最近的廣州樓市，要說哪個(gè)區(qū)關(guān)注度最高，莫屬天河所有！

但是眾所周知，天河菜籃子的“菜”不多，有“菜”出來，便足以吸引許多人的目光。當(dāng)然，大家對于這里的期待無疑也是非常高的。

最近有個(gè)顯眼包項(xiàng)目，可謂是掀起了全網(wǎng)噴，就是——天河潤府。

校長看完，真的覺得華潤這一系列操作，真的很迷！

樓盤現(xiàn)場實(shí)拍圖

01

想打逼格牌，沒曾想一開盤就打了一手爛牌！

華潤想要把潤府的逼格直接拉滿，校長不難理解。

但是，這些謎之神操作，讓校長都坐不住了！

天河潤府在開盤前，整體的宣傳造勢十分高調(diào)，比如什么所謂的得房率高、優(yōu)惠力度大等，一時(shí)之間的確是讓周邊的項(xiàng)目都感受到了壓力。

但是開盤后，大家都無了個(gè)大語！

樓盤現(xiàn)場實(shí)拍圖

要知道，華潤前期給大家突出的自己有多少多少價(jià)格優(yōu)惠，最后實(shí)際的價(jià)格卻差強(qiáng)人意。

新價(jià)格出開后，銷售感嘆壓力好大，定價(jià)偏高。

華潤大哥，不好意思，真的沒有任何驚喜可言好嗎？？你是怎么有臉說自己優(yōu)惠力度很大的呢？

一開始的吹風(fēng)價(jià)是：

81平5.1-5.5萬

90平5.6-6.1萬

115平6.1-6.6萬

130平6.5-6.9萬

而天河潤府實(shí)際的開盤價(jià)格如下:

81平三房兩衛(wèi)，5-5.5萬/平

89平三房兩衛(wèi)，5.4-5.9萬/平

90平三房兩衛(wèi)，5.5-6萬/平

115平四房兩衛(wèi)，5.7-6.3萬/平

130平四房兩衛(wèi)，6.1-6.6萬/平

媽呀，開盤價(jià)比吹風(fēng)價(jià)也就是差不多，也就是每平方米少了1000或2000元，這是什么驚喜，這是驚嚇！與旁邊的項(xiàng)目打出的底價(jià)相比，這個(gè)價(jià)格著實(shí)沒有吸引力。

校長翻了下資料，在華潤開盤前，附近的競品項(xiàng)目并沒有閑著。

大家在前期就已經(jīng)做好了準(zhǔn)備降價(jià)力度很大。比如保利翔龍?zhí)靺R，周末推出團(tuán)購優(yōu)惠，幅度達(dá)到85折，傳說一晚上就賣了60套！

同樣，珠江花城也降價(jià)了，總價(jià)350萬起買約76平3房，聰明的人就看得出來，基本就是對標(biāo)著天河潤府的價(jià)格和產(chǎn)品來的。

華潤怎么也想不到，周邊的競品都已經(jīng)偷偷成交了，自己還不想著更努力，成交差，也不足為奇了！

現(xiàn)在買房的人，對房子的折扣預(yù)期都不知道多高了，甚至都是想著撿漏的人??！

聽說，中介帶看房的客流，后來全去了珠江花城看，而且下定了不少。就問你，這尷不尷尬???

很多銷售也私下跟校長吐苦水說壓力太大。

說實(shí)話，華潤管理層還是不懂得市場，不了解市場，這套玩法，行不通啦。

02

凍資+牛逼哄哄的銷售，不作死就不會死！

大家都知道，現(xiàn)在市場不好。各大開發(fā)商都在卯足勁要去化，別說一來二去擺高姿態(tài)，或者驗(yàn)資了。

要說驗(yàn)資，隔壁牛奶廠板塊的真豪宅盤都未必敢非常嚴(yán)格的驗(yàn)資看房。

華潤天河潤府，倒是耍起大派頭了！不僅搞凍資認(rèn)籌那一套，比如81-90平的凍資20萬，115-130平的凍資50萬。

開盤價(jià)格虛高也就算了，還要把姿態(tài)起那么高，端著個(gè)架子。

樓盤現(xiàn)場實(shí)拍圖

裝也就算了，銷售的態(tài)度，讓不少購房者都嘆為觀止，無語至極！大家感興趣可以到小紅書及各大平臺去搜索下，便可略知一二了。

還有一個(gè)很離譜的點(diǎn)，就是銷售非常囂張跋扈，牛逼哄哄！

早在之前年前剛開樣板房的時(shí)候，華潤的姿態(tài)也是很高，被網(wǎng)友吐槽過要求凍資才能看樣板房，否則就不接待。

聽說若是要看90平的樣板房需要提前申請，并且還“限流”，需要排隊(duì)進(jìn)入。

說實(shí)話，校長覺得華潤也過分自信了，而且管理很差！

他們前期首先大吹，然后抨擊對手獲得流量，接著告訴所有人找自己最大優(yōu)惠。

這就算了，但是關(guān)鍵是士氣一般，質(zhì)疑價(jià)格虛高之后，銷售無語以對，同時(shí)也覺得壓力很大。

校長小道消息，銷售經(jīng)理核心幾個(gè)跳槽去中海了，新來的培訓(xùn)力度不夠。

所以總而言之，里面也是一片混亂，管理很差!

最后再給大家看看牛逼哄哄的銷售，是怎么趾高氣昂的跟客說話的，大家細(xì)品。

03

聽取罵聲一片怎么敢的？配套差還周邊嘈雜

說完價(jià)格和銷售態(tài)度，我們再看看產(chǎn)品。

看完校長也是毫不意外的，很失望?。?！

首先，項(xiàng)目周邊環(huán)境很差，想想住在這么靠近廣園東路主干道這么嘈雜的地方，估計(jì)很多業(yè)主住進(jìn)來之后睡夢中被吵醒肯定氣得想罵娘！

而且周邊村貌一樣，根本不符合潤府所營造出來的高端逼格?。?/p>

樓盤門口旁邊現(xiàn)場實(shí)拍圖

再者，學(xué)位不確定，配套不完善。

隔著廣園路相望的富頤華庭，無論學(xué)位（九年制黃埔廣附已開學(xué)）、商業(yè)（自建大型商業(yè)體）和交通，都略勝一籌吧。

再看珠江花城，學(xué)位至體育東均和小學(xué)已經(jīng)開學(xué)招生，確定性好很多了。再加上，價(jià)格也比較美麗，怪不得大家都去選了。

華潤天河潤府呢？學(xué)位學(xué)位沒有，地鐵也沒有，價(jià)格還虛高。一開始是規(guī)劃9年制學(xué)校，現(xiàn)在也不確定了。

圖片來源網(wǎng)友分享

再說珠江花城，有近6000戶，現(xiàn)在看來開發(fā)幾乎接近售完。但是華潤還想從這個(gè)僅有36班辦學(xué)規(guī)模的小學(xué)里分一杯羹，也不是現(xiàn)實(shí)了。

要知道，天河潤府很早就開始蓄客。去年7月剛拿地，隔月就連開了3個(gè)臨時(shí)展廳，入市蓄客。

有的自訪客很早就開始凍資。而華潤置地營銷此前稱不開渠道，但最終還是開了中介渠道。

那么，校長想問一句：買房三件套“學(xué)鐵商”，天河潤府可以說樣樣都不占優(yōu)勢，請問你要誰去買？？

周邊商業(yè)配套欠缺，短時(shí)間內(nèi)主要依賴底商及珠江花城等周邊小區(qū)配套商業(yè)。

更遠(yuǎn)一點(diǎn)的奧體優(yōu)托邦購物中心，距離也超過4公里。未來要依靠吉山村舊改的商業(yè)配套，但目前吉山村舊改合作開發(fā)商也出現(xiàn)資金問題，推進(jìn)進(jìn)度很慢！

華潤潤府一期本身就分兩個(gè)地塊，首開北地塊只有四棟樓，相對來說，園林景觀的開闊性和空間感不如珠江花城，若是加上南地塊相對好點(diǎn)，但兩宗地中間隔了一條市政路，怎么樣都很難連貫起來。

天河潤府對外宣稱是戶型新規(guī)后的天河?xùn)|首個(gè)新盤，戶型實(shí)用率超100%。

戶型新規(guī)是真，但很多粉絲最近陸續(xù)去看天河潤府的樣板房回來，可謂是大失所望！

首先，整體容積率并不高，樓間距較近，花園面積也不大。

1、2、3棟為從北到南直線排列，東側(cè)靠近茅崗路延伸段，雙向六車道的配置，還有噪音、粉塵問題實(shí)在也不容忽視！

而對比珠江花城，體量85萬平，整體容積率僅為3.2，樓棟間距較寬，花園面積也更大，看起來更舒適。

最后，說實(shí)話也差強(qiáng)人意！

天河潤府推的起步戶型為81㎡三房兩衛(wèi)，而珠江花城的起步戶型為76㎡3+1房、一衛(wèi)，都是北向的戶型，雖然天河潤府多了一個(gè)衛(wèi)生間，但對比之下，珠江花城卻做到了總價(jià)更低，實(shí)用率高。

天河潤府樣板間現(xiàn)場實(shí)拍圖

大家看看這個(gè)臥室，是不是無語了。

總之，校長只能說，天河潤府開盤，聽取罵聲一片！

你看過了嗎？

怎么看這個(gè)項(xiàng)目？歡迎留言討論。