提起濟南市市中區(qū)，你第一反應是什么？當年的萬千輝煌，還是如今的一聲嘆息？

曾經(jīng)，作為“城之央、市之中”，市中區(qū)是濟南妥妥的頂流。八一立交橋兩側(cè)曾匯集幾十個職能部門，緯二路兩側(cè)高樓大廈林立，金融銀行業(yè)遍布，是濟南繁華的代表。

曾經(jīng)，市中區(qū)的房價也是濟南樓市的風向標，是無數(shù)人的向往，濟南擇居更是有著“東富南貴”“住南不住北”的說法。

如今呢，城市的頂流從緯二路轉(zhuǎn)向經(jīng)十路、鳳凰路；金融銀行眾企業(yè)紛紛向CBD搬遷，市中的熱度被高新、歷下?lián)屪?/strong>；炙手可熱的是CBD、CTD、長嶺山……在濟南的“東部時間”里，市中，看起來好像過氣了？

有人曾這樣形容市中的變化：

市中就好像被虧待的老大一樣。

為了給老大娶媳婦，老兩口給蓋了院子，買了家具，日子過得紅火起來。

如今小兒子要結(jié)婚了，把家具都搬過去了。

老大的日子，自然就艱難了。

到底是時代變了，還是市中區(qū)變了？春風，還會再來嗎？

1

一次次努力，一次次被現(xiàn)實打倒

20年前，市中區(qū)九曲片區(qū)東側(cè)，曾經(jīng)有過規(guī)劃濟南新政務中心的設想，如果不是為了保護泉水發(fā)源地被戴上“南控”的帽子，今天龍奧的繁華，或許原本應該屬于市中區(qū)。

即使?jié)洗蟛较驏|，市中區(qū)的努力，從來沒有停止過。

第一次努力，大澗溝拆遷。

2016年前后，大規(guī)模棚改拆遷紅利涌來，西客站有吳家堡拆遷，市中區(qū)也啟動了大澗溝大規(guī)模拆遷，但后期遇到了土地不是城市規(guī)劃區(qū)，170億的安置成本無法獲取安置資金；1.8w/平的安置費接受度不高等種種問題。

2021年，南山管委會終于與融創(chuàng)簽約，要打造新的文旅城，大澗溝是熱門地段。

但飯菜還沒上桌，就已經(jīng)涼了。2022年，融創(chuàng)暴雷！市中區(qū)，再次夢碎大澗溝！

據(jù)說最近大澗溝的土地性質(zhì)有了轉(zhuǎn)機，不知真假，如果是真，這遲來的愛又能否給南城帶來春天？

第二次努力，地鐵5號線

地鐵紅利，是濟南市給各大片區(qū)的一次“交通紅利”。市中區(qū)，再次缺席。

之前看過一版二期地鐵規(guī)劃的路線圖，5號線從南康出發(fā)，一路向北穿越七里山、英雄山、八一立交橋、大觀園直達濟南北站。

但在二期地鐵規(guī)劃中，3、4、6、7、8、9都在，唯獨繞過了5號線。這里面或許有保泉的考慮，或許聽取了領(lǐng)秀城業(yè)主們反對的聲音，具體原因不知誰能解惑？

如今沿著經(jīng)十路的4號線快通車了，地鐵的紅利越來越猛了，市中區(qū)及其居民對地鐵的渴求顯然更迫切了。

好消息是，官方消息透露：

根據(jù)目前線網(wǎng)規(guī)劃成果，濟濼路-緯二路-英雄山路規(guī)劃的地鐵線路編號仍是5號線。

積極爭取軌道5號線等線路納入全市第三期軌道交通建設規(guī)劃。

但即便天佑市中，從規(guī)劃通過到地鐵兌現(xiàn)，市中區(qū)的地鐵紅利終究晚到了許多年。

第三次努力，中央活力區(qū)

中央活力區(qū)的問題，在這篇文章中曾經(jīng)討論過降幅近6000，濟南最慘的片區(qū)竟然在市中區(qū)……

能把偏遠的黨家披上黃袍推出“中央活力區(qū)”，市中區(qū)的底牌是真的不多了。

濟南一路向東的時候，市中區(qū)在直奔西南，妙極。

下一輪的城市更新紅利陸續(xù)發(fā)放中，歷下在大搞CBD西片區(qū)，高新區(qū)宣布三次創(chuàng)業(yè)，重建中心區(qū)，洪樓片區(qū)城市更新如火如荼，而市中區(qū)的，在白馬山、上新街……

再從樓市情況來看，市中區(qū)，尤其是南城的樓市，早已哀鴻遍野。

2

學區(qū)房的沒落

“每個濟南人，都有一個朋友住領(lǐng)秀城”的時代，還在嗎？

我身邊住領(lǐng)秀城的朋友，已經(jīng)賣了房，送孩子去英國留學了。為學區(qū)房發(fā)愁的朋友，以前開口必談育秀中學的升學率，開始比較高新一實驗、瀚陽學校的教育模式了。曾經(jīng)在領(lǐng)秀城看了兩個月房子的我，孩子也已經(jīng)在東邊上小學了。

一夜之間，濟南購房者好像對領(lǐng)秀城“祛魅”了。

最先反應過來的永遠是開發(fā)商，2021—2023年領(lǐng)秀城的銷售業(yè)績在濟南一直位列全市TOP4，沒上過分銷渠道的。2024年，身段突然柔軟了，平易近人了：

上分銷了，成交一套給出10萬+傭金；
老業(yè)主也算提成了，半年內(nèi)沒來過售樓處的老業(yè)主，成交就算中介的；
連降價也是接二連三了，人才特價房最高優(yōu)惠20萬；20套一口價特價房，價格18500元/平方米起……

已經(jīng)這么努力了，領(lǐng)秀城的房子依然賣的有些艱難，剛被評為山東省高品質(zhì)住宅項目地塊的檀樾，取證套數(shù)560，網(wǎng)簽60來套。

領(lǐng)秀城樾系健康宅2022年10月29日首次開盤，當時四個地塊均以樾命名，或許有著越來越好的寓意，如今再看，是越來越難了。

不只是新房市場，領(lǐng)秀城二手房“擊鼓傳花”的游戲，如今也玩不下去了。二手房的業(yè)主們，也開始比“自刀動脈”，比狠無底線了：

緊挨著育秀中學的西三區(qū)，成交價已經(jīng)到了1.76萬/平了，成交周期404天，調(diào)價8次，降幅92萬。

記得2022年底去領(lǐng)秀城看房，我還在糾結(jié)價格太貴，房子已經(jīng)被搶走了，當時的西三區(qū)，一套三室兩萬八九，一套兩室兩萬六七，稀松平常。

走下神壇的不只有領(lǐng)秀城，作為濟南的教育高地，市中區(qū)的教育優(yōu)勢帶給樓盤的“光環(huán)效應”，同樣在失靈。

幾年前買中海國際社區(qū)的朋友，面對從1.9萬/平跌到1.4萬/平的成交價，再牛x的肖邦，已經(jīng)彈不出他的悲傷了。

中海國際社區(qū)的小學部屬于濟南市南上山街教育集團、初中部屬于濟南實驗初中教育集團，很多都是老校的老教師。

大高層的沒落，南城的沒落之下，學區(qū)對房子的加成已經(jīng)無力回天了。

濟南“推進義務教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展”的努力，讓市中教育不再成為焦點。東部高新一實驗、鳳凰路學校、山大瀚陽、奧體中路學校等東部學校成了熱門。

靠學區(qū)房“揚名立萬”的南城樓市，如今要因為學區(qū)折損多少？

3

高價地的冬天

曾經(jīng)的南城，一度摘下濟南地王的王冠，贏得過地產(chǎn)界大佬萬科的青睞。

如果用一個詞形容萬科和南城的關(guān)系，那就是：

愛過。

曾經(jīng)，也是排除萬難的“求娶”：

2021年5月，南北康一處住宅+商業(yè)組團出讓，多家頭部房企競價143輪，最終樓面價13473元/㎡被萬科拿下，這還沒有算綁定商業(yè)的成本呢。

當時一度傳言說萬科想退地，但煮熟的鴨子，怎么可能飛了呢？

在2018年最早喊出“活下去”的萬科，這三個字好像一顆子彈，六年后，正中市中萬科城的眉心。

如今市中萬科城三期剛賣了一半，從三期開盤時間算下來，平均每個月才賣十幾套……

同在南城的萬科山望，首開價格2.18萬/平，如今高層中間樓層已經(jīng)跌到一萬四五了……

曾經(jīng)讓人熱血澎湃的“大城，再想象”，如今，還有想象空間嗎？

最起碼商業(yè)的想象已經(jīng)停止了。

276m的南城第一高效果圖面世，帶給南城最耀眼的一束光。后來規(guī)劃降到211m，再后來2023年3月底，萬科的討錢檄文劍指“市中控股應付的7.22億回購款沒有到位”……

確實，如果沒有輸血，僅憑萬科自己是扛不住商業(yè)支出的。地產(chǎn)好學生的萬科2024年上半年虧損了98.5億，凈利率是-5.97%，基本賣一套虧一套，早已自身難保。

如今，工地的雜草已經(jīng)比人高了吧。

同樣停工的還有立天唐人中心項目，前兩天剛在《作風監(jiān)督面對面》刷了存在感，據(jù)說“春節(jié)前后能夠復工，2026年底可以交房”。

除了領(lǐng)秀城貴和、中海環(huán)宇城，南城好像再沒有拿得出手的商業(yè)項目了。如今，西客站槐蔭萬達項目上馬，龍湖天街在施工。堂堂南城，居然連西客站都追不上了嗎？

4

綠地狂想曲

對于南北康來說，綠地算是真正的“知遇之恩”。對購房者而言，很難分清是“劫”還是“緣”了。

2016年11月，綠地一舉拿下南北康7宗住宅用地，溢價率211%，將南北康的住宅樓面價推到了1.1萬元/平以上。

此后的交付，每一次都在讓濟南人大開眼界：

業(yè)主為延期交付、虛假宣傳、質(zhì)量問題等屢次維權(quán)；
同層兩戶之間開門打架，房門無法完全打開；
一度登上濟南住建局“單位工程質(zhì)量、安全抽查評價不符合要求清單”，同時霸榜第一第二名……

口碑的反噬已經(jīng)出現(xiàn)，號稱南城唯一一個純改善的綠地海珀瀾庭賣了一年了，只賣了40來套。

拿地快8年了，綠地南北康A(chǔ)-8地塊商業(yè)項目，還沒起來呢。

不斷傳出暴雷消息的綠地集團，還撐得起南北康這個大攤子嗎？

11月29日，公開信息顯示，綠地集團所持200億股權(quán)被凍結(jié)，綠地今年這樣的凍結(jié)有很多次，但200億這樣的巨額股權(quán)凍結(jié)，放在整個地產(chǎn)圈也十分罕見。

5

市中望岳城

國企的“信任危機”

在樓市里，國企一向和安全、可靠、保交付掛鉤。但在南城，國企開發(fā)的樓盤，也靠不住了。

市中望岳城開發(fā)商為濟南中錦置業(yè)有限公司，由山鋼+市中控股+萬科聯(lián)合成立。

2023年4月，市中望岳城面市，“國企”“現(xiàn)房”一度是宣傳亮點；

2024年4月，營銷已經(jīng)停止了，營銷中心已經(jīng)人去樓空了。

堂堂國企背書的樓盤，到了交付的最后一步，僅僅只差園林的時候，卻是這樣一個意想不到的結(jié)局，但愿能早日交付。

6

域瀟拿地

南北康再出發(fā)

2023年7月，濟南域瀟置業(yè)拿下南北康組團商業(yè)、住宅地塊。

商業(yè)地塊占地面積2.8萬平，建筑面積5.6萬平。

南北康B-8地塊位于望岳路隧道西側(cè)，萬科山望北側(cè)。容積率2.9，占地面積3.08萬平，建筑面積8.95萬平，樓面價7814元/平。

2022年，市中區(qū)招商引資大會簽約12個重點項目，域瀟集團總部項目是其中一個，濟南域瀟集團主業(yè)是鋯鈦、稀土、石墨等多種礦產(chǎn)資源開采與利用。

在改善當?shù)赖氖袌?，南北康B-8地塊大概率是要做小高層改善項目了。在日漸蕭條的市場，能不能讓南城再次光彩奪目，也是個未知數(shù)。

南側(cè)的兩個改善項目，境況都不算好。綠地瀾庭公館在二手房平臺的掛牌價均價才1.7萬/平。萬科山望成交價已經(jīng)低到一萬四五了。當年肩負著率領(lǐng)南北康沖刺3萬+/平的種子選手，讓人不勝唏噓……

興隆片區(qū)同樣有土地供應，位于華潤公元九里旁的F-3b、F-5b地塊，容積率1.3，南城洋房、疊墅的新選擇要來了。

樓市潮起潮落，屬于市中和南城的故事還在繼續(xù)。如今再看市中區(qū)，像英雄遲暮，只剩嘆息。

家底掏光了，枷鎖套上了，紅利努力了也錯過了……城市的車輪滾滾向東，自己大片的郊區(qū)不在城市發(fā)展主線上。想復制領(lǐng)秀城的大盤模式帶起一片城區(qū)，結(jié)果住宅蓋得比誰都快，商業(yè)一個比一個拉胯……

好在市中GDP風采依舊：

2023年經(jīng)濟總量達到1350億元，在全市列第3位。

祝愿市中越來越好吧！