我是紫沐，這是我第376篇日記。

樓市能不能起來，相信是大家最關(guān)心的問題。

因為很現(xiàn)實的，沒人會和錢過不去。

要是能提前預(yù)判，就能控制買賣節(jié)奏，避免踏空或者及時止損。

那樓市接下來怎么走，其實也有參考信息。

我會盡量通俗地聊三個問題：

1.操盤手給樓市定的目標(biāo)是什么？

2.為了實現(xiàn)目標(biāo)，操盤手會做什么？

3.我們?nèi)绾雾槃荻鵀樽鰶Q策？

只要把文章看完，今年該做什么就心中有數(shù)了。

2024樓市目標(biāo)

穩(wěn)中求進，以進促穩(wěn)，先立后破。

這十二個字，就是2024年，操盤手定的樓市目標(biāo)。

釋放途徑，是前段時間的住建局會議。

大家平時可以多留意住建局的對外風(fēng)向。

畢竟人家去年說的幾個救市方向，包括降首付比例、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸、稅費優(yōu)惠等等，基本都如期兌現(xiàn)了。

所以住建局說出來的話，比較有分量，要多關(guān)注。

而今年樓市的主旋律，我覺得是圍繞“立”字展開的。

也就是如何把房地產(chǎn)真正扶起來。

就像會議中提到的：

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策，保交樓，滿足剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險。

每一項，對房地產(chǎn)來說都是幫扶，沒有打壓。

為什么今年的主旋律不能是“破”呢？

我覺得雖然探索新的經(jīng)濟增長模式，減少對土地財政的依賴，是未來肯定會走的路。

在會議里，也確實出現(xiàn)了“破”這個字眼。

但這里面有個先后順序的問題。

目前經(jīng)濟和房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度太高了，老百姓的資產(chǎn)70%都沉淀在房子里。

現(xiàn)在這環(huán)境，急急忙忙去“破”，不現(xiàn)實。

一旦資產(chǎn)貶值嚴(yán)重，引發(fā)大規(guī)模斷供潮，金融系統(tǒng)會面臨巨大風(fēng)險。

所以先“立”，讓房地產(chǎn)軟著陸，靠房地產(chǎn)渡過這次難關(guān)。

后續(xù)，再想辦法摸索新的經(jīng)濟模式，讓房地產(chǎn)和經(jīng)濟慢慢脫鉤。

以時間換空間，會是操盤手最終的選擇方案。

所以至少明年，對樓市的態(tài)度還是“立”字當(dāng)頭。

當(dāng)然了，“破”的存在，也意味著炒房時代即將落下帷幕。

或者說，房產(chǎn)投資的門檻，在變得越來越高。

如果你的思維和認(rèn)知沒跟上，房子沒買對，還盲目上杠桿。

那現(xiàn)在買房，就是作死。

2024樓市會有什么

為了實現(xiàn)目標(biāo)，我覺得今年樓市會有很多利好。

而且像之前文章寫的，利好的形式會變，會從工具箱里拿新東西出來。

因為過去的2023年，救市頻率其實很高了。

放開限購、放開限貸、降低首付成數(shù)、降存量房貸..

這力度放到以前，有些都能算是大招。

但樓市整體表現(xiàn)，也是有目共睹的差勁。

全國商品房的銷售面積和銷售額，仍然在往下掉。

這說明不是力度的問題，很可能是方向的問題。

讓想買房的人能買房，這條路已經(jīng)走不通了。

讓想買房的人更便宜買好房，或許是更有未來的新道路。

所以降息，我覺得可以好好期待一下。

因為漂亮國停止加息，給我們提供了降息的外部條件。

存款利率進一步下降，則提供了內(nèi)部條件。

而明確要繼續(xù)貨幣寬松，來刺激經(jīng)濟，等于提供了政策條件。

所以廣州今年利率步入3字頭，不是沒可能的。

看看隔壁佛山，首套利率已經(jīng)被干到3.8%了。

那除了降息，還有哪些工具會被拿出來？

住建局其實也給了提示：

1.強化保交樓

2.前兩套住房繼續(xù)給優(yōu)惠

3.推動房改

關(guān)于保交樓，會議的原話是：加強預(yù)售資金監(jiān)管，加快預(yù)售制改革。

這個方向，其實我在22年就專門寫過兩篇文章，有興趣可以自己去搜。

在民營房企陸續(xù)爆雷后，預(yù)售制改革，我覺得是大勢所趨的一件事。

要是花光積蓄買房，還有血本無歸的可能。

誰還會繼續(xù)相信房地產(chǎn)呢？

當(dāng)然，影響更大的，我覺得是后兩條。

首套和二套給優(yōu)惠，要怎么給。

我想無非是幾個地方：成數(shù)、利率、稅率。

更低的首付成數(shù)，能讓那些現(xiàn)金流充裕，但手頭錢不多的人上車。

更低的貸款利率，能直接降低持有成本。

更低的個稅契稅增值稅，能降低摩擦成本，促進市場的換房意愿。

這些工具都不是新玩意，我想重新搬出來難度不大。

相比之下，新一輪房改，更像個新工具，也更值得期待。

新一輪房改

新一輪房改的重點，我覺得在兩方面。

一個是城中村改造，一個是保障房建設(shè)。

城中村改造從概念上不是新玩意，像廣州已經(jīng)推動很多年了。

它的主要作用，是釋放購買力和提升流動性。

未來創(chuàng)新，更多也是對打法的探索，如何改造得更高效。

所以城中村改造，對廣州影響最大的，是那些極度依賴舊改的板塊。

比如海珠的中部和南部。

說難聽點，如果舊改的速度還像現(xiàn)在這樣。

高位接盤海珠創(chuàng)新灣板塊的苦主們，還得在山頂多掛幾年。

相比之下，保障房建設(shè)從概念到執(zhí)行，會顯得更劃時代，影響力也更大。

雖然以前不是沒有，但這些房子都有明顯的硬傷。

要么離市中心太遠，對剛需來說工作通勤非常難受。

要么產(chǎn)品太拉跨，住進去沒什么生活質(zhì)量可言。

而且保障房的整體數(shù)量，對比商品房還是太少。

這次房改，能不能把保障房的數(shù)量和質(zhì)量都提上來，是值得期待的一件事。

當(dāng)然，我相信大家更關(guān)心的，是保障房對樓市的沖擊有多大。

會不會像空軍們說的，從此房價如蔥。

還是像新加坡一樣，進入雙軌制時代，商品房價格開始瘋漲模式。

其實操盤手對保障房建設(shè)，有明確提出兩大目標(biāo)：

一個是讓工薪階層居者有其屋，消除買不起商品房的焦慮。

一個是讓商品房回歸商品屬性，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

這么一來，好像走新加坡的路可能性更高。

既能讓天天說買不起房的有房住，又給商品房的漲價留足了空間。

但我覺得，我們不會完全復(fù)制新加坡模式。

至少在廣州，不會。

高端改善產(chǎn)品、豪宅產(chǎn)品，確實有走獨立行情的可能。

但剛需產(chǎn)品、剛改產(chǎn)品，我覺得會維持在相對穩(wěn)定的價格區(qū)間。

因為這么做對操盤手來說更有好處。

先用便宜的保障房，把大量人才留在城市里。

而保障房就算優(yōu)化了，依然存在成本控制和地段限制的問題，住著不會很舒服。

這時再用價格合理的剛需房，給人才一個摸得著的目標(biāo)。

會更利于他們“努力拼搏”，去置換房產(chǎn)，給城市做貢獻。

至于改善產(chǎn)品、豪宅產(chǎn)品，對應(yīng)的是高凈值購買力，這類人群永遠存在。

則大可以回歸商品屬性，放開對價格的控制，還能為土地財政做貢獻。

最近越秀在廣州拍下的兩塊高價地，就是個好例子。

既順從了民意，又解決了困局，可謂一舉兩得。

總結(jié)

這次住建局會議，有這么一句話：

房地產(chǎn)已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)入“好不好”的時代。

明顯大佬們也看到了，只有好房子，才能繼承房地產(chǎn)的金融屬性。

所以未來你家的房子，會漲還是會跌，和品質(zhì)息息相關(guān)。

已經(jīng)和時代脫節(jié)的，不符合時代審美的，會逐漸淪為普通的磚頭。

唯有核心資產(chǎn)，有稀缺性、有競爭力的資產(chǎn)，才有繼續(xù)持有的必要。

所以不管是買房還是賣房，你都可以把品質(zhì)，作為重要的判斷工具。

以房地產(chǎn)目前的體量，還有對經(jīng)濟的強大影響力。

在能取代房地產(chǎn)的工具出現(xiàn)之前，操盤手的態(tài)度，依然會以“立”為主。

退一萬步，在給家庭置換到至少一套核心資產(chǎn)前。

“破”這件事，其實和你沒什么關(guān)系。

你的精力，你應(yīng)該花時間琢磨的點，是選籌。

因為現(xiàn)在的樓市，買對，比什么時候買，更重要。