不管大家對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)的分歧有多大，但一定有一個(gè)共識(shí)是，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整不可能一直持續(xù)下去，終究有一個(gè)結(jié)束時(shí)間。

現(xiàn)在大家糾結(jié)的是，到底何時(shí)結(jié)束調(diào)整？此前有人說(shuō)到2026年，有人說(shuō)到2030年。也有人說(shuō)，不能以調(diào)整時(shí)間多少來(lái)定義，而應(yīng)看房?jī)r(jià)調(diào)整有沒(méi)有到位，只有房?jī)r(jià)達(dá)到工薪族能接受的地步才可以。

如果把各位請(qǐng)到一起辯論，估計(jì)一天一夜都說(shuō)服不了對(duì)方。我們不妨聽(tīng)聽(tīng)專家級(jí)大佬的看法，畢竟他們的見(jiàn)識(shí)更為廣闊，或能帶給我們一些啟示。

都知道，學(xué)者型官員中，既懂經(jīng)濟(jì)，又懂房地產(chǎn)，黃奇帆肯定是大家耳熟能詳?shù)膶＜伊�。他多次預(yù)測(cè)房地產(chǎn)政策，比如去房地產(chǎn)杠桿、建保障房等等，事后看，基本上都被言中了，所以網(wǎng)上有人稱他的預(yù)言為“神預(yù)言”。

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)整結(jié)束時(shí)間，黃老沒(méi)有直接說(shuō)出答案，但他在2023年觀眾提問(wèn)“目前房?jī)r(jià)有沒(méi)有到底？”表明了自己的看法，主要包括住房交易量和房?jī)r(jià)調(diào)整幅度兩個(gè)角度，大意是：

1.從住房交易量角度看市場(chǎng)調(diào)整結(jié)束時(shí)間。先推算出未來(lái)每年合理的住房需求量：

2021年高峰期交易量達(dá)到18億平米，此后一路下降，降到一年12億平米如果守住就穩(wěn)住了，不會(huì)到5億、6億平米的。為什么說(shuō)12億平米是合理住房需求量呢？

目前我們使用中的房屋大概有500多億平米，理論上是50年折舊，每年折舊1/50，每年大概就是10億平米的折舊需求，再加上每年2億平米的結(jié)構(gòu)性需求調(diào)整，一年的合理需求就是12億平米左右，這個(gè)量就是堅(jiān)實(shí)的底部。

2.從房?jī)r(jià)調(diào)整角度看市場(chǎng)調(diào)整結(jié)束時(shí)間。
雖然交易量已經(jīng)很低了，但為什么價(jià)格還沒(méi)有跌到位呢？主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商、地方政府、買了房子的老百姓都不想跌價(jià)，銀行也不愿意自己的抵押物（房產(chǎn)）跌價(jià)。但這種僵持被大量的法拍房打破了。

2020年的法拍房只有20萬(wàn)套，2010年也才50萬(wàn)套，但到2020年已經(jīng)超過(guò)150套，2023年應(yīng)有400萬(wàn)套了，一套按照100平米算，總計(jì)也有4億平米了，已經(jīng)占到全社會(huì)交易量的30%。

一般來(lái)說(shuō)，法拍房占比量在1%-5%，法拍房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)互不影響，但法拍房一旦占總交易量20%就能影響區(qū)域的房?jī)r(jià)了，因?yàn)榉ㄅ姆靠偸谴?折、7折、6折，以賣掉為主，價(jià)格呈現(xiàn)螺旋式下跌。

隨著法拍房的影響，2023年深圳、上海開(kāi)始出現(xiàn)局部30%跌幅的樓盤，但那只是局部，當(dāng)?shù)搅?024年，整個(gè)城市的均價(jià)跌幅30%，政府就應(yīng)該出手了，拿出5萬(wàn)億把這些房子收了。以65折收購(gòu)這些房子，差不多就相當(dāng)于2015年的房?jī)r(jià)了，用作廉租房、人才房。香港400萬(wàn)人住在保障房，新加坡70%的人住在保障房，我們現(xiàn)在5%的人住在保障房，正好趁這個(gè)機(jī)會(huì)把房子收過(guò)來(lái)，經(jīng)歷這件事以后，我們的保障房就超過(guò)20%了，正好把過(guò)剩的房屋平攤掉，這是好事。

而且，開(kāi)發(fā)商拿到這筆收購(gòu)款后，銀行、供應(yīng)商的債務(wù)也還掉了。絕對(duì)相信2024年某個(gè)時(shí)候大規(guī)模出現(xiàn)6折、7折房時(shí)，政府應(yīng)該會(huì)出手救市的，也不存在道德問(wèn)題，因?yàn)檎召?gòu)的這些房子是用作保障房。

老實(shí)說(shuō)，黃老說(shuō)的交易量和房?jī)r(jià)調(diào)整實(shí)際情況是比較貼切的。比如說(shuō)交易量，2023年全國(guó)商品房銷售面積11.2億平米，已經(jīng)來(lái)到12億平米下方，甚至有些超跌。而現(xiàn)實(shí)中的房?jī)r(jià)也普遍下跌，相比高峰期，整體上已經(jīng)有30%的跌幅，而且確實(shí)也看到了政府密集出手穩(wěn)市場(chǎng)，降房貸利率、降首付款、首批發(fā)放3000億貸款收購(gòu)存量房用作保障房等等。

無(wú)獨(dú)有偶，與黃老看法一致的，還有經(jīng)濟(jì)學(xué)家邢自強(qiáng)。

邢自強(qiáng)作為摩根士丹利的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，日前對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了剖析。都知道，摩根士丹利作為最早進(jìn)入中國(guó)發(fā)展的國(guó)際投行之一，長(zhǎng)期研究中國(guó)房地產(chǎn)，并常發(fā)表有比較深入的見(jiàn)解。

在他看來(lái)，目前中國(guó)的房地產(chǎn)量已基本到位�？梢哉f(shuō)，這一點(diǎn)與黃老的觀點(diǎn)非常相似，目前就是11-12萬(wàn)億的新房交易量。

至于價(jià)格，他認(rèn)為還有一定的調(diào)整空間，但也不遠(yuǎn)了。什么意思？目前我們基本面好的樓盤，已經(jīng)跌20%，位置偏一些的小區(qū)跌30-40%也是有的，差不多就是黃老說(shuō)的整體30%，后面有些樓盤可能還有一些調(diào)整，應(yīng)該屬于慣性下跌，但要不了多久也應(yīng)該調(diào)整到位。這其實(shí)就是黃老說(shuō)言的，到整體觸發(fā)政府救市的底線，應(yīng)該是會(huì)出手救的。說(shuō)白了，就是會(huì)采取一切措施不讓再繼續(xù)向下調(diào)整了。

此外，邢自強(qiáng)還認(rèn)為，3000億的住房貸款收購(gòu)資金有限，要讓庫(kù)存回歸常態(tài)估計(jì)需要3-4萬(wàn)億的資金支持。在這一點(diǎn)上，黃老建議的是5萬(wàn)億資金。其實(shí)二者也是差不多的，3、4萬(wàn)億都下去了，不過(guò)是恢復(fù)時(shí)間早點(diǎn)晚點(diǎn)而已。

在總結(jié)方面，邢自強(qiáng)對(duì)“大家關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否見(jiàn)底”問(wèn)題看法是，自“5.17”房地產(chǎn)新政推出后，部分標(biāo)志房地產(chǎn)出清企穩(wěn)后可進(jìn)入后半段，預(yù)計(jì)今年和明年是本輪房地產(chǎn)調(diào)整周期的尾聲。

由此可見(jiàn)，無(wú)論從交易量，還是房?jī)r(jià)調(diào)整幅度面上，邢自強(qiáng)與黃老的觀點(diǎn)都趨向一致。在這點(diǎn)上，筆者也曾在文章論證過(guò)，房地產(chǎn)不可能一直調(diào)整下去。因?yàn)槲覀冇腥绱她嫶蟮娜丝诨鶖?shù)，城市化雖然放緩，但每年還有一定量的人進(jìn)城就業(yè)安家，加上房子變老變舊的改善需求，當(dāng)政府決心救市以后，這些需求都會(huì)持續(xù)釋放出來(lái)。

就目前而言，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)3年的充分調(diào)整，提振市場(chǎng)核心政策（去庫(kù)存）也已經(jīng)放出來(lái)，不過(guò)是需要時(shí)間落地消化，這意味著市場(chǎng)最主要的部分確實(shí)進(jìn)入尾聲，且不是以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的。事實(shí)上，從多個(gè)核心城市二手房成交量在6月份創(chuàng)出今年，甚至近3年新高來(lái)看，意味著有一部分人愿意接受目前的價(jià)格，這可是真金白銀，不正印證市場(chǎng)調(diào)整已差不多了嘛。