我是紫沐，這是我第394篇日記。

廣州樓市到底了嗎，能抄底嗎？

這問題涉及兩個關鍵。

第一，是樓市還有沒有翻身的機會？

因為只有房價重新漲，抄底才有意義。

這個關鍵，上篇文章已經(jīng)解決了，可回顧：廣州樓市，到底了嗎？

第二個關鍵，是如何抄底？

我總結成“三不原則”。

不急躁，不亂買，不盲從。

不急躁

現(xiàn)在買房是完全不用急的。

這段時間遇過幾個咨詢粉絲，擔心樓市馬上反轉，不快點出手會買貴，很急。

但我覺得現(xiàn)在的樓市，只能算低位。

離最底部還有距離。

最起碼，在真正有誠意的救市政策出來之前。

廣州很多非剛性的購買力，依然會選擇觀望。

觀望情緒這么濃，是沒辦法立刻掀起一波行情的。

廣州后續(xù)可以打的救市牌還有很多。

比如傳統(tǒng)一點的，徹底解除限購、降首付、降利率、降稅費。

或者相對罕見一點的，買房送戶口、置換以舊換新。

就現(xiàn)在的局面來說，我覺得幫助比較大的有兩個。

一個是徹底解除限購。

事實上最近接觸的很多購房粉絲，都是外地來廣州買房的。

廣州作為四大一線城市，它有個很大的優(yōu)勢，就是購買力虹吸。

二三四五線城市的高資購買力，出于財富保值的目的，愿意把錢沉淀在廣州的優(yōu)質資產(chǎn)里。

既然廣州現(xiàn)在缺需求，那放寬限購把外部需求引進來，就是很有效的方向。

而另一個比較有用的利好政策，是以舊換新。

廣州很多本地購買力，現(xiàn)在都卡在了賣房那一步。

房子賣不出去，他們就沒法做置換。

雖然很多文章說，廣州現(xiàn)在已經(jīng)有以舊換新的玩法。

但這些玩法，說到底都是開發(fā)商自己在做。

比如讓你先付一成首付鎖新房，然后開發(fā)商幫你賣舊房子。

如果在約定時間內沒賣出去，可以無條件退房。

這種操作短期確實能拉動一點成交量，但治標不治本。

因為賣不出去的房子，普遍是市場認可度低的房子。

它不可能因為開發(fā)商幫忙推廣，就能在短短半年或者一年內，重新獲得市場認可。

靠這偏方拉起來的成交量，結局很可能就是到期集中退房。

真正有用的，還得像鄭州那種，操盤手親自下場收購的以舊換新。

所以說白了，廣州現(xiàn)在給買家的感覺，就是誠意不夠。

很多可以打的救市牌，都捂著沒有打出來。

現(xiàn)在這環(huán)境，沒有誠意，樓市就沒辦法反轉。

畢竟之前一系列負面操作，讓市場上的購買力，很難得的團結起來。

在操盤手真正讓利之前，大部分買家都不會選擇妥協(xié)。

加上廣州現(xiàn)在的供應節(jié)奏，依然在無節(jié)制地大量制造新盤。

短期之內，很難扭轉整體性的供過于求。

供過于求，就沒有上漲的可能，只會繼續(xù)卷價格。

看看現(xiàn)在市場上賣得好的，全都是產(chǎn)品過硬的同時，價格到位。

所以現(xiàn)在買房，第一個要切記的策略，就是不急躁。

短期整個市場還是以內卷為主。

廣州樓市馬上反轉的可能性，很低。

不亂買

房地產(chǎn)所有房子普漲的黃金年代已經(jīng)過去了。

現(xiàn)在買房，不再是100%賺錢，不再是100%保值。

所以買房之前，認知必須要清晰。

要知道哪些房子可以買，哪些房子不能碰。

關于選籌，已經(jīng)寫過很多文章。

這次通過一個新案例，來延伸講講。

前段時間鄭州出臺了以舊換新的救市政策。

而收購的二手房，必須符合兩個條件：

核心區(qū)域、15年以內次新。

這里面的收購邏輯，是非常值得買家借鑒的。

為什么？

因為這是地方操盤手親自收購，用的是納稅人的錢。

而且不是買一套兩套，是幾百上千套的買，是百億級別的規(guī)模。

如果操盤手的選籌思路錯了，買下來的房子跌了，這算不算某種程度上的國有資產(chǎn)流失？

而且是動輒十幾個億的國有資產(chǎn)流失。

這責任誰也擔不起。

所以地方操盤手一定是深思熟慮過后，才決定的這么一套選籌思路。

能保證收購回來的房子，至少在鄭州內部，是第一梯隊的產(chǎn)品。

換句話說，市中心15年以內的次新，就是操盤手心目中，第一梯隊的產(chǎn)品。

為什么要選市中心，而不是概念更強的新城？

因為現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境，沒這么多錢造新城。

不管大城市小城市，接下來的發(fā)展策略，都會優(yōu)先補強成熟板塊。

新城的發(fā)展，就會有不確定性。

規(guī)劃不確定、兌現(xiàn)不確定、需要的時間不確定。

而且市中心的供需關系，比新城穩(wěn)定。

所以市中心，房價更穩(wěn)。

市中心的核心板塊，房價更穩(wěn)。

那為什么要選15年以內的次新？

因為產(chǎn)品分化越來越嚴重。

樓齡太大的老破小，很多連戶型方正都做不到。

居住品質被新產(chǎn)品完虐，導致市中心老破小的購買力，容易被近郊板塊分流。

買下來不保值，容易砸手里，造成國有資產(chǎn)流失。

所以鄭州這波以舊換新，里面的選籌邏輯是非常精妙的，是非常值得買家借鑒的。

完全可以把這套邏輯，套用在廣州身上。

在地段上面，光有概念但基本面太弱的板塊，要pass掉。

比如知識城、黃埔新城、南站、新造等等。

在產(chǎn)品上面，光有地段，但品質太弱的產(chǎn)品，要pass掉。

比如核心區(qū)的老破小。

這就是現(xiàn)在買房，第二個要切記的策略，不亂買。

寧愿不買，也不要亂買。

不盲從

現(xiàn)在買房，相比起地段和價格，還有個更重要的屬性。

適配性。

樓市這么多年流行過不同版本的買房策略。

有經(jīng)典的純地段論，有狂躁時代的屯面積論，也有前兩年很火的住投分離等等。

但最終能保持長青的、能適應未來環(huán)境的，還是回歸自住。

住得舒服的房子，未來才有流通性。

所以市場上一些觀點，比如說珠城就是廣州頭部板塊。

對不對？

對。

但如果你預算只有幾百萬，和珠城之間沒有適配性。

只能買到珠城老破小，或者小單間，住起來不舒服，未來就很難找到接盤俠。

這就是不盲從的第一個表現(xiàn)。

不要盲目聽從單一觀點。

好的板塊，不一定所有樓盤都好。

好的樓盤，不一定所有戶型都好。

要看你的預算，和內部的優(yōu)質產(chǎn)品，到底適不適配。

并且在入手之前，記得好好問一下自己：

這套房子，是不是真的適合我？

就好比中海大境和越秀觀樾。

從客觀角度分析，大境的稀缺性更強，地段也更核心，更有保值屬性。

意味著從純理性的角度，買大境更好。

但如果你在天河東上班，而這次買房，是想上班更方便一點，生活環(huán)境更安靜一點。

那誰更適合你？

觀樾，因為它離天河東更近，周邊環(huán)境也更清靜。

這就是不盲從的第二個表現(xiàn)。

市場上純客觀的分析，可以參考，不能照抄。

買房的邏輯順序，應該是先梳理清楚自己的需求，確認自己想通過這次買房解決什么問題。

然后，再去市場上做篩選、做匹配。

買房策略沒有標準答案，因為每個人的籌碼和需求都不一樣。

要學會自己定制。

或者找有經(jīng)驗的人定制。

總結起來，現(xiàn)在廣州買房，要掌握“三不原則”。

不急躁，因為市場離反轉，還有距離；

不亂買，因為市場在分化，寧缺毋濫；

不盲從，因為最好的產(chǎn)品，未必是最適合你的產(chǎn)品。

弄懂“三不原則”，買房就不迷茫。