說到豪宅，很多人可能都是覺得不愁賣！

加上最近樓市的確有些回暖跡象，而且政策利好實(shí)在是太給力，不可否認(rèn)也增加了豪宅一點(diǎn)點(diǎn)去化。

但是對不起！

有些豪宅全面放開后其實(shí)越來越難了！比如豪宅名號打得很響的——廣州鵬瑞1號！

哎！有做豪宅的心氣，沒做豪宅的命

大家應(yīng)該都知道，廣州鵬瑞1號的開發(fā)商是誰吧？

其背后的大佬是深圳鵬瑞集團(tuán)，也就是打造了赫赫有名的深圳灣1號的老哥。

但是有一說一，鵬瑞一號跟深圳灣真的沒法比！

不說別的，首先鵬瑞1號與深圳灣一號的最大差距還是地段出身。

你看，深圳灣人家前排永久無遮擋看海，灣區(qū)最大的賣點(diǎn)之一就是海景，永久看海，還是國內(nèi)超一線城市的市區(qū)核心地帶，真的也就只有深圳灣1號了。

這個稀缺性，太難復(fù)刻了。

再說回廣州，核心區(qū)珠江新城商業(yè)項(xiàng)目天鑾開盤火爆，也是因?yàn)榈囟魏锰幱谥榻鲁呛诵摹?/p>

這點(diǎn)鵬瑞1號也沒法比，而且天鑾前面還有一大堆大哥級配套，比如頂級寫字樓和綜合體之類的，是靠沾光才有開盤高價和漲價的底氣。

而再看廣州鵬瑞1號的區(qū)位，說是說在所謂的廣州國際金融城，但是實(shí)則屬于是邊沿地帶，屬市區(qū)與近郊結(jié)合部。

你就說說吧，豪宅業(yè)主能不能接受呢？

而且這個金融城也是不溫不火的，鵬瑞1號自己是老大身邊的鄰居基本可以理解為小弟。

那么問題來了：這時候哪有機(jī)會發(fā)展？誰幫你發(fā)展？

哎，鵬瑞1號作為大哥，只能說是孤軍奮戰(zhàn)，寂寞難熬??！

操盤失誤，價格虛高！鵬瑞真的沒做好！

接下來，我們聚焦到項(xiàng)目本身，也是很多痛點(diǎn)！

首先，鵬瑞1號是商業(yè)豪宅項(xiàng)目，在目前的情況下沒有啥優(yōu)勢。

大家都知道，現(xiàn)在住宅項(xiàng)目限購解除后全面放開了！這不，有錢人選擇自然更多了。

現(xiàn)在的市場下，有這錢人家為啥不直接買珠江新城住宅性質(zhì)的豪宅，為啥還要買鵬瑞的商業(yè)？

何況，商業(yè)項(xiàng)目漲的慢，交易繁瑣，稅費(fèi)還很高，這是共識大家心里一清二楚。

其次，我們再看鵬瑞主打的所謂圈層效應(yīng)，該說不說的都日漸衰落了。

眾所周知的，深圳灣一號的深灣會是頂級豪宅的配套，主打一個認(rèn)識高端人兒擠進(jìn)高端圈層。

聽起來確實(shí)牛逼轟轟的，是深圳第一個擁有頂級會員制俱樂部的項(xiàng)目，與香港馬會、北京長安俱樂部聯(lián)運(yùn)管理。

但是你不知道的是，這幾年深灣會在深圳已經(jīng)日漸衰落了。

里面的主要成員紅杉資本沈南鵬重心逐漸遠(yuǎn)離中國，招行行長馬蔚華已經(jīng)低調(diào)好久，種種原因逐漸消失在公眾視野?？匆蝗ο聛恚菜茮]啥有特別能耐的會員。

再說了鵬瑞是在廣州，對于低調(diào)務(wù)實(shí)的廣州富豪來說，貌似對這些也不屑一顧。

再者，鵬瑞1號的操盤真的出現(xiàn)了很大的失誤！

一個項(xiàng)目的操盤，真的真的真的很重要。

我們也承認(rèn)確實(shí)鵬瑞老板徐航很成功，無論醫(yī)療還是地產(chǎn)都做得很不錯。

但是，總體成功卻不代表每一個樓盤都很成功。

像鵬瑞1號，其實(shí)沒有賣出幾套，銷量一般但是價格實(shí)在虛高。盡管偶爾有那么幾套去化，估計(jì)也是老板的朋友之類的種種。

而這次操盤所謂的豪宅，策略真的失誤了！

哎！

類似這樣貨量很大的商業(yè)項(xiàng)目，本該快速回籠資金。資金回籠后可以繼續(xù)拍地住宅開發(fā)，更能發(fā)揮作用。

而且現(xiàn)在鵬瑞1號的售價，已達(dá)到珠江新城當(dāng)前的頂豪盤水平，相當(dāng)于已經(jīng)把金融城成熟后替代珠江新城，已經(jīng)早早的超前消費(fèi)完了！

但是在現(xiàn)在的勢頭下，經(jīng)濟(jì)增速下降、經(jīng)濟(jì)增量變少，誰也不敢打包票什么，金融城的發(fā)展校長都要打上大大的問號！?。?！

有人會問了：既然如此，為啥鵬瑞不降價呢？

很簡單，因?yàn)閯e的城市很多都賣完清盤了，資金壓力不大。

但對于購房者高價買商業(yè)大平層的話，未來卻面臨很多的不確定性。何況商業(yè)項(xiàng)目后續(xù)基本都會跌價，所以購房者十有八九會被割韭菜！

鵬瑞的徐航確實(shí)很厲害，但是不能逆天而行。

歷史的車輪滾滾向前，要降價快速賣房回籠資金繼續(xù)開發(fā)下一個住宅項(xiàng)目，才是王道。

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