昆山一直是個“有戲”的地方。

許多人知道昆山，可能就是因為被譽(yù)為“百戲之祖”的昆曲，這溫柔婉轉(zhuǎn)的昆山腔驚艷了整個江南。

今天再提到昆山，卻往往都會和長三角一體化、蘇滬同城化等重要發(fā)展規(guī)劃掛鉤。

我們提及昆山樓市也往往忽略不了花橋、陸家等環(huán)滬板塊，在我們印象中，這些板塊也是昆山樓市成交的主力板塊。

但現(xiàn)如今，昆山的樓市表現(xiàn)可遠(yuǎn)不止“環(huán)滬熱城”這么簡單。

01昆山新房改善成為主力

從去年與今年1-4月的昆山商品住宅成交數(shù)據(jù)來看，一個比較直觀的點就是：

昆山新房改善，尤其是玉山主城的改善項目成為了樓市主力支撐。

像去年金額榜中排名前三名的項目：璀璨璟園、潤樾云起花園、臻悅雅筑，都帶有建面200㎡以上的大平層產(chǎn)品，起步面積最低也在130㎡，可以說改善屬性相當(dāng)純粹。

今年排名靠前的中建熙悅雅園、華琚雅苑、保利置業(yè)尚云賦等打造的也都是以低密、大平層為主的高端改善樓盤，“大戶型”明顯已經(jīng)成為了昆山樓市的主角。

或許僅看單個項目無法體會到其趨勢，我們再來看近幾年昆山新建商品住宅成交套均面積，截止今年5月，昆山成交套均面積已經(jīng)達(dá)到了約131.3㎡，改善化趨勢非常明顯。

與面積一同進(jìn)階的是價格，從板塊來看，玉山主城與花橋等臨滬板塊成交均價都已經(jīng)站上2萬元/㎡，其中昆山核心的城西板塊均價已基本穩(wěn)定在3萬元/㎡。

有趣的是，結(jié)合地圖來看，蘇州軌交11號線依次穿過的昆山城西、城中、城東、陸家、花橋五大板塊，也是近年熱銷樓盤集中的幾個板塊。

02 昆山改善越來越卷

戶型越做越大，價格不斷突破，在改善產(chǎn)品成為昆山的主力成交選手后，其自然也開始駛?cè)雰?nèi)卷賽帶。

高端產(chǎn)品系扎堆

首先，從項目產(chǎn)品定位開始，昆山市場的改善產(chǎn)品都拿出了各自旗下的高端產(chǎn)品系。

從板塊來看，由于高端改善產(chǎn)品的定位主要基于配套成熟且優(yōu)質(zhì)的地段，因此這些高端改善項目主要集中位于玉山主城的城西、城中、城東三大板塊。

比如去年霸榜的潤樾云起花園，就是由華潤置地的高端產(chǎn)品系——“潤系”產(chǎn)品。

比如城西的萬科朗拾玉湖，是萬科2023年的重要改善產(chǎn)品系“拾系”，其產(chǎn)品理念主要是以自然為設(shè)計語言，打造度假式生活體驗。

再比如中建七局在城東板塊打造的“熙”系雙子——中建熙悅雅園＆熙和云庭。

還有保利置業(yè)賦系產(chǎn)品、招商璀璨系......可以看出，如今的昆山市場并不缺好產(chǎn)品，并且扎根核心的高端項目均有不錯的去化表現(xiàn)。

項目產(chǎn)品力不斷進(jìn)階

不止是高端產(chǎn)品系的名頭，落位到項目本身來看，昆山改善項目的產(chǎn)品力也在不斷提升。

1越來越低密的居住形態(tài)

與蘇州市區(qū)的相同，低密住宅在昆山逐漸成為主流。

尤其是今年幾個待入市或已入市的改善項目，如保利拾錦東方、錦鳴雅居等項目均有打造低密洋房。

錦鳴雅居項目效果圖

從居住角度來看，洋房的產(chǎn)品優(yōu)越性有目共睹，它擁有著高舒適度、高私密性和高得房率，從近五年以來昆山主城洋房的成交均價走勢來看，昆山主城洋房整體漲幅可以說較為領(lǐng)先，這也體現(xiàn)了市場的認(rèn)可度。

我們上述的幾個待入市項目中甚至不乏純粹洋房產(chǎn)品，這也將帶動昆山人居品質(zhì)的提升。

2產(chǎn)品力不斷挖掘

就如我們前文所說，昆山核心改善項目的面積也越做越大。

典型如青云臺項目，據(jù)悉項目建面約200㎡起步，最大面積達(dá)到370㎡，這樣的戶型設(shè)計放在整個蘇州大市也是比較少見的。

聚焦產(chǎn)品本身，青云臺項目的社區(qū)打造也有疊新，據(jù)悉項目打造了豪宅標(biāo)配的地下高端會所與精裝架空層泛會所。

可以說，如今的昆山樓市出現(xiàn)越來越多“全維社區(qū)”、“品質(zhì)社區(qū)”等詞匯，都在證明昆山核心的項目產(chǎn)品力在不斷升級。

品牌房企選擇深耕昆山

產(chǎn)品的精研當(dāng)然離不開背后的開發(fā)商，從近年的成交榜單來看，熱銷項目多來自國央企，以中建七局、保利置業(yè)、華潤置地、招商蛇口等房企為主。

其中比較有代表性的就是中建七局了。

中建七局的名字第一次在昆山出現(xiàn)，僅僅是4年多前。

就是僅憑借在昆山的深度布局，中建七局地產(chǎn)集團(tuán)就快速沖上了蘇州樓市銷售金額、面積TOP行列。

根據(jù)克而瑞蘇州最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，中建七局地產(chǎn)集團(tuán)又沖上蘇州權(quán)益金額銷售TOP9。

視角轉(zhuǎn)回昆山，中建七局地產(chǎn)集團(tuán)一直穩(wěn)坐“釣魚臺”，從【鹿鳴錦苑】到【春景雅苑】，再到【熙悅雅園】＆【熙和云庭】，每個項目均取得了亮眼的去化成績。

這也使得中建七局能夠連續(xù)兩年穩(wěn)居昆山商品房年度權(quán)益銷售金額榜第一，同時今年一季度也繼續(xù)以絕對優(yōu)勢，蟬聯(lián)昆山權(quán)益銷售金額、面積雙冠王。

在項目打造方面，中建七局主要布局在城東板塊，典型如近期熱銷的【熙系雙子】——熙悅雅園＆熙和云庭：

戶型上，起步建面130㎡以上標(biāo)準(zhǔn)，奠定了社區(qū)純粹改善的居住群體；

尺度上，獨立玄關(guān)、南向面寬、寬廳尺度、套臥空間感、大面積的飄窗，挖掘出了更多的生活方式；

在奢裝配置上，采用東芝、博世、環(huán)都拓普等全屋國際國內(nèi)一線品牌，同時重視人性化細(xì)節(jié)的打造。

中建熙悅雅園項目戶型示意圖

事實上，遠(yuǎn)不止上述提到的房企，萬科、象嶼等眾多知名開發(fā)商也紛紛選擇在昆山打造高品質(zhì)項目。

憑借有口皆碑的房企品牌與優(yōu)質(zhì)項目，加之昆山相對充足的購買力，被譽(yù)為全國最強(qiáng)縣的昆山近年來樓市愈發(fā)成熟，在這樣的背景下，改善項目的內(nèi)卷也成為必然的趨勢。

03

但不得不提的是，從去年來昆山的供應(yīng)量與成交量同比是有所減少的。

2023年，昆山市商品住宅的成交面積為155萬㎡，同比減少45.69%；而今年1-5月成交面積僅30.24萬㎡，同比減少約80.51%。

成交量下滑除了受到樓市下行大環(huán)境的影響外，分析師認(rèn)為主要還是受制于政策限制的上海外溢客群在政策放松后，購買力轉(zhuǎn)移。

靠著緊鄰上海的天然優(yōu)勢，再加自身逐漸醇熟的配套，昆山臨滬板塊早年間確實是置業(yè)熱門板塊。

比如花橋板塊，不少人選擇跨省通勤，去年開通的蘇州11號線連通上海后，更是交通上的一大利好，像明月璟辰苑、象嶼都城等都是套數(shù)榜上的熱門存在。

甚至2023年上半年昆山成交套數(shù)上，前10中有7個項目都來自環(huán)滬板塊。

但2023年上海外圍放松外地人限購、實行認(rèn)房不認(rèn)貸后，部分預(yù)算充足但苦于沒有購房資格的置業(yè)者重新有了購房機(jī)會，于是他們轉(zhuǎn)而把目光投向別處。

到今年1-4月的昆山商品住宅成交套數(shù)榜上，像一線臨滬的花橋板塊僅有1個項目上榜了，而像本周上海再次出臺了重磅新政，預(yù)計今年環(huán)滬板塊的成交量將繼續(xù)下降，從而導(dǎo)致昆山整體成交量的下滑。

結(jié)語

曾經(jīng)，昆山以其獨特的地理位置優(yōu)勢，近年來承接上海的外溢需求，內(nèi)生性自住需求持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)帶來的購買力進(jìn)一步助力樓市需求的釋放，昆山也進(jìn)入了改善時代。

特別是主城區(qū)，近年來區(qū)域項目裝修標(biāo)準(zhǔn)與戶型尺度相較之前都有明顯進(jìn)階，客群也日漸高端化，而隨著今年青云臺、錦鳴雅居等項目的入市，昆山新房產(chǎn)品力也將有進(jìn)一步提升！

引用數(shù)據(jù)及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產(chǎn)測評（cricfjsz）

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