到既定目標(biāo)，新房供應(yīng)量必將下降，二手房成交量將會(huì)激增，房價(jià)上漲指日可待。

　　因此我們認(rèn)為：只要一個(gè)新一線城市還能持續(xù)“人口凈流入”，那么這個(gè)城市的房價(jià)就一定能夠“穿越周期”，它就一定值得投資。

　　人口，是所有新一線城市的“房價(jià)關(guān)鍵指標(biāo)”。

　　而從2021年-2022年的人口增量來看，武漢、成都、杭州等三座新一線城市的“人口凈流入”規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于其他城市。

　　除此之外，西安、合肥、長沙、青島等城市也有持續(xù)增長的動(dòng)力。

　　綜上所述，從國家統(tǒng)計(jì)局的3月份數(shù)據(jù)來看，目前全國大多數(shù)城市房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯回暖，尤其是“一線城市+強(qiáng)二線城市”，是本輪房價(jià)回暖的火車頭。

　　其實(shí)從3月份的“居民信貸規(guī)模”上，我們就已經(jīng)很明顯看到了這個(gè)變化：3月份房貸規(guī)模激增到了6400億，創(chuàng)造了自從2022年以來的最高點(diǎn)。

　　這個(gè)數(shù)據(jù)說明：錢從3月份開始正在加大規(guī)模流入房地產(chǎn)，中國正在進(jìn)入“消費(fèi)通縮，資產(chǎn)通脹”+“窮人通縮，富人通脹”的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

　　而之所以出現(xiàn)這樣的“現(xiàn)象”，歸根結(jié)底都是我們的錢印的太多了，貨幣大規(guī)模超發(fā)加速了貨幣貶值的壓力，很多有錢人不得不尋求“避險(xiǎn)”，而中國大城市的資產(chǎn)，正是這種避險(xiǎn)最好的方式。

　　4月13日，中國住建部的部長再一次公開表態(tài)：中國房地產(chǎn)不僅僅是“支柱產(chǎn)業(yè)”，同時(shí)也是“中國經(jīng)濟(jì)的頂梁柱”。

　　而且“下一步還要更好發(fā)揮房地產(chǎn)頂梁柱的作用”。

　　這說明3月份的房價(jià)回暖，只是一個(gè)“餐前菜”，更大的大招可能還在后面，甚至連北京近期都表示要“樓市政策松一松”。

　　2023年，或許只是一個(gè)開始！