預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的人有很多，但真正靠譜的沒(méi)幾個(gè)。一般都是在市場(chǎng)好的時(shí)候瘋狂唱多，市場(chǎng)低低迷的時(shí)候又轉(zhuǎn)為極力唱衰，反正主打一個(gè)見(jiàn)風(fēng)使舵。但我們不得不佩服一人，那就是學(xué)者型官員黃奇帆。

在我印象中，在恒大暴雷的前1年，那個(gè)時(shí)候的樓市還如日中天，黃奇帆就說(shuō)了，內(nèi)地房企負(fù)債率超過(guò)80%，遠(yuǎn)高于香港和歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，這不是正?，F(xiàn)象，未來(lái)一定會(huì)把這個(gè)杠桿降下來(lái)，大部分房企或被兼并或者關(guān)門。沒(méi)過(guò)多久，國(guó)家就開(kāi)啟了房企去杠桿，針對(duì)房企的“三道紅線”橫空出世。

這其實(shí)是決定房企生死的一個(gè)政策。如果當(dāng)時(shí)有房企聽(tīng)了他的話，并及時(shí)控制拿地并加快清盤的話，后面的日子就別提有多滋潤(rùn)了。

黃奇帆對(duì)房地產(chǎn)之所以預(yù)測(cè)非常精準(zhǔn)，在我看來(lái)，一方面是因?yàn)榇_實(shí)博學(xué)，凡事以數(shù)據(jù)說(shuō)話；另一方面是因?yàn)楸旧砭褪钦呒?jí)官員，對(duì)政策的展望非常具有前瞻性。

實(shí)際上，這不是黃奇帆第一次預(yù)測(cè)房地產(chǎn)，比如最新預(yù)測(cè)的未來(lái)房地產(chǎn)走向，看原視頻講話時(shí)間是2023年。當(dāng)時(shí)是一位聽(tīng)眾在臺(tái)下提問(wèn)，請(qǐng)黃奇帆分析一下“目前中國(guó)房?jī)r(jià)有沒(méi)有跌到最低？明年的房地產(chǎn)會(huì)怎樣？”，對(duì)于這樣一個(gè)敏感話題，黃奇帆沒(méi)有直接回答，而是用數(shù)據(jù)、用道理說(shuō)話。就今年看來(lái)，一些東西其實(shí)已經(jīng)應(yīng)驗(yàn)。

在黃老看來(lái)，2021年和2022年的房?jī)r(jià)其實(shí)沒(méi)有大跌，只不過(guò)是“有行無(wú)市”。從銷售面積來(lái)看，從2021年的18億平米，降到2022年的15億平米，大概降到12億平米左右會(huì)守住平衡。為什么是12億平米呢？

黃老用數(shù)據(jù)解釋原因，因?yàn)槟壳敖ǔ墒褂玫淖≌蟾攀?00多億平米，理論上50年折舊，每年折舊1/50，每年的需求大概就是10億平米，加上其他結(jié)構(gòu)性的住房需求約2億平米，總共加起來(lái)就是12億平米。這12億平米住房需求是堅(jiān)實(shí)的底部，是市場(chǎng)正常平衡點(diǎn)，是會(huì)守住的。

實(shí)際上，2023年就全年的銷售額是11.7億平米，按照今年前5個(gè)月銷售水平算的話，今年可能還達(dá)不到這個(gè)水平。一句話，從建筑量、投資量角度，目前的市場(chǎng)銷售顯然是超跌了。但黃老也說(shuō)了，目前的交易量已經(jīng)很低了，按理說(shuō)銀行、開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)持有人都不想跌價(jià)，但到2023年為什么又開(kāi)始跌那么多了呢？原因就在于法拍房。

在他看來(lái)，2020年全國(guó)的法拍房已經(jīng)超過(guò)150萬(wàn)套，2023年估計(jì)有400萬(wàn)套。按照平均每套100平米算的話，一年就有4億平米法拍房，相當(dāng)于一年房產(chǎn)銷售的20%，要知道，法拍房一般是打6-8折，這已經(jīng)足夠影響市場(chǎng)了。在這樣市場(chǎng)狀態(tài)下，深圳、上海等城市局部樓盤出現(xiàn)30%的跌幅。但這還不是整體下跌那么多，但到了明年（2024年）出現(xiàn)整體30%跌幅時(shí)，法拍房就會(huì)出現(xiàn)打“對(duì)折”情況，如此，政府就應(yīng)該出手了，比如拿出5萬(wàn)億把房子收了，用來(lái)做公租房、廉租房等等，政府收了是不會(huì)虧的，因?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家本身就應(yīng)該提供30%的保障房。

房企拿到這筆收購(gòu)資金，其實(shí)也不會(huì)拿去發(fā)財(cái)，只能是還債，還銀行和供應(yīng)商等債務(wù)，5萬(wàn)億可以抵消15萬(wàn)億的債務(wù)。在黃老看來(lái)，他絕對(duì)相信在明年（2024年）房子打7折、6折時(shí)候，政府就會(huì)出手了，而且這個(gè)救市不存在道德問(wèn)題，因?yàn)槭召?gòu)的這些房子都是用作保障房。一旦這件事情過(guò)去以后，我們的保障房占比就有20%以上了，不用再建了，既去了庫(kù)存，又平衡了債務(wù)，可謂一舉兩得。

而且，從社會(huì)穩(wěn)定角度講，老百姓的房子首付20%-30%買了房，還貸若干年后，現(xiàn)在差不多有30%-40%了的錢進(jìn)去了，跌30%房子還不是負(fù)資產(chǎn)，但如果跌到40-50%，那就真的是負(fù)資產(chǎn)了。而銀行呢？如果房子跌40-50%，壞賬率就不是2-3%，而是10-15%了，這是銀行不能承受的事。因此，政府一定會(huì)出手救市，他預(yù)言今年一定會(huì)這么做。

現(xiàn)在看來(lái)，黃奇帆的預(yù)言基本都已經(jīng)應(yīng)驗(yàn)。比如：1.法拍房確實(shí)已經(jīng)超過(guò)400萬(wàn)套了；2.目前的整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)相比高點(diǎn)普遍有30-40%的調(diào)整；3.國(guó)家出手收購(gòu)存量房，像央媽前段時(shí)間提供的3000億收資金，以用于收購(gòu)待售房用作保障房，雖然首筆資金離5萬(wàn)億還有差距，我們相信隨著市場(chǎng)的需要，后續(xù)肯定還會(huì)持續(xù)加碼收購(gòu)力度。

現(xiàn)在唯一待驗(yàn)證的就是市場(chǎng)底部和企穩(wěn)時(shí)間。按照黃老的預(yù)判，一年新房銷售額12億平米屬于市場(chǎng)平衡點(diǎn)，2023年已經(jīng)來(lái)到12億平米下方（11.7億平米），2024年1-5月銷售面積是3.66億平米，按照這個(gè)速度的話，全年銷售額可能只有9億平米，這明顯屬于市場(chǎng)非理性超跌狀態(tài)。這無(wú)疑會(huì)加快救市政策的出臺(tái)，力度更大、更有效的政策相信不遠(yuǎn)了。但要達(dá)到12平米的均衡數(shù)據(jù)，大概要在明年了。

不管怎么說(shuō)吧，既然國(guó)家出手扭轉(zhuǎn)樓市，這起碼說(shuō)明政策容忍度已經(jīng)到了極限，支持市場(chǎng)的政策只會(huì)加碼，一直到市場(chǎng)企穩(wěn)和回暖，只不過(guò)實(shí)際市場(chǎng)需要時(shí)間來(lái)消化，帶動(dòng)大家的積極預(yù)期，從這個(gè)角度看，對(duì)于這幾年苦不堪言的樓市參與者來(lái)說(shuō)，最困難的時(shí)候就快過(guò)去，明年大概率是可以期待的。