大家都知道，樓市發(fā)展到今天，房子已經(jīng)不僅僅是個供人居住的場所了，它還與婚姻、子女教育、落戶、養(yǎng)老、醫(yī)療、財富等社會行為有著密不可分的關系，不夸張的說，我們這一輩子，幾乎都避免不了買房。特別是打算在城市里定居的年輕人，沒有房子，雖然不至于寸步難行，但困難重重總是不可避免的，比如結婚生子、孩子上學等等，這些哪個不需要房子？

但當下樓市，房價持續(xù)下行，市場信心不足，利好政策接踵而至，凡此種種，都讓很多人心里不斷糾結，今明兩年還要不要買房？今明兩年買房，是“聰明”還是“糊涂”？關于這個問題的答案，經(jīng)濟學家馬光遠一句話解釋清楚了，在馬光遠看來，房地產(chǎn)作為中國最好投資品的時代已經(jīng)結束了，未來房子將會逐步回歸到居住屬性！個人認為，馬光遠的觀點還是非常有見解的，作為一個從業(yè)13年的地產(chǎn)老江湖，我更是舉雙手贊成馬光遠的這番話。

為什么？我們用數(shù)據(jù)來說話。根據(jù)相關機構的數(shù)據(jù)顯示，2023年1~9月份，全國排名前100的房企，銷售額比去年減少了10.3%，其中，9月份的銷售額更是同比減少了24.1%，這個數(shù)據(jù)用“暴跌”來形容都不過分，同時，2023年9月份，全國百城二手房，有99個城市的價格出現(xiàn)下跌，而且，截止到2023年9月份，已經(jīng)是百城二手房連續(xù)第四個月房價下跌的城市數(shù)量超過90個。

另外，根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年1~9月份，全國排名前100的房企，銷售總額約為29699.4億元，同比下降了38.8%，其中，2024年9月份，單月銷售額同比下降了38.81%，環(huán)比下降了2.2%。從各陣營房企的銷售數(shù)據(jù)來看，TOP10房企的銷售額均值約為1442.9億元，較2023年減少了31.2%；TOP11~30房企的銷售額均值約為375.8億元，較2023年減少了43%；TOP31~50房企的銷售額均值約為173.4億元，較2023年減少了46.4%；TOP51~100房企的銷售額均值約為85.7億元，較2023年減少了45.6%。還有企業(yè)規(guī)模，2024年1~9月份，銷售總額超千億的房企只有6家，較2023年同期減少了8家；銷售總額超百億的房企更是只有65家，較2023年同期減少了31家。

通過以上這些數(shù)據(jù)，我們可以很明顯地看出來，2023年各房企的銷售數(shù)據(jù)就已經(jīng)夠慘了，但沒想到2024年會更慘！要知道，2024年可是利好政策層出不窮的一年，比如降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、契稅減免、取消限購、取消限貸、取消限售、甚至還降低了存量房貸利率，可即便如此，2024年的樓市還是沒有看到任何回暖的跡象，這說明什么？說明房地產(chǎn)的下行趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，想繼續(xù)靠買房來實現(xiàn)財富的保值增值已經(jīng)沒希望了。

更需要注意的是，樓市的外部條件也不太樂觀！首先是城鎮(zhèn)化率。目前，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了65%，接近歐美發(fā)達國家70%的水平，也就是說，城鎮(zhèn)化進程已經(jīng)逐漸接近尾聲，以后農(nóng)村居民進城買房的人會越來越少。其次是人口老齡化。相關數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，60歲及以上的老年人口已經(jīng)達到2.8億人，預計2025年會突破3億人，老年人都有房子住，不需要再買房。最后是新生兒出生率。去年的新生兒出生率只有902萬人，今年預計比去年還低，新生兒越來越少，買房的自然也就越來越少了。

其實，有一點還沒說，就是保障房的大量入市，比如保障性租賃住房、共有產(chǎn)權房等等，不可否認的是，保障房的大量入市，肯定會在一定程度上分流商品房的市場需求。

綜上各種數(shù)據(jù)和分析以及經(jīng)濟學家馬光遠的觀點，今明兩年還要不要買房也就有答案了，個人觀點，能等就等，不能等也要按需購買，量力而行！也就是說，今明兩年買房，“聰明”還是“糊涂”，不能一概而論，對于有迫切居住需求的剛需來說，不買可能不現(xiàn)實，只要按需購買，也是聰明的選擇，但對于那些盲目跟風，依然把買房當成是財富增值手段的人，那就是糊涂的選擇了。對此，你怎么看？