6月23日晚，美的置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，擬進(jìn)行股權(quán)重組，將全資持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線從上市公司重組至控股股東，重組完成后，上市公司將專(zhuān)注經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。

也就是說(shuō)，美的置業(yè)要把其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊進(jìn)行私有化。

這個(gè)操作震驚了很多小伙伴，很多人跑來(lái)問(wèn)地產(chǎn)君是怎么回事。

在地產(chǎn)君看來(lái)，美的置業(yè)目前看來(lái)并無(wú)明顯的債務(wù)問(wèn)題，此次調(diào)整是主動(dòng)性的調(diào)整，這一操作是穿越行業(yè)下行周期的一次變革探索。

從二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，資本對(duì)于這一調(diào)整也持有樂(lè)觀看好的態(tài)度：

美的置業(yè)在6月24日開(kāi)盤(pán)后劇烈拉升，盤(pán)初一度大漲超100%，達(dá)7.54港元/股，收盤(pán)漲幅達(dá)69.81%，報(bào)6.37港元/股。

今天，地產(chǎn)君就和大家來(lái)聊一聊具體是怎么回事。

01

探索新模式，輕裝上陣

我們先來(lái)了解一下此次重組的細(xì)節(jié)。

美的置業(yè)此次股權(quán)重組方式，采用了香港資本市場(chǎng)常見(jiàn)的實(shí)物方式分派。

此次實(shí)物方式分派，上市公司美的置業(yè)將其持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，作為特別股息，分派給上市公司的全體股東。

分派后，重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)從上市公司的子公司調(diào)整為上市公司的兄弟公司，相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也從上市資產(chǎn)變?yōu)榱朔巧鲜匈Y產(chǎn)。

此次分派還提供了現(xiàn)金選擇權(quán)，即持有美的置業(yè)股票的股東如不參與房開(kāi)業(yè)務(wù)股權(quán)的實(shí)物分派，可選擇對(duì)等的現(xiàn)金分派，每股現(xiàn)金分派金額5.9港元，相比公告前一日收盤(pán)價(jià)溢價(jià)57%。

分派完成后，控股股東將全面收購(gòu)房開(kāi)業(yè)務(wù)的剩余股權(quán)至100%持股。

系列重組完成后，美的控股將持有100%的非上市房開(kāi)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線和81.13%的專(zhuān)注經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的上市公司股權(quán)。

而重組后的上市公司將專(zhuān)注經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，圍繞物管、商管、智能化、裝配式建筑和內(nèi)裝開(kāi)展業(yè)務(wù)，以及承接控股股東所持房開(kāi)資產(chǎn)的全鏈條開(kāi)發(fā)管理。

重組完成后，美的置業(yè)將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)與持續(xù)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的股權(quán)分設(shè)。

在地產(chǎn)君看來(lái)，此次重組是對(duì)新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型進(jìn)行的探索，嘗試重資產(chǎn)拿地與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)分離的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，讓土地回歸資本、開(kāi)發(fā)回歸能力，各歸其位、各得其所。

對(duì)于上市公司美的置業(yè)而言，高杠桿、高負(fù)債的重資產(chǎn)房開(kāi)業(yè)務(wù)剝離后：

第一，整體業(yè)務(wù)模式由“重”轉(zhuǎn)為“輕”，可以大幅降低上市公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

第二，可以最大程度優(yōu)化上市公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，顯著降低財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，同時(shí)，上市公司并表范圍大幅縮減，上市公司得以輕裝上陣，還可以帶來(lái)更靈活的資本運(yùn)作空間。

第三，重組后的上市公司業(yè)務(wù)將可覆蓋房地產(chǎn)的整個(gè)生命周期，業(yè)務(wù)模式和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也更加均衡，各個(gè)業(yè)務(wù)板塊的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)將得以更加清晰地展示；上市公司估值有望帶來(lái)結(jié)構(gòu)性的上調(diào)。

從企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面來(lái)看，2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了美的置業(yè)97.44%的營(yíng)業(yè)收入。

此次重組后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入將確定在控股股東的會(huì)計(jì)報(bào)表，上市公司僅確認(rèn)開(kāi)發(fā)管理服務(wù)收入。

開(kāi)發(fā)管理服務(wù)業(yè)務(wù)收入規(guī)模雖小，但利潤(rùn)率和利潤(rùn)穩(wěn)定性將大大提高，對(duì)上市公司的股東更為有利。

此外，上市公司輸出開(kāi)發(fā)管理服務(wù)，將無(wú)需受制于自身的資金規(guī)模，參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模將可以做得更多。

上市公司還可以利用其在房開(kāi)業(yè)務(wù)中積累的現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，擴(kuò)大其服務(wù)范圍，拓展建設(shè)項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)，最終能夠提供涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程各個(gè)階段的服務(wù)。

因此，美的置業(yè)有望繼續(xù)保持其行業(yè)地位。

02

強(qiáng)化重資產(chǎn)端，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)不變

據(jù)地產(chǎn)君了解，此次調(diào)整后，控股股東所持房開(kāi)資產(chǎn)的全鏈條開(kāi)發(fā)管理仍由現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)繼續(xù)承接。

公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)、管理體制及業(yè)務(wù)運(yùn)作未有變化、不受影響，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)保持不變，仍由現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售、服務(wù)。

美的未來(lái)將“輕裝上陣”，摒棄傳統(tǒng)快周轉(zhuǎn)模式，瞄準(zhǔn)如何制造“好房子、好服務(wù)、好生活”的新課題，聚焦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、科技（建筑工業(yè)化、智能家居產(chǎn)業(yè)）、服務(wù)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)功，深研構(gòu)建房地產(chǎn)全鏈條專(zhuān)業(yè)能力，向制造業(yè)學(xué)習(xí)，向?qū)I(yè)的精細(xì)化經(jīng)營(yíng)要生產(chǎn)力。

美的置業(yè)此次調(diào)整的目標(biāo)，是將房開(kāi)業(yè)務(wù)的權(quán)益轉(zhuǎn)移到私人公司名下。

在地產(chǎn)君來(lái)看，將房開(kāi)業(yè)務(wù)私有化，脫離了上市公司平臺(tái)，減少了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)及財(cái)務(wù)壓力，不用盲目追求規(guī)模，其實(shí)，有利于更加沉穩(wěn)的做事、經(jīng)營(yíng)策略也更加靈活。

另外，拿地規(guī)模也可以更直接地借助控股股東的資金實(shí)力，拓展空間；土地和項(xiàng)目獲取能力實(shí)際上是增強(qiáng)了，重資產(chǎn)端得到了強(qiáng)化。

也就是說(shuō)，未來(lái)美的置業(yè)依然從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只是由控股股東來(lái)拿地，總體業(yè)務(wù)與之前變化并不大。

其實(shí)談到美的置業(yè)，很多人想到的是制造業(yè)的實(shí)業(yè)基因，低調(diào)、穩(wěn)健是大家給美的置業(yè)的標(biāo)簽。

在行業(yè)下行周期中，美的置業(yè)是目前國(guó)內(nèi)為數(shù)不多未出險(xiǎn)的頭部民營(yíng)房企。

在2022年5月，多數(shù)房企陷入債務(wù)危機(jī)時(shí)，美的置業(yè)則被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企。

2023年，美的置業(yè)合約銷(xiāo)售額659億元，排在全行業(yè)第22位；營(yíng)業(yè)收入735.6億，核心凈利潤(rùn)22.6億，各項(xiàng)指標(biāo)在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下都比較好。

此外，美的置業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)其實(shí)非常穩(wěn)健，甚至比很多央國(guó)企都好：

2023年末，美的置業(yè)凈負(fù)債率僅為35.8%，同比下降8.1%，為歷年以來(lái)最低，也處在行業(yè)最低檔中；現(xiàn)金短債比1.44，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率67.3%，“三道紅線”保持綠檔。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，美的置業(yè)近年來(lái)持續(xù)進(jìn)行“換倉(cāng)”策略，從三、四線城市轉(zhuǎn)向一、二線城市。

據(jù)悉，僅2023年，美的置業(yè)一共完成21個(gè)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)，權(quán)益貨值增加98億元，二線及以上城市權(quán)益貨值增加94億元；同時(shí)退出24個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益貨值減少33億元，三四線城市占比88%。

截至2023年底，美的置業(yè)二線及以上城市的土儲(chǔ)面積為1735萬(wàn)方，占比67%。

總體來(lái)看，在眾多民營(yíng)房企中，美的置業(yè)的發(fā)展頗具韌性。

結(jié)語(yǔ)

美的置業(yè)作為目前少數(shù)未“爆雷”的房企之一，其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)、良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃是重要砝碼。

隨著本次戰(zhàn)略性瘦身的實(shí)施，市場(chǎng)對(duì)美的置業(yè)的信心有望得到進(jìn)一步的增強(qiáng)。

隨著地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，房企間競(jìng)爭(zhēng)加劇，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)可能會(huì)有更多的民營(yíng)房企選擇剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

這種轉(zhuǎn)型不僅可以降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，還能提高資本效率，使企業(yè)能夠更加靈活地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

而美的版本的“重資產(chǎn)拿地與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)分離的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)新模式”，或許可以成為房企穿越周期的一個(gè)新樣本，也可以給到諸多房企一些啟發(fā)。

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