我是紫沐，這是我第389篇日記。

經(jīng)濟依然在等待復蘇，市場情緒依然是那么低迷。

為了活下去，很多改變正在發(fā)生。

而且發(fā)生得很快。

操盤手的態(tài)度在變。

以前覺得不可能放的利好，被放了出來。

原本沒有新增供應的核心區(qū)，通過控規(guī)調(diào)整，變出了宅地。

原本高實用率叫偷面積，現(xiàn)在也搖身一變成為名正言順的新式戶型。

房地產(chǎn)從“吸血行業(yè)”到“支柱產(chǎn)業(yè)”，前后也不過兩年而已。

開發(fā)商的打法也在變。

以前新房比二手貴是常態(tài)，好的樓盤甚至要給茶水才能買到。

現(xiàn)在呢，常態(tài)變成了價格倒掛。

茶水買房，也變成了高傭賣房。

而開發(fā)商迫于生存壓力改變的打法，也改變了業(yè)主的心態(tài)。

最先被改變的，是邊郊板塊的業(yè)主。

戶型更新、產(chǎn)品更好、價格還更低的新房幾乎無限量供應。

邊郊業(yè)主手里的房子別說保值了，連止損都做不到。

兩年浮虧40-50%的比比皆是。

曾以為高枕無憂的核心區(qū)業(yè)主，也沒能幸免。

當新房內(nèi)卷的腳步踏入到核心區(qū)，當改善盤都開始打性價比。

在便宜兩個字面前，一些曾經(jīng)以為很穩(wěn)妥的護城河，被沖的潰爛。

開發(fā)商低頭了，業(yè)主也低頭了。

現(xiàn)在的局面，貌似完全利好買家。

但真相是，在這個劇烈變化的市場，沒人能避免沖擊。

現(xiàn)在買家最大的煩惱是什么？

從最近這么多咨詢中，讀出來的，是迷茫。

樓市變化太快了，一天一個樣。

有些產(chǎn)品現(xiàn)在看著還行，但能保證未來還保值嗎？

最近就有個粉絲，一直在糾結(jié)要不要買琶洲南二期的143。

每天看各種文章，但看完更迷茫，買房買到都焦慮了。

所以答案究竟是什么，保值靠的到底是什么？

是尋找那些不容易被改變的東西。

最典型的例子，廣粵尊府304，保利天悅377，匯悅臺437。

這些頂豪就是很難改變的東西。

因為廣州就只有這些產(chǎn)品，能滿足頂豪買家的需求，滿足他們的情緒價值，有資格成為他們的身份名片。

開發(fā)商打法再怎么變，也改變不了這個局面。

但這些產(chǎn)品太貴了，受眾太少，我們還是拿琶洲南來舉例。

樓市變化這么快，琶洲南未來還能保值嗎？

我覺得是可以的。

因為它身上也有很多不容易被改變的東西。

比如說地段。

廣州未來唯一能媲美珠城的，只有琶洲，這是產(chǎn)業(yè)布局和板塊定位決定的。

不會因為市場變了，打法變了，就動搖琶洲的定位。

而金融城無論在產(chǎn)業(yè)密度、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、板塊兌現(xiàn)速度，還是城市界面，都不是琶洲的對手。

2000萬左右，買廣州TOP2地段的頭部新盤，策略是完全沒問題的。

為什么琶洲南是琶洲的頭部新盤？

為什么不是琶洲樾？

明明在位置上，琶洲樾會更有優(yōu)勢一點。

那就要說到琶洲南的另一個優(yōu)勢，另一個不容易被改變的東西：

它有大花園。

總價越高，對花園的要求也越高。

你可以從情緒上去理解。

花2000萬買一個連花園都沒有的房子，絕大部分高資客群是沒法接受的。

這是實打?qū)嵉木幼◇w驗問題。

未來環(huán)境打法再怎么變，人們對居住體驗的要求都只會越來越高，不會反過來降標的。

你也可以從稀缺性這個角度去理解。

大花園的前提，是地塊本身要夠大。

而廣州核心區(qū)域，這種大地塊是非常稀缺的。

看看現(xiàn)在那些熱度高的改善新盤，地段和琶洲南同級別的，地塊都比較小，比如保利華創(chuàng)都薈天珺。

地塊規(guī)模能媲美琶洲南，能搞個大花園出來的，像中海大境和越秀觀樾，地段又差了一個梯隊。

所以在真正的核心區(qū)，大花園樓盤是非常稀缺的，很難被復制。

操盤手想復制，通過控規(guī)，也只能搞些小地塊出來。

開發(fā)商想復制，就算產(chǎn)品繼續(xù)迭代，實用率去到120%，也沒法憑空變一塊地出來。

頭部地段+大花園，讓琶洲南擁有一條真正穩(wěn)固的護城河，能扛住樓市變化帶來的沖擊。

這是它保值的基礎(chǔ)。

這位粉絲還有個很糾結(jié)的點。

琶洲南能比得上保利天悅嗎？

我覺得要看產(chǎn)品。

如果對比天悅的江景大平層，毫無疑問打不贏。

核心區(qū)一線江景的稀缺程度，比核心區(qū)大花園還要高一個級別。

但天悅200平以下沒啥江景的戶型，對上琶洲南這種新式產(chǎn)品，我覺得是有壓力的。

所以過去一年天悅的小面積拋壓比較重，這是事實。

那除了產(chǎn)品，兩者之間還有沒有別的博弈點？

有，第一個博弈點是學位。

琶洲南的定位比天悅低，它是改善盤，不是豪宅盤。

這點從琶洲南的設(shè)計，整體的樓間距，還有琶洲南一期的去化成績，都能看出來。

而對改善型樓盤來說，學位還是挺重要的。

這點從琶洲南學位暴雷之后，業(yè)主反應非常強烈，就能看出來。

所以琶洲南后面能不能把學位的坑填上，會對自身價值有不小影響。

第二個博弈點是物業(yè)。

未來市場，物業(yè)水平對房價的影響會越來越大，特別是核心區(qū)。

因為越核心的地方，越是以存量競爭為主。

物業(yè)的維護保養(yǎng)水平怎么樣，能不能讓樓盤長期保持最佳戰(zhàn)力，就變得很重要。

保利天悅的物業(yè)絕對是頂級的，管理得非常好。

但反過來看琶洲南，越秀在物業(yè)上的表現(xiàn)，就有點讓人擔心了。

第三個博弈點是交標。

這是新盤共有的問題。

它賣的是期房，你只能靠ppt去想象。

等收樓的時候，會不會貨不對板，會不會降標，實際競爭力有沒有預期的那么強，都存在不確定性。

這就是琶洲南身上，三個主要的博弈點。

如果博贏了，就會有超額收益。

如果沒贏，那保值也還是沒問題的，不用太焦慮。

如果你看完還是焦慮，那大概率和粉絲一樣，是投資屬性非常濃的類型。

對琶洲南未來進二手能不能賣20萬非常在意。

我說實話，現(xiàn)在想復刻過去樓市一波翻倍的壯舉很難了。

現(xiàn)在的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在我看來更像是資產(chǎn)沉淀的工具。

是守財，不是生財。

高杠桿進場，賭性就顯得太重了。

守正出奇，或許還反而有驚喜。

就像珠城頂豪業(yè)主，他們是不會去想具體數(shù)字的。

不會去想房子過兩年是不是能多漲XX萬/平。

因為他們知道自己手上的房子，未來表現(xiàn)一定是廣州最好的那批，這足夠安心了。

你們買房，看清楚目標產(chǎn)品，未來表現(xiàn)在廣州能排什么梯隊，也足夠安心了。