近日，成都大盤南城都匯8期商業(yè)街內(nèi)161套商業(yè)用房法拍成交4套，在地產(chǎn)領(lǐng)域掀起不小的話題熱度。

據(jù)拍賣信息，這些商業(yè)房產(chǎn)均屬于南城都匯的開發(fā)商——舜鴻地產(chǎn)（成都）有限公司（“舜鴻地產(chǎn)”）。四川恒通房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司出具的評估報告顯示，本次拍賣的房產(chǎn)尚未辦理權(quán)屬初始登記。

有細(xì)心的市場人士走訪項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，雖然商業(yè)街1-3層主體工程已完工，但項目周邊雜草叢生，明顯處于無人運(yùn)營狀態(tài)。

如此，便不難理解此次法拍的流拍率何以如此之高了：這背后折射的是，歷經(jīng)房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，購房者置業(yè)已經(jīng)更加理性。

┃項目權(quán)屬，復(fù)雜卻日漸明晰

據(jù)長實集團(tuán)2020年7月發(fā)布的公告，其間接全資附屬公司Chinex Limited及Happy Lion Ventures Ltd.通過境外股東方之股權(quán)交易方式將成都南城都匯項目剩余的單位及部分車位出售。買方為RZ3262019 Limited（“RZ”），而RZ已發(fā)行的股本由禹洲集團(tuán)控股有限公司（“禹洲集團(tuán)”）和成都瑞卓置業(yè)有限公司（“瑞卓公司”）共同持有。并且項目公司已經(jīng)更名為舜鴻地產(chǎn)。惟RZ仍須按買賣合約優(yōu)先償還賣方信貸款。

2023年7月31日，Chinex Limited及Happy Lion Ventures Ltd.發(fā)布聲明指出，RZ及其間接全資子公司舜鴻地產(chǎn)未清繳欠付款合共本金約3.8億美元及其相關(guān)利息、罰息等。因RZ欠付款違約，舜鴻地產(chǎn)及其控股公司的股權(quán)已由Chinex Limited及Happy Lion Ventures Ltd.作為質(zhì)押權(quán)人委任的接管人接管。

據(jù)了解，舜鴻地產(chǎn)股東Carton International Limited及舜鴻有限公司已于2022年3月13日作出股東會決議，依法正式罷免了原法定代表人王婷婷的一切職務(wù)，并委任蔡偉康作為公司新法定代表人。該股東會決議已經(jīng)成都市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院和成都市中級人民法院兩級法院審理，最終司法確認(rèn)了該股東會決議的合法有效性，也確認(rèn)了蔡偉康作為舜鴻地產(chǎn)法定代表人的合法地位。然而原法定代表人王婷婷仍不配合移交舜鴻地產(chǎn)的公章證照給新法定代表人蔡偉康。

┃法拍背后，故事耐人尋味

事實上，此次已是南城都匯項目資產(chǎn)第二次被擺上法拍臺。8個月前，南城都匯8期住宅曾上過法拍臺，后因“其他”原因撤拍。

公開資料顯示，推動南城都匯項目司法拍賣的卓穎投資集團(tuán)有限公司（“卓穎公司”）與項目股東之一的禹洲集團(tuán)有著千絲萬縷的聯(lián)系。據(jù)企查查，由卓穎公司100%控股的杭州舜嘉貿(mào)易有限公司旗下兩家公司，都與禹洲集團(tuán)有關(guān)聯(lián)；對舜鴻地產(chǎn)申請財產(chǎn)保全的另一家公司南京琨灝五金貿(mào)易有限公司（“南京琨灝”），也有多名高管在禹洲集團(tuán)任職。

據(jù)相關(guān)知情人士透露，禹洲集團(tuán)在操盤南城都匯項目期間，單方面向卓穎公司出具了由舜鴻地產(chǎn)就境外逾40億元債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的《保證函》。仔細(xì)推敲不難看出，舜鴻地產(chǎn)此舉明顯無益于自身及其他股東，有悖正常的商業(yè)邏輯，也嚴(yán)重違反前述賣方信貸款的優(yōu)先權(quán)及買賣合約的規(guī)定（即未經(jīng)賣方同意，RZ、舜鴻地產(chǎn)及其股東不得增加對外承擔(dān)債務(wù)）。

反觀禹洲集團(tuán)，曾躋身千億俱樂部的老牌房企近幾年可謂風(fēng)雨交加。2022年3月，禹洲集團(tuán)公開暴雷，自此股價加速下跌。其最新發(fā)布的年報顯示，2023年，母公司虧損約105億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余（含受限制現(xiàn)金）51.43億元，負(fù)債卻高達(dá)過千億元。

從違規(guī)制造巨額擔(dān)保函，到用自己控制的卓穎公司告同樣被自己控制的舜鴻地產(chǎn)，深陷債務(wù)危機(jī)的禹洲集團(tuán)一系列操作耐人尋味，其或意欲借此尋求化解危機(jī)的“解藥”。

┃法律的歸法律，市場的歸市場

作為成都高新區(qū)大型樓盤，圍繞南城都匯的商業(yè)爭端涉及多方。在這場無硝煙的糾葛“混戰(zhàn)”中，股東各方孰是孰非，相信法治的力量最終會給出公平正義的答案。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，成都樓市表現(xiàn)出一定的韌性和熱度，“先舊后新”居住梯級消費(fèi)體系加速形成。據(jù)中指研究院報告數(shù)據(jù)，2023 年，成都的新房和二手房成交套數(shù)均位于全國前列。

期待這樁紛擾多時的房企糾紛早日得到積極化解，項目有序開發(fā)建設(shè)、按時高質(zhì)完工、穩(wěn)妥走向市場，為大眾帶來翹首以盼新選項的同時，進(jìn)一步激發(fā)成都樓市新氣象。

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