作者|kangins

一聲驚雷，恒大深夜炸彈來襲！

剛剛，中國恒大（3333.HK）公告，截止本公告日期，潛在賣方已決定中止與潛在買方有關(guān)潛在交易的所有討論，并決定不再落實進行潛在交易！

初看這個公告內(nèi)容，還以為是哪家公司在玩過家家，畢竟一個公告里面，在不到3句話的范圍內(nèi)就重復(fù)了8遍核心：

潛在？！

俗話說，越缺什么就越強調(diào)什么，這恒大清盤人也許是怕mai家看不懂，只能開啟繞口令模式，不圖你看懂，只圖：

繞暈?zāi)悖?/strong>

作為長期跟蹤恒大困局的康哥，也是反反復(fù)復(fù)看了，也算是明白了一件事：

清盤人已然開始急了！

01 清盤人急了：無奈地瘋狂

作為中國恒大這一主體的清盤人，在半年瘋狂的輸出清盤措施后，慕然發(fā)現(xiàn)自己處于一個相當(dāng)尷尬的位置：

作為清盤發(fā)號施令的統(tǒng)帥，竟然有種有勁無處使的無力感！

為啥？

這個要從中國恒大上市公司的結(jié)構(gòu)說起：

1、許家印名下值錢的三大天王：中國恒大（地產(chǎn)）、恒大汽車、恒大物業(yè)，其中主要資產(chǎn)在中國恒大（地產(chǎn)）；

2、中國恒大作為香港上市公司，其名下核心資產(chǎn)主要是大量的土地儲備、在建工程、已建未售的商品房資產(chǎn)，這些項目均由各地項目公司直接持有，中國恒大并不直接持有這些資產(chǎn)，而是通過持有項目實體公司的股權(quán)來實現(xiàn)間接持有；

3、這個間接持有在許老板的設(shè)計邏輯中又被進一步強化了，中國恒大（上市公司）→廣州市凱隆置業(yè)有限公司→各地項目公司，中間又多了一家廣州市凱隆置業(yè)有限公司（后簡稱”凱隆置業(yè)“）；

看到這，很多人就瞬間明白了，原來中國恒大對其最核心的資產(chǎn)抓手，僅僅只是：

間接接有！

從形式上，中國恒大清盤人對于核心資產(chǎn)控制偏弱。

從法律層面上看，中國恒大清盤人面臨著一道繞不過去的障礙：

根據(jù)香港相關(guān)法律，任何一個債權(quán)人都可以呈請清盤。根據(jù)恒大在2022年首次清盤呈請所發(fā)布的公告，此次清盤范圍涉及的財產(chǎn)為中國恒大香港上市公司本身、不包括本公司附屬公司擁有的財產(chǎn)，而恒大的主要地產(chǎn)項目資產(chǎn)集中于內(nèi)地的附屬公司。

因此，從這個意義上來講，雖然此次香港法院發(fā)出強制清盤令，對于中國恒大這個上市實體形成約束是肯定的，但是能否涉及到恒大在內(nèi)地大量的項目公司本身以及執(zhí)行效果，則值得商榷，這里核心涉及到兩條：

1、香港的清盤令競效力能否被內(nèi)地法院認可從而執(zhí)行內(nèi)地項目公司的資產(chǎn)？

2、清盤令競爭力即使可以在內(nèi)地執(zhí)行，清盤令的申請人受償?shù)捻樞蛉绾危?/strong>

在實操層面，中國恒大的境外債權(quán)人申請清盤的對象，遭遇內(nèi)地債權(quán)人申請破產(chǎn)清算的阻擊。

8月9日，廣州中院裁定，受理萬和電氣申請申請對凱隆置業(yè)進行破產(chǎn)清算一案，這里有個細節(jié)：申請人8月5日申請，法院在次日受理后，于9日作出裁定，這一速度堪稱：

光速！

凱隆置業(yè)作為中國恒大上市公司的玄孫公司，直接控股恒大地產(chǎn)集團有限公司，而后者作為承接中國恒大（上市公司）地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主體，根據(jù)恒大地產(chǎn)集團有限公司2022年披露的財報數(shù)據(jù)顯示，其：

資產(chǎn)1.46萬億、負債1.84萬億

作為對比，中國恒大(上市公司）根據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，截止至2022年底：

資產(chǎn)1.7萬億、負債2.4萬億

中國恒大的清盤人和凱隆置業(yè)的破產(chǎn)清算申請人，兩者的目標(biāo)均指向同一目標(biāo)，一個在香港，一個在內(nèi)地，現(xiàn)在瓜分已經(jīng)開啟瓜分恒大核心資產(chǎn)處置權(quán)的爭奪，比的就是：

誰能更勝一籌！

02 恒大即將大結(jié)局?

始于21年9月開始的中國恒大流動性危機引發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)由點及面的流動性困局，結(jié)合當(dāng)前中國恒大的處置進度，作為長期跟蹤困境房企的康哥看來，恒大處置的進程在近期已悄然加速，即將迎來大結(jié)局，基于的理由有三：

1、靈魂人物被逮捕。中國恒大的核心靈魂人物許家印已于2023年9月涉嫌犯罪被捕，這一時點距離恒大暴雷已整整過去24個月，伴隨著恒大財富的停止兌付，這時候出手很顯然表明高層對恒大實際控制人許家印主動化險的容忍度已到了極限，特別是在恒大暴雷后，其通過設(shè)立境外20億美金的家族信托、通過離婚意圖進行債務(wù)隔離觸犯了保交樓的底線；

2、境外債券等債權(quán)人對中國恒大主動通過債務(wù)重組盤活也失去了信心：

（1）一方面，恒大境外有抵押的資產(chǎn)相繼被抵押權(quán)人接管并處置，那些未有任何抵押資產(chǎn)的債權(quán)人顯然在這一處置過程中權(quán)益未得到任何保障；

（2）另一方面，恒大主體資產(chǎn)在境內(nèi)，大部分抵押在內(nèi)地銀行等金融機構(gòu)，在當(dāng)前房地產(chǎn)行情下行的檔口，顯然尚不能完全覆蓋抵押權(quán)人的情況下，信用債權(quán)的保障程度幾乎為零，加上當(dāng)前保交樓政策的推進，顯然，境外債權(quán)人想染指恒大境內(nèi)資產(chǎn)，更是難上加難，基于這個情況，失去信心的境外債權(quán)人發(fā)起對中國恒大上市公司的清盤令則成了最后掌握處置恒大進程主動權(quán)，只不過這一主動權(quán)反而加劇了恒大自身的困難，特別是對于上市主體地位的保留。

3、境內(nèi)債權(quán)人絕望中的出擊。雖然在資產(chǎn)信息的溝通、推進方面，境內(nèi)信用債權(quán)人的優(yōu)勢大大優(yōu)于境外債權(quán)人，但是同樣在大部分資產(chǎn)抵押于銀行等金融機構(gòu)+保交樓大戰(zhàn)略下，恒大當(dāng)前所有處置或有限的銷售回款均流向保交樓領(lǐng)域，普通債權(quán)人的主動發(fā)揮的空間顯然大大受限，并且在當(dāng)前這一局面下，基于恒大如此龐大的體量，可以重組恒大公司的潛在想法的公司幾乎沒有，有的也僅僅是針對項目層面的重組，畢竟：

2.4萬億負債的龐然大物若重組失敗則必然反噬！

同時，在境外信用債權(quán)發(fā)起對中國恒大上市公司清盤令后，境外信用債權(quán)人顯然也不想錯失這一主動清算恒大的機會，這才有了對其核心地產(chǎn)承接主體恒大地產(chǎn)集團母公司凱隆置業(yè)發(fā)起的破產(chǎn)清算。

03 恒大大結(jié)局可能性猜想

康哥整理了目前已經(jīng)在推進的恒大項目化解方式中，對于恒大大結(jié)局進行了可能性結(jié)果的預(yù)測：

1、恒大財富產(chǎn)品：破產(chǎn)服務(wù)信托

財富產(chǎn)品爆發(fā)初期，恒大即提供了三種解決方案，歸結(jié)起來即兩種方式 ：資產(chǎn)清償債務(wù)+修改其它債務(wù)條件（延期方案）。其中前者因涉及到債權(quán)公平性等角度，在推進一段時間后即被叫停；而后者目前看來是唯一可能實現(xiàn)的方式。

恒大財富第一版方案中延期方案：

對于已到期部分，可選擇現(xiàn)金兌付方案：到期當(dāng)月月底兌付10%，剩余部分每3個月兌付10%。

到2021年12月底提出第二版方案：

每月向每位投資人兌付本金0.8萬元。剩余本金低于2.4萬元的以剩余本金兌付完為止。2022年3月及以后，公司將積極籌措資金，在“兌付方案”第1條實施的基礎(chǔ)上，進一步完善后續(xù)兌付方案，后續(xù)兌付方案將于2022年3月下旬公布。根據(jù)恒大財富3月21日的最新公告：本月繼續(xù)執(zhí)行2021年12月31日發(fā)布的方案，在月底向每位投資人兌付8000元；后續(xù)若無特殊公告，將沿襲2021年12月31日的方案。

此后的第三版文案又將兌付標(biāo)準(zhǔn)從8000元調(diào)整為2000元，而根據(jù)投資者的反饋，從今年五月開始，最新的兌付標(biāo)準(zhǔn)僅400多元。

在主業(yè)經(jīng)營日益困難的情況下，如果恒大主體進行清算模式的話，恒大財富的受償率將會受到非常大的影響，結(jié)合海航的處置模式，從整體社會綜合效益上看，將有限的資產(chǎn)裝入破產(chǎn)服務(wù)信托，然后向恒大財富持有人分配信托份額，通過以“以時間換空間”的方式大幅提升后期的兌付率應(yīng)該是大概率事件。

2、境內(nèi)債券+境外債券：清算模式

截止至目前 ，恒大多筆境內(nèi)公開債券均獲得投資者同意進行展期，但是這也是無奈下的展期，而且展期完后依然面臨無法兌付的情況，如果考察恒大在2023年3月提出的債務(wù)重組方案獲得的支持率來看，顯然這些債券持有人對需要通過6-9年的時間來獲得可能的清償方案是相當(dāng)不滿意的。

恒大8月9日晚間的這一公告正印證了康哥的看法，境外清盤人原先借清盤人想獲得搶先一步處置恒大資產(chǎn)的先機，結(jié)果掘地三尺依然無歸而返。對于境外債券等債權(quán)持有人來說，大概率的結(jié)局：

了其愿意，按清盤的財產(chǎn)進行依法受償。

這一結(jié)果是境外債券等債權(quán)人最不愿意看到的結(jié)果，但是確是最有可能的結(jié)果。如果按照恒大在去年3月的破產(chǎn)清算模擬測算：

受償率僅有3%-9%

3、恒大項目層面：項目重組+戰(zhàn)投注資

在恒大保交樓的大戰(zhàn)略背景下，恒大項目層面的債權(quán)人，不管是恒大購買人，還是銀行等金融機構(gòu)債權(quán)人，都是當(dāng)前恒大最核心的利益群體，針對項目層面，康哥認為：大概率通過項目債務(wù)重組推進項目盤活，從而實現(xiàn)保交樓的既定目標(biāo)，同時將深陷恒大債務(wù)泥塘的金融機構(gòu)債權(quán)人拉出來，實現(xiàn)綜合效益最佳。

而針對恒大項目層面的重組，不管是案外重組、還是承債式收購、還是破產(chǎn)重整，其實一直在推進當(dāng)中，在恒大剛開始暴雷初期，僅2022年就有恒大多個項目推進：

1月17日，央企五礦信托受讓恒大旗下昆明恒拓置業(yè)、佛山市順德區(qū)沁房地產(chǎn)的全部股權(quán)及管理權(quán);

3月10日，恒大將廣州南沙陽光半島項目的份額轉(zhuǎn)讓予中航信托;

3月18日，恒大將南京恒澤地產(chǎn)30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓再次轉(zhuǎn)讓予中航信托。

這一受讓方式對雙方而言是雙贏模式:

(1)一方面，通過轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)（同時帶走債務(wù)），恒大債務(wù)壓力減輕并獲得現(xiàn)金以恢復(fù)短期流動性困境;;

(2)另一方面，恒大畢竟具有完整的項目運營經(jīng)驗，由信托接盤后再通過恒大運營的對接，不僅可以有效盤活資產(chǎn)，而且在盤活資產(chǎn)后歸還信托公司相應(yīng)的投入資金及約定的收益后還可以回購，比起接盤后信托公司對建筑進行白手起家或找另外的代建方進行承接效率更高，對信托公司而言也是較佳的選擇。

此前，黃奇帆在近期與《財經(jīng)》雜志總編輯王波明對話中提到解決目前房企困境實現(xiàn)地產(chǎn)“軟著陸”的核心關(guān)鍵就是采用重組的方式。而這個重組對于集團層面的重組可能性已經(jīng)越發(fā)渺茫，但是在項目層面卻是大概率事件。

04 結(jié)語

“解鈴人還需系鈴人”。本輪房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機始自恒大，恒大債務(wù)危機若能成功處理，將對提升整個行業(yè)的信心具有重要的標(biāo)桿性意義，意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)始自2021年下半年開始的行業(yè)危機將得到成功化解，而房地產(chǎn)行業(yè)的軟著陸意味著中國經(jīng)濟具備再次開啟一輪波瀾壯闊的成長之路的可能。

2024年，這將是見證中國地產(chǎn)行業(yè)涅槃重生的一次歷史時刻。