我是紫沐，這是我第404篇日記。

時(shí)代變了啊。

放在兩年前，誰(shuí)能想到一宗小地塊成交，都能讓廣州的媒體大V集中卡點(diǎn)發(fā)喜報(bào)。

沒(méi)記錯(cuò)的話(huà)，上次獲得這種高規(guī)格待遇的，還是海珠的上涌果園地塊，也就是現(xiàn)在的中海大境。

但人家是經(jīng)過(guò)85輪出價(jià)，搶到封頂搖號(hào)，總價(jià)接近128億的大手筆啊。

鶴洞汽修廠(chǎng)這種12輪競(jìng)價(jià)，7個(gè)億總價(jià)的地塊，憑啥？

只能說(shuō)今年廣州土拍太慘了。

放兩年前，誰(shuí)能想到廣州半年只能賣(mài)出去4塊地呢。

不知不覺(jué)間，能把地賣(mài)出去，已經(jīng)是可喜可賀的一件事。

只能說(shuō)，時(shí)代真的變了。

網(wǎng)上在討論，鶴洞這塊地，保利買(mǎi)回來(lái)賺不賺錢(qián)？

我覺(jué)得大概率是賺的。

首先地價(jià)不貴。

起拍價(jià)2.6萬(wàn)/平，實(shí)際成交價(jià)2.85萬(wàn)/平。

對(duì)比21年3.3萬(wàn)/平的廣鋼234地塊，也就是現(xiàn)在的中海保利朗閱，簡(jiǎn)直白菜價(jià)。

而且保利家大業(yè)大，開(kāi)發(fā)成本低，出了名的能卷價(jià)格。

以鶴洞的地價(jià)，完全可以包裝一下，3.9萬(wàn)起，把噱頭拉滿(mǎn)。

然后把樓盤(pán)，定位成剛需。

因?yàn)辁Q洞地塊離地鐵近，過(guò)個(gè)馬路就是廣佛線(xiàn)。

而最愿意為通勤便利買(mǎi)單的，就是剛需。

產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)契合買(mǎi)家需求，更好出貨啊。

再把地塊限高和低容積率，拿出來(lái)做文章。

到時(shí)候買(mǎi)家來(lái)售樓部，銷(xiāo)售只需要問(wèn)一句：

同樣預(yù)算，您是想買(mǎi)廣鋼4-7容積率，樓層30+起步，使用率80%的二手房。

還是買(mǎi)我們2.4容積率，樓層20左右，使用率100%的新房呢？

搞定了，直接降維打擊，都不用吹別的。

500萬(wàn)以下預(yù)算的廣鋼潛在客戶(hù)，大部分都會(huì)被保利吸走。

而且鶴洞地塊，預(yù)計(jì)就幾百套貨。

以保利的建造速度，要是趕上金九銀十開(kāi)盤(pán)，可能年底就差不多清盤(pán)了。

所以保利肯溢價(jià)拿地，完全是提前算過(guò)數(shù)的。

鶴洞這塊地，就是典型的總價(jià)低、難度低、好出貨。

但話(huà)說(shuō)回來(lái)，為什么說(shuō)鶴洞地塊只是大概率賺錢(qián)。

因?yàn)橛袀€(gè)變數(shù)，就是學(xué)位。

鶴洞地塊雖然周邊學(xué)校多，但對(duì)口哪家，是不是對(duì)口名校，是未知數(shù)。

如果最終爭(zhēng)取不來(lái)好學(xué)位，那對(duì)上以教育聞名的廣鋼二手房，競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)大打折扣。

切記切記，時(shí)代已經(jīng)變了。

以前剛需買(mǎi)房，普遍只能選一個(gè)亮點(diǎn)。

那肯定優(yōu)先解決最重要的通勤問(wèn)題。

其他地方差點(diǎn)意思，忍忍也能接受，等下次置換再解決。

但現(xiàn)在引進(jìn)名校的新盤(pán)越來(lái)越多。

買(mǎi)家的心態(tài)已經(jīng)變了，變得通勤學(xué)位都要。

一個(gè)很好的例子，就是老黃埔的保利中央公館。

如果不是缺一個(gè)名校，憑中央公館不錯(cuò)的硬實(shí)力和新規(guī)優(yōu)勢(shì)，也不至于賣(mài)得這么難。

搞到被媒體調(diào)侃，要靠歐神來(lái)帶貨。

所以好學(xué)位這東西很重要，買(mǎi)家未必會(huì)用，但至少得有。

現(xiàn)在大環(huán)境變得太快了。

就好像同樣是隱藏成交價(jià)。

三年前，是為了降溫。

三年后的今天，是為了回暖。

在全國(guó)28城陸續(xù)屏蔽成交記錄后，廣州也不能免俗。

珠城、牛奶廠(chǎng)、金融城...很多網(wǎng)紅板塊的熱門(mén)樓盤(pán)，都把低價(jià)成交記錄屏蔽了。

但沒(méi)有用啊。

就像21年樓市火的時(shí)候，就算屏蔽了成交價(jià)。

自媒體也會(huì)把高價(jià)成交的房源挖出來(lái)，市場(chǎng)依舊火熱。

現(xiàn)在也一樣。

富頤的低價(jià)成交、城光的低價(jià)成交，具體低到什么程度，藏不住的。

捂住眼睛，挽救不了崩潰的市場(chǎng)信心。

因?yàn)樽顑?nèi)核的部分，已經(jīng)變了。

哪怕是一線(xiàn)城市，也開(kāi)始從供需驅(qū)動(dòng)，變成政策驅(qū)動(dòng)。

這是很危險(xiǎn)的信號(hào)。

因?yàn)檎唑?qū)動(dòng)，房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)很大。

特別是廣州，已經(jīng)陷入了一個(gè)怪圈。

不賣(mài)地，就沒(méi)有錢(qián)。

賣(mài)地，供需關(guān)系進(jìn)一步失衡。

不扶持新房，吸引不了開(kāi)發(fā)商拿地。

扶持新房，二手房?jī)r(jià)根本止不住跌。

這就是房?jī)r(jià)從供需驅(qū)動(dòng)，變成政策驅(qū)動(dòng)，所帶來(lái)的不穩(wěn)定。

樓市錯(cuò)過(guò)去年小陽(yáng)春的反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)，拖沓到現(xiàn)在，其實(shí)很尷尬。

因?yàn)橐碳鞘?，最核心的策略?/p>

是獎(jiǎng)勵(lì)看多者，懲罰看空者。

在操盤(pán)手需要的時(shí)候接盤(pán)，獲得房?jī)r(jià)上漲的獎(jiǎng)勵(lì)。

在操盤(pán)手需要的時(shí)候躺平，就得接受踏空的懲罰。

漲價(jià)去庫(kù)存，才符合人性。

但現(xiàn)在呢。

看多者反而是被懲罰的一方。

不僅要背負(fù)更高的利率，還要看著持有的資產(chǎn)凈值下跌，輸?shù)靡粩⊥康亍?br/>

看空者，卻獲得了獎(jiǎng)勵(lì)。

可以享受極低的利率，以更低的成本入場(chǎng)抄底，吃多軍的血籌碼。

這等于用真金白銀誘惑大家做等等黨，還怎么刺激樓市？

后續(xù)樓市能不能穩(wěn)住，有兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

一個(gè)是7月的大會(huì)，一個(gè)是金九銀十的市場(chǎng)反應(yīng)。

如果這兩都救不起來(lái)，那今年的冬天，可能會(huì)比去年更冷。

畢竟，時(shí)代變了啊。