我是紫沐，這是我第407篇日記。

剛需現(xiàn)在迷茫的就兩點(diǎn)：

第一，房價(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)跌？

第二，如果要買，該怎么買？

拋開房價(jià)和經(jīng)濟(jì)、金融之間的關(guān)系。

單純從市場角度，現(xiàn)在房價(jià)硬不起來的原因是什么？

是源源不斷的新規(guī)新盤。

高使用率+低價(jià)，把房價(jià)卷瘋了。

但這場由新房拉動(dòng)的價(jià)格內(nèi)卷，是有極限的。

畢竟開發(fā)商就是個(gè)白手套，就算走薄利多銷，也得考慮成本。

以前樓市好，做白手套很吃香。

面粉便宜，做成的面包還能賣高溢價(jià)。

幾千塊拿地，幾萬塊出售，還不愁買家，賺得盆滿缽滿。

但現(xiàn)在白手套不好做了。

現(xiàn)在新房的開發(fā)成本，土地出讓金和各類稅費(fèi)，能輕松超70%。

而且售價(jià)還不能高，高了沒人接。

面包的價(jià)格，已經(jīng)和面粉差不多了。

也就是說你買房花的錢，只是名義上是進(jìn)了開發(fā)商的口袋。

真正收款的，其實(shí)是開發(fā)商背后的金主。

所以想新房繼續(xù)卷價(jià)格，靠開發(fā)商做不到。

它背后的金主，才有這個(gè)能力。

但金主現(xiàn)在也指望靠賣地回血呢，還想人家給你讓利？

所以接下來不管房價(jià)還是地價(jià)，大概率都是維持現(xiàn)狀，直到經(jīng)濟(jì)徹底回暖。

想大漲，沒啥希望。

但要大跌，也沒啥可能。

作為剛需，有實(shí)際住房需求，現(xiàn)在出手我覺得沒啥問題。

買房要在開發(fā)商求你買的時(shí)候買。

賣房要在買家求你賣的時(shí)候賣。

只有韭菜，才喜歡反向操作。

買在人聲鼎沸時(shí)，賣在無人問津處。

有朋友說不對啊，我關(guān)注的那些新房好像都沒降價(jià)。

這就是另一個(gè)話題，明降和暗降。

什么是明降？

去年賣500萬的房子，現(xiàn)在450萬賣給你，這叫明降。

但明降不好看啊。

前期買的業(yè)主心里會(huì)不爽，會(huì)維權(quán)。

操盤手看到會(huì)不開心，怕影響拍地。

就算是買家，出于買漲不買跌的人性，可能也會(huì)選擇繼續(xù)觀望。

所以現(xiàn)在降價(jià)，很多都是玩暗降。

大家津津樂道的使用率上漲，就是典型的暗降。

以前使用率80%，現(xiàn)在給你偷面積到100%。

如果后面市場還是沒起色，那就繼續(xù)放寬，給你偷到120%。

買家開心了，同樣的價(jià)格，能多一間房。

操盤手開心了，房價(jià)平穩(wěn)不跌，還促進(jìn)了行業(yè)的產(chǎn)品迭代。

開發(fā)商開心了，前期業(yè)主鬧不起來，因?yàn)閮r(jià)格確實(shí)沒降。

這就是暗降的好處。

這甚至不叫降價(jià)，叫共贏。

還有很多別的形式，比如分傭。

一套房子，從500萬降到450萬，太難看。

那這50萬換成傭金可不可以啊？

賣一套房賺50萬呢，還用擔(dān)心中介不幫你說話？

所以根本就沒有不降價(jià)的新房，只是很多暗降操作你沒看懂。

暗降好處這么多，誰跟你玩明降啊。

至于剛需房要怎么買，之前寫過不少，我挑重點(diǎn)再講講。

剛需買房最重要的，是房子要離上班地方足夠近。

比如萬博上班，那不在乎溢價(jià)就買華潤，想要性價(jià)比就買萬博城。

如果只有300左右，那就買萬博的二手，再次也是選新造。

而不是為了面積，跑到什么南站、祈福、亞運(yùn)城。

剛需買房，最重要的就是上班近。

如果有好學(xué)校那更好，但不能為了學(xué)位在通勤上將就。

把時(shí)間省下來，放到事業(yè)上，提高你的場外賺錢能力，提高你的現(xiàn)金流。

這才是決定你后續(xù)置換能力的基礎(chǔ)。

至于什么投資屬性，那更不是你應(yīng)該關(guān)心的。

首套房沒有投資屬性，這是二套房才有資格考慮的東西。

剛需想在一個(gè)城市安身立命，有兩個(gè)重點(diǎn)。

第一，是找到靠譜穩(wěn)定的工作，打造穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

第二，是在工作地旁邊有個(gè)窩，讓你能安心壯大現(xiàn)金流。

如果連第一點(diǎn)都做不到，說真的，不妨考慮退居二線。

雖然有點(diǎn)殘酷，但這里的先后順序，是不能搞混的。