我是紫沐，這是我第411篇日記。

最近樓市沒(méi)什么好寫(xiě)的，礙于后臺(tái)催更嚴(yán)重，簡(jiǎn)單寫(xiě)一篇。

就聊聊保障房吧。

過(guò)去十幾年，總能聽(tīng)到一種聲音。

說(shuō)什么“我們剛需只求有房住，不求房?jī)r(jià)漲，漲跌沒(méi)關(guān)系，反正不賣”。

但隨著保障房落地節(jié)奏越來(lái)越快，這種聲音反而淡下去了。

很有意思不是嗎。

說(shuō)實(shí)話，這批保障房地段不差的。

比如海珠新滘西項(xiàng)目，隔壁就是中海大境。

比如天河奧體新城項(xiàng)目，隔壁就是天河壹品。

比如荔灣葵蓬南項(xiàng)目，隔壁就是保利和頌和中海浣花里。

妥妥的地段好，配套好。

而且申請(qǐng)門(mén)檻還很低。

廣州戶口+3年社保，或者非廣州戶口+人才標(biāo)準(zhǔn)+3年社保。

只要本人和配偶沒(méi)房，并且3年內(nèi)沒(méi)買過(guò)房，基本都能申請(qǐng)。

核心地段，成熟配套，還好申請(qǐng)，這不是那些嚷嚷著“有房住就行”的剛需們，最渴望得到的結(jié)果嗎？

為什么，夢(mèng)想要實(shí)現(xiàn)了，聲音反而淡下去呢？

那只能說(shuō)明，他們骨子里，還是希望自己的房子，能有金融屬性。

保障房是100%沒(méi)有金融屬性的。

想賣，只有兩種方式：

要么以不高于原購(gòu)房?jī)r(jià)的價(jià)格，賣給同樣具有保障房資質(zhì)的下家。

要么賣回給政府，但要扣折舊費(fèi)，按購(gòu)房?jī)r(jià)每年扣1%。

也就是說(shuō)，哪怕后面行情卷土重來(lái)，你家周邊的商品房全部?jī)r(jià)格翻倍。

手持保障房的你，也賺不到一點(diǎn)上漲行情的紅利。

對(duì)那些不準(zhǔn)備賣房的剛需來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不漲可以接受。

但對(duì)那些嘴上說(shuō)有房就行，實(shí)際對(duì)房?jī)r(jià)有要求的“剛需們”，這是萬(wàn)萬(wàn)不能接受的。

而且他們對(duì)“有房住”的標(biāo)準(zhǔn)可高了。

不但外立面、戶型、設(shè)計(jì)、交標(biāo)，要向商品房看齊。

連業(yè)主圈層，也要和商品房一樣純粹。

既要便宜，又要高品質(zhì)，還要好申請(qǐng)。

怎么，會(huì)哭的孩子有糖吃嗎？

簡(jiǎn)直是把人性的貪婪，展現(xiàn)到極致。

所以保障房真的很有意思。

我覺(jué)得大家可以好好關(guān)注一下，后續(xù)的數(shù)據(jù)。

看看這些保障房，好不好賣，賣得快不快。

你就能看清楚，混在真剛需群體中，戴著“弱者”面具的狐貍們，到底藏了多少。

再換個(gè)角度。

廣州這批保障房入市，會(huì)不會(huì)沖擊本就岌岌可危的市場(chǎng)行情？

我覺(jué)得不用太擔(dān)心。

首先這1萬(wàn)套保障房，不會(huì)一次性推出市場(chǎng)，每年大概也就幾千套。

而且保障房受眾和商品房受眾，本就是兩類人。

沒(méi)錯(cuò)，保障房確實(shí)很便宜。

它的定價(jià)邏輯，普遍是周邊商品房的6-7折。

比如大境單價(jià)8萬(wàn)，那海珠新滘西項(xiàng)目很可能就單價(jià)5萬(wàn)。

由于保障房面積不超90㎡，也就是400萬(wàn)出頭，你就能享受到大境800萬(wàn)產(chǎn)品，同款的環(huán)境配套和商業(yè)配套。

但如果你真有400萬(wàn)，你會(huì)買海珠的保障房嗎？

我覺(jué)得很多人會(huì)不樂(lè)意。

因?yàn)?00來(lái)萬(wàn)，我能在海珠買燕語(yǔ)堂悅，或者去萬(wàn)博買面積更大的萬(wàn)博城。

配套好，產(chǎn)品強(qiáng)，還有金融屬性，未來(lái)有上漲資格。

那我為什么要花同樣的錢(qián)，去買完全喪失上漲資格的產(chǎn)品呢。

所以為什么，就算保障房有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，我依然覺(jué)得它很難沖擊市場(chǎng)。

就因?yàn)榈囟伪容^好的，總價(jià)比較高。

如果買家真有這個(gè)預(yù)算，很多都會(huì)選商品房。

地段比較弱的，周邊低價(jià)商品房同樣很多。

比如知識(shí)城，商品房都天量供應(yīng)了，價(jià)格被打到冰點(diǎn)。

6折的保障房，吸引力就不大了。

唯一可能被保障房影響的，我覺(jué)得是市中心老破小。

因?yàn)橐郧跋朐谑兄行馁I房，預(yù)算又不高，200萬(wàn)以下只能買老破小。

但現(xiàn)在呢，就比如說(shuō)荔灣葵蓬南項(xiàng)目，如果參考周邊商品房?jī)r(jià)格，單價(jià)可能就2萬(wàn)出頭。

一套80㎡小三房，200萬(wàn)以內(nèi)完全能搞定。

如果還是新規(guī)戶型，100%使用率，配套和周邊商品房同款。

那對(duì)一些低預(yù)算真剛需來(lái)說(shuō)，還真有不小的吸引力。

他們能享受老城的成熟配套，還不用忍受老破小的破舊。

如果以后事業(yè)起來(lái)了，只要把房子折價(jià)賣掉，同樣可以換回商品房。

每年折價(jià)1%，200萬(wàn)也就折價(jià)2萬(wàn)。

2萬(wàn)塊錢(qián)，能在核心區(qū)100%使用率新房租一年，很香的啊。

所以保障房對(duì)真剛需來(lái)說(shuō)，肯定是好東西。

便宜、實(shí)用、扎根廣州更方便。

但對(duì)那些打著“剛需”旗號(hào)，心里卻想著低價(jià)抄底布局的人來(lái)說(shuō)，保障房真是把他們虛偽的面具，給戳到支離破碎。

等著看吧，等保障房徹底落地，有些人就再也裝不起來(lái)了。