最近有讀者問(wèn)起怡心湖，說(shuō)我前幾年分析怡心湖的文章，和現(xiàn)在怡心湖的情況基本完全重合，希望我再分析一下未來(lái)怡心湖的情況。

如果成都購(gòu)房者，現(xiàn)在問(wèn)我對(duì)怡心湖板塊樓市的看法，我想應(yīng)該是：“過(guò)去不看好，未來(lái)不看空”

上一篇我對(duì)怡心湖樓市的分析文章，是2020年。

那個(gè)時(shí)候，是怡心湖爭(zhēng)議最大的時(shí)候。

因?yàn)槌啥紭鞘袩峒由舷拶?gòu)，怡心湖憑著有亮眼規(guī)劃，以及位置離高新區(qū)、天府新區(qū)近，一躍成為近郊城區(qū)最熱門板塊，其新房供應(yīng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，挨著的華府板塊的房?jī)r(jià)也是一路上漲。

一部分人說(shuō)怡心湖未來(lái)房?jī)r(jià)潛力。

與此同時(shí)，規(guī)劃了幾年，怡心湖遲遲沒有蓄水，一片黃泥地，看上去就是修不好

導(dǎo)致一部人又認(rèn)為怡心湖會(huì)涼。

老讀者都知道，我所有的分析觀點(diǎn)，一定是在行情之前，絕不會(huì)打馬后炮。

而我當(dāng)時(shí)，的分析并不看好怡心湖后期樓市的表現(xiàn)。

看法一：怡心湖不會(huì)涼，但多久能建成，建成和初期規(guī)劃偏差有多大，都是未知數(shù)。

看法二：怡心湖短期內(nèi)，根據(jù)成都整體房?jī)r(jià)趨勢(shì)，區(qū)域房?jī)r(jià)依然平穩(wěn)向好，但漲幅不會(huì)太理想，不確定因素多，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)大，未來(lái)呈現(xiàn)與購(gòu)買預(yù)期，會(huì)有落差，目前區(qū)域內(nèi)，樓盤未來(lái)價(jià)格，難以跑贏大盤。

看法三：怡心湖目前性價(jià)比不高，考慮買怡心湖，在升值方面就不要有太多幻想了，購(gòu)買價(jià)格，透支了配套。

當(dāng)時(shí)我的觀點(diǎn)很多人并不認(rèn)可，說(shuō)時(shí)間會(huì)有答案。

現(xiàn)在看，怡心湖的確并沒有涼，也是完成了蓄水，但區(qū)域內(nèi)整體的早期規(guī)劃和實(shí)際落地的確有差距。

在我當(dāng)時(shí)的文章之后，怡心湖短期的確也是平穩(wěn)向好，2021、2022年算是怡心湖的高光時(shí)刻。

但也如我所說(shuō)，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)大，價(jià)格透支配套，2023年后，特別是今年明顯可以看出怡心湖樓市方面的頹勢(shì)。

對(duì)于房產(chǎn)一般從業(yè)人員、還有什么銷售、中介，以及購(gòu)房者而言，很多看不到的，對(duì)我而言并不難看到。

一方面是我本身就學(xué)金融的，另一方面我了解樓市太早了。

這么多年，大大小小規(guī)劃看了很多，我非常清楚一點(diǎn)，我也希望我的讀者能夠明白。

絕大多數(shù)的規(guī)劃，都是只求概念創(chuàng)新，不保證落地實(shí)際。

我們可以看低收益，低風(fēng)險(xiǎn)的房子，也可以看高收益高風(fēng)險(xiǎn)的房子。

但一些價(jià)格過(guò)高透支其配套的房產(chǎn)，屬于高風(fēng)險(xiǎn)低收益，買來(lái)就是懸崖邊跳舞，前兩年怡心湖一些高成本樓盤，明顯就是這種。

怡心湖二手房成交不多，但能看見的，怡心湖岸一期最新的成交已經(jīng)是不到1.9萬(wàn)/㎡，二期也是明顯有破兩萬(wàn)一平的趨勢(shì)。

而挨著的華府板塊，因?yàn)槟壳皹潜P多，數(shù)據(jù)也更明顯，二手房可以說(shuō)是比前幾年高低下滑了很多。

我目前對(duì)怡心湖以及華府板塊樓市的看法依然和以前一樣，我認(rèn)為怡心湖和華府，在房?jī)r(jià)上未來(lái)依然不會(huì)有太好的表現(xiàn)。

目前看我們認(rèn)為怡心湖二手房依然會(huì)下跌，保守估計(jì)整體都還有10％的空間。

但我文章開頭也說(shuō)了，“過(guò)去不看好，未來(lái)不看空”。

雖然在價(jià)格上，我并不認(rèn)為怡心湖以及華府能有太大的起色。

但未來(lái)對(duì)于城南生活工作的購(gòu)房群體，特別是不過(guò)重考慮上學(xué)問(wèn)題的購(gòu)房群體，怡心湖以及華府的自住性價(jià)比會(huì)很高，也很具備吸引力。

怡心湖對(duì)標(biāo)挨著的天府新區(qū)錦江生態(tài)帶，同品質(zhì)樓盤，在價(jià)格上錦江生態(tài)帶未來(lái)還是會(huì)高于怡心湖。

起碼在中考5+2區(qū)還保持為同一個(gè)招生區(qū)域的時(shí)候，錦江生態(tài)帶對(duì)標(biāo)樓盤會(huì)比怡心湖貴。

雖然怡心湖和錦江生態(tài)帶位置差不多，但必須要承認(rèn)，天府新區(qū)比起雙流區(qū)在各類資源上更有優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)加分項(xiàng)。

但是，如果說(shuō)居住舒適度，怡心湖對(duì)標(biāo)錦江生態(tài)帶，在價(jià)格更低的情況下，居住的舒適度會(huì)更高。

因?yàn)橄啾绕疱\江生態(tài)帶，怡心湖整體設(shè)計(jì)要更合理，也更舒適。

即使很多原有規(guī)劃可能與實(shí)際落地會(huì)有偏差，但對(duì)比周邊板塊，怡心湖后期建設(shè)起來(lái)居住的確會(huì)更舒服。

當(dāng)后期怡心湖以及華府，價(jià)格降到比較合理階段的時(shí)候，城南群體買來(lái)自住，算是很不錯(cuò)的選擇。

（對(duì)成都樓市有興趣的朋友，想看規(guī)劃，看分析的，建議到微信公眾號(hào)“不魚說(shuō)房”看歷史文章！）

說(shuō)到這里，就必須要提一下怡心湖以及華府買房怎么買的問(wèn)題。

看控規(guī)圖其實(shí)也能看出來(lái)。

怡心湖和華府，要學(xué)會(huì)往外買，也就是靠著5號(hào)線（劍南大道）近的方向買。

一方面作為交通主干道，劍南大道沿線打造都不會(huì)太差，同時(shí)5號(hào)線作為成都到工人上班通勤的主要線路之一，交通的通達(dá)性更強(qiáng)強(qiáng)。

另一方面，也是最重要的怡心湖和華府板塊西邊區(qū)域是大片的工業(yè)用地，意味著什么不需要我多說(shuō)了吧？

可以說(shuō)，怡心湖和華府板塊，后期靠西邊的區(qū)域樓市會(huì)比較難，而東邊的會(huì)好很多。