驚喜不斷 ！

繼“銀十”市場(chǎng)回暖后，深圳樓市再掀熱潮，這次看點(diǎn)在中心區(qū)土地市場(chǎng)——

11月2日，深圳灣后海商改住T107-0107地塊正式公告出讓，出讓時(shí)間為12月2日，起始價(jià)高達(dá)126.52億。

而在此之前，前海合作區(qū)招商街道的K104-0049地塊也已正式公告出讓，出讓時(shí)間為11月13日，起始價(jià)為12.32億。

這兩宗地塊早在9月就引起了廣泛關(guān)注，地理位置好，且未設(shè)置商品房銷售限價(jià)，不受“70/90”戶型限制，按照“價(jià)高者得”的原則確定競得人，不知最后能被誰收入囊中。

與此同時(shí)，城市更新也有相關(guān)動(dòng)作，據(jù)悉太子灣北片區(qū)城市更新項(xiàng)目、 蛇口愛榕舊改等也有了新的相關(guān)進(jìn)展，兩個(gè)地塊將帶來近15萬平的宅地。

四塊地加起來的土地面積約20.23萬平，這也就意味著南山區(qū)又會(huì)迎來一批新住宅項(xiàng)目， 今天我們就一起來看看這些地塊具體在哪里，周邊又是什么情況。

圖源釘圖

01.

定價(jià)超20萬/平？

后海+前海靚地將花落誰家？

首先，我們先看看即將拍賣的兩塊地的情況。

T107-0107宗地

出讓時(shí)間：12月3日

起拍價(jià)：126.52億

該地塊位于南山后海總部基地，從出讓公示來看 ，用地面積 3.86公頃，總建筑面積為26.3萬平，包括住宅17.69萬平、商務(wù)公寓7萬平（其中4萬平可分割轉(zhuǎn)讓、3萬平限整體轉(zhuǎn)讓），總起拍價(jià)126.52億。

圖源深圳公共資源交易中心

地塊緊鄰深圳地鐵8（2）號(hào)線登良地鐵站，公告顯示，該宗地內(nèi)現(xiàn)狀有兩處軌道2號(hào)線出入口及一處消防出口，在確保地鐵正常運(yùn)行和安全的情況下，可與項(xiàng)目一體化設(shè)計(jì)與建設(shè)（改建），也就說明該地塊極有可能做成TOD項(xiàng)目。

圖源深圳公共資源交易中心

從位置來看，往東沿登良路直走就是深圳人才公園，旁邊就是春筍、春繭等城市級(jí)地標(biāo)建筑，抬頭就能看到阿里中心、中鐵等企業(yè)總部大廈。不過也正因?yàn)橹苓厡懽謽堑拇嬖冢瑢碛芯坝^面會(huì)有部分遮擋。

圖源深圳公共資源交易中心

當(dāng)然，最重要也是大家最為關(guān)心的問題——價(jià)格。

目前周邊的蔚藍(lán)海岸、觀海臺(tái)、浪琴嶼等豪宅掛牌均價(jià)基本都在10萬+，深圳灣壹號(hào)掛牌均價(jià)在20萬+，市場(chǎng)對(duì)該地塊定價(jià)猜測(cè)不一，有人直呼20萬+/平，也有人認(rèn)為定價(jià)在15-16萬/平。

且據(jù)坊間傳言，中海對(duì)于此塊地有很大興趣，不過最終定價(jià)、以及將會(huì)花落誰家，我們共同期待。

圖源貝殼

K104-0049地塊

拍賣時(shí)間：11月13日

起拍價(jià)：12.32億

K104-0049宗地位于前海合作區(qū)招商街道，從出讓公示來看，為純二類住宅用地，土地面積1.37公頃，建筑面積為3.82萬平，起始價(jià)為12.32億。

圖源深圳公共資源交易中心

該地塊就在天后宮北側(cè)，周邊以居住區(qū)為主，包括新推出的金眾云山海、前海宸灣、開云府等新盤，以及待入市的瑯玥灣家園。

目前片區(qū)的新盤售價(jià)普遍在7-8萬/平，例如近兩年入市的金眾云山海公館、開云府，備案均價(jià)分別約9萬元/平、9.78萬元/平，折后均價(jià)約為7.6萬/平、8.2萬/平。

圖源諸葛找房

K104-0049宗地要達(dá)到這一售價(jià)水平，對(duì)照現(xiàn)在起始樓面價(jià)3.2萬/平，或許還有一定上升空間。

且地塊近5號(hào)線赤灣站，交通較為方便，臨近小南山，生態(tài)環(huán)境較好。值得注意的是，該地塊的容積率僅2.8，從目前的新房市場(chǎng)來看，屬于容積率較低的住宅項(xiàng)目，居住舒適度較高。

02.

拆除面積約15萬方

都由招商蛇口主導(dǎo)？

接著，我們?cè)趤砜纯闯鞘懈碌那闆r。

項(xiàng)目名稱：太子灣北片區(qū)城市更新單元

擬拆除重建面積：約8萬平

擬更新方向：R2

申報(bào)主體：南山區(qū)招商街道辦事處、深圳招商房地產(chǎn)有限公司

南山區(qū)招商街道太子灣北片區(qū)城市更新單元位于興海大道與南海大道交匯處東北側(cè)，擬拆除范圍約8萬平。

前段時(shí)間，由深圳市南山區(qū)招商街道辦事處、深圳招商房地產(chǎn)有限公司作為聯(lián)合申報(bào)主體向前海管理局申請(qǐng)將該城市更新單元納入城市更新單元計(jì)劃。

從更新意愿相關(guān)材料來看，該 項(xiàng)目由原本的雅園酒店、華美鋼廠、友聯(lián)船廠單身宿舍樓等統(tǒng)一整合拆除，有M0工業(yè)用地和R2住宅用地 ，現(xiàn)擬更新方向?yàn)榫幼　?/strong>

整個(gè)地塊有近兩個(gè)招商璽的占地大小，一旦盤活，將有望成為一個(gè)規(guī)模較大的住宅社區(qū)。

圖源深圳政府在線

從地圖來看，該地塊地理位置優(yōu)越，東邊看海，西靠大南山，同時(shí)緊鄰南海大道，距離2號(hào)線蛇口港站、12號(hào)線太子灣站直線約500米，交通便捷。

周邊除了有龍瑞佳園、鯨山覲海、太子灣花園等住宅之外，還有海上世界、K11購物中心等商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等多種配套設(shè)施，生活非常便捷。

圖源百度地圖

項(xiàng)目名稱：愛榕園片區(qū)城市更新單元

擬拆除重建面積：約7萬平

擬更新方向：R2

前期服務(wù)單位：深圳招商房地產(chǎn)有限公司

10月22日，深圳市公共資源交易平臺(tái)公示南山區(qū)招商街道愛榕園片區(qū)城市更新單元前期服務(wù)單位公開招標(biāo)項(xiàng)目（二次）交易結(jié)果，中標(biāo)人為深圳招商房地產(chǎn)有限公司。這一動(dòng)作也標(biāo)志這該更新單元有了進(jìn)一步的進(jìn)展。

圖源深圳公共資源交易中心

據(jù)悉，愛榕園片區(qū)城市更新單元位于南山區(qū)招商街道，已于2024年10月15日列入《2024年深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃（草案）》，擬拆除用地范圍面積約7萬平，擬更新方向?yàn)榫幼」δ堋?/strong>

圖源深圳政府在線

從地圖來看，該地塊四周被住宅包圍，有文竹園、榆桂小區(qū)、翠微園、招商雍華府等老小區(qū)，也有招商四海臻邸一、二這樣的新小區(qū)，居住氛圍濃厚。

作為老蛇口，周邊配套也是相當(dāng)豐富，有CITY花園城、蛇口沃爾瑪、南海意庫、海上世界藝術(shù)中心、四海公園、育才第二中學(xué)、深圳大學(xué)附屬教育集團(tuán)后海小學(xué)等配套設(shè)施，住起來也較為舒適。

且其面積幾乎相當(dāng)于近7個(gè)招商四海臻邸二期項(xiàng)目的總和，一旦盤活，社區(qū)住宅非常龐大。

圖源百度地圖

值得注意的是，經(jīng)查詢工商信息顯示，深圳招商房地產(chǎn)有限公司由招商蛇口全資控股，也就是說這兩個(gè)地塊也都可能由招商蛇口主導(dǎo)。這些年招商蛇口陸續(xù)出現(xiàn)不少舊改項(xiàng)目，包括餅干廠項(xiàng)目、 南玻科技大廈城市更新 、漁二村舊改等，可見其實(shí)力。

03.

小結(jié)

其實(shí)，近兩年我們可以直觀感受到深圳“宅地不 足的魔咒 ”終于要破開了！

從去年3月開始，深圳就在瘋狂調(diào)規(guī)，特別是核心區(qū)的南山、福田、羅湖，如去年4月媽灣一口氣調(diào)出14宗宅地，福田安托山、羅湖筍崗片區(qū)、寶中也都相繼有地塊調(diào)整。 在加上 核心區(qū)的城市更新進(jìn)程也在 不斷推進(jìn)，可預(yù)見 會(huì)有更多機(jī)會(huì)入住 核心區(qū)。

2024年還剩下不到兩個(gè)月，據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，南山還有11個(gè)項(xiàng)目，其中瑯玥灣佳園、深業(yè)世紀(jì)山谷世家、四海臻邸二期、天源華府、山海丹華府等樓盤預(yù)計(jì)將在本月入市，有300多的大平層、也有60來平的小戶型，購房者可有的選了。

此外，深圳大網(wǎng)紅盤中信深圳灣也有了新消息，有網(wǎng)友爆料樓盤戶型面積段在195-495平之間，首推5棟樓，約400套，目前挖地基中，預(yù)計(jì)最快2025年底開盤入市。

最后，核心地段住宅因稀而貴，隨著深圳宅地市場(chǎng)的調(diào)整，南山區(qū)的宅地供應(yīng)逐漸增加，這對(duì)房價(jià)的影響成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。有人認(rèn)為這將有助于更多人有機(jī)會(huì)入住南山，也有人擔(dān)憂宅地過多可能導(dǎo)致房價(jià)波動(dòng)。

對(duì)此，你怎么看？歡迎留言探討~

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