我是紫沐，這是我第392篇日記。

海珠是個好地方。

生活有煙火氣，發(fā)展有想象力。

從剛需到豪宅，都有拿得出手的產(chǎn)品，市場熱度一直很高。

但有個問題。

海珠的房價估值有點迷，有點亂。

比如最近熱度很爆的網(wǎng)紅盤，保利東方紅。

你覺得它值多少錢？

要是按板塊去算，創(chuàng)新灣前兩年有賣10萬+的，現(xiàn)在有賣6萬的。

估值到底要怎么估？

又比如濱江東。

曾經(jīng)是廣州的富人區(qū)，但現(xiàn)在沒落了，還能值多少錢？

或者說海珠西。

煙火氣濃，名校扎堆。

但規(guī)劃拉胯，沒啥想象力。

那應該賣多少錢才可以入手。

怎么判斷市場上的二手價格合不合理？

我想這些問題，90%的買家都答不出來。

分辨不出高估低估，也不知道怎么去估值。

但別急，教大家個訣竅。

找參照點。

只要參照點找對了，海珠各個板塊估值是多少，樓盤是不是賣貴了。

一眼就能看出來。

什么是參照點？

在這個時間的海珠，參照點就是琶洲南和中海大境。

理由很簡單，它們是真有人買。

琶洲南開盤就賣了大半，大境更是準備賣第二波了。

別小看這個理由。

現(xiàn)在這環(huán)境，買家的謹慎程度是拉滿的。

覺得貴的，覺得是畫餅的，覺得有風險的，他們都不會買，只會觀望。

很多經(jīng)常打廣告曝光的網(wǎng)紅盤，實際成交也是賣不動的。

賣了1-2年，天天說爆火，天天去到現(xiàn)場還有房挑。

所以像琶洲南和大境這種，真有人買的樓盤，至少證明了3件事。

第一，市場認可你的價格。

第二，市場認可你的板塊發(fā)展。

第三，市場認可你的產(chǎn)品力。

這就有成為參照點的資格。

比如泛琶洲板塊，或者濱江東板塊的產(chǎn)品，開價超過12萬。

你立刻就能警覺起來，這玩意競爭力有琶洲南強嗎？

如果沒有，那就是明顯溢價。

比如海珠中、海珠西、創(chuàng)新灣板塊的產(chǎn)品，開價超過8萬。

你立刻就能警覺起來，這玩意競爭力有大境強嗎？

如果沒有，那明顯就是賣貴了。

而且大境和琶洲南貨量比較大。

用來做參照點，估值會很穩(wěn)定。

找對參照點，要判斷一個樓盤、一個板塊是不是有溢價，真的太簡單。

比如最近很火的保利東方紅，自稱是海珠新的六邊形戰(zhàn)士，大家覺得值多少錢？

我覺得是7萬，中高層好產(chǎn)品，7萬。

為啥，因為大境只要8萬出頭，就能買到比較好的樓層。

同樣是六邊形，大境能把東方紅壓著打。

比如最明顯的，樓盤的體量。

東方紅是中小型樓盤，比單體樓多幾棟，但遠遠稱不上大花園樓盤。

這意味著它的復制難度非常低。

操盤手只要稍微改一下控規(guī)，就能變出來一堆這樣的小地塊。

但大地塊是很難復制的，特別是市中心。

所以在稀缺性上面，東方紅遠遠比不上大境。

加上樓間距窄、超高層、私密性一般，還容易有噪音。

所以如果以一個改善盤的標準去看，東方紅和大境的差距是很大的。

改善型買家也不會喜歡，可能要賣6萬，才會有去化。

但保利很聰明，它把東方紅定位成剛改。

這很大程度規(guī)避了樓盤的缺點，又放大了樓盤的優(yōu)點。

為什么呢？

因為東方紅這個盤的劣勢，總結起來就是生活質量一般。

但生活質量這東西，通常是改善或者改善以上的買家，才會更重視。

剛改買家，他更看重樓盤的功能性。

比如說交通，上下班方不方便。

比如說學位，有沒有名校，哪怕是貼牌名校。

如果還能有商業(yè)配套和醫(yī)療配套，那就更好。

而功能性，恰恰是東方紅的優(yōu)勢。

交通，它是地鐵上蓋，還是11號線和廣佛線雙地鐵，很方便。

學位，雖然是貼牌名校，但至少能保證教育質量的下限。

配套，下樓坐地鐵5分鐘到樂峰，離醫(yī)院也很近。

所以東方紅的功能性是很全面的，也是剛改買家需要的。

這就是保利聰明的地方，懂得揚長避短。

它不打改善牌，因為它知道打不過大境。

但如果打剛改牌，在現(xiàn)在的創(chuàng)新灣，東方紅可以說沒有對手。

就算賣7萬，市場上買單的人也不會少。

既然東方紅的價值頂也就值7萬。

那你說之前賣7-10萬的創(chuàng)新灣新盤，有沒有水分。

簡直賺麻了好吧。

比如觀云觀澔，還有西派粵府，同樣是幾棟的小盤，容易被復制。

還沒有學位、地鐵和配套的優(yōu)勢。

之前高位接盤的，肯定得站崗。

在改善性比大境強，功能性比東方紅強的產(chǎn)品出來之前。

整個創(chuàng)新灣和海珠中部，價格錨點已經(jīng)固定了。

就是7-8萬。

超過這個價，都是高估。

那海珠西呢？

我們把里面最強的樓盤拉出來，光大花園。

作為海珠第一代六邊形戰(zhàn)士，光大真的很穩(wěn)。

在商業(yè)配套、學位配套、通勤和花園環(huán)境這幾個地方，其實比大境還更勝一籌。

對比東方紅，生活質量更是全方位碾壓。

但光大有個致命傷，就是海珠西沒啥發(fā)展規(guī)劃，缺乏想象力。

所以它的上限，肯定比不過大境。

但下限，肯定比東方紅要高。

所以光大最好的那批產(chǎn)品，中海錦榕灣的中高層，賣7.5萬是沒問題的。

這也是海珠西房價的參照點。

最后我們回過頭看濱江東和泛琶洲板塊。

泛琶洲板塊，其實就是廣州塔和龍?zhí)哆@兩個區(qū)域。

龍?zhí)稕]啥好說的，開發(fā)速度慢，也沒有很強的規(guī)劃。

說直白點就是價值支撐太虛，現(xiàn)在這個求穩(wěn)的環(huán)境，市場不喜歡虛的東西。

雖然老說自己靠近琶洲，其實吃不到啥利好，未來天花板不會很高。

而且非常缺配套，城市界面和學位也一般。

所以像瓏璟臺這種，當時吹風價看齊琶洲南，是完全把買家當水魚的。

別說什么一腳油門就到琶洲很方便。

真要踩油門的話，從中海大境過去也就多踩幾分鐘的事，還能有更舒服的生活質量。

所以龍?zhí)哆@地方，估值不應該比大境高，肯定在8萬以下的。

至于廣州塔，這地方比龍?zhí)逗煤芏唷?/p>

畢竟地段擺在這里，緊鄰琶洲的產(chǎn)業(yè)核心琶洲西區(qū)，本身又是廣州一個地標點。

等今年嶺南廣場建成，片區(qū)的想象力會更高。

如果能出現(xiàn)一個大體量的新盤，前途會比琶洲南更好。

可惜目前只有二手在賣，里面的標桿一個是紫龍府，一個是珠江帝景。

紫龍府我感覺它未來會持續(xù)被琶洲南壓制。

畢竟它最大的優(yōu)勢就是樓齡新，其他屬性都中規(guī)中矩。

那對上樓齡更新、戶型也更新的琶洲南，基本就沒啥亮點了。

所以它的估值會在琶洲南之下，優(yōu)質產(chǎn)品很難超12萬。

這也是目前廣州塔板塊的估值參照。

至于珠江帝景，我覺得更像是濱江東的價格風向標。

因為濱江東發(fā)展到現(xiàn)在，能拿出來打的牌只有江景。

而江景這玩意，恰恰是珠帝克萊和鳴泉組團的強項。

你可以說珠帝破，珠帝舊，珠帝管理差。

但你要說江景，珠帝值得一個大拇指。

更何況對比同樣老破舊的濱江東，珠帝的地段更好，配套也在補強，未來發(fā)展更有想象力。

所以濱江東的估值，是受限于珠帝的。

目前珠帝真正的好產(chǎn)品，基本在10萬左右。

那濱江東的好產(chǎn)品，估值也不應該超10萬。

廣州買房，海珠是個好地方。

它有老城的煙火氣，也有新城的蓬勃朝氣。

雖然它存在被高估的板塊，被高估的產(chǎn)品，有站崗的風險。

但它也是聰明人的福地。

只要找對參照點，把房子買對，海珠優(yōu)質資產(chǎn)能跑贏廣州90%的房子。