最近一段時間，樓市利好政策層出不窮，比如降低首付比例、下調(diào)房貸利率、降存量房貸利率、契稅減免以及取消限購、限售、限貸等等，在這樣的背景下，二手房市場似乎開始回暖。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月份，全國20座主要城市的二手房成交套數(shù)達到了140197套，環(huán)比增長11.7%，同比增長26.3%。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，11月份，杭州二手房成交約為9138套，環(huán)比上漲5.9%，創(chuàng)下近20個月以來的新高，蘇州二手房成交超過1萬套，環(huán)比增長15.6%。

另外，還有數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳的二手房網(wǎng)簽量近期均創(chuàng)下新高，其中，上海11月份二手房賣了27000多套，創(chuàng)下近44個月以來的新高。

看完以上這些數(shù)據(jù)，你是不是也感覺二手房市場似乎開始回暖？別著急，再給大家看幾組數(shù)據(jù)。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2024年第8周~第34周，15個重點城市的二手房周均新增掛牌4.1萬套，其中，8月份的第31周~第34周，周均掛牌二手房約3.4萬套，維持在相對高位。根據(jù)CRIC監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，9·26新政以后的首月，也就是10月份，北京二手房新增掛牌量較9月份上漲了10%；上海二手房新增掛牌量較9月份上漲了25%；深圳二手房新增掛牌量較9月份上漲了35%。

另外，還有數(shù)據(jù)顯示，2024年11月份，濟南二手房掛牌量突破9萬套，達到有史以來的最高水平，而且因為老破小占比高達40%，再加上張馬屯、工業(yè)北等高密集片區(qū)的小區(qū)陸續(xù)交付，專家預計未來濟南的二手房掛牌量還會直線飆升。

在看完這些數(shù)據(jù)，你有什么感受？其實，明眼人都能看出來，二手房成交量確實有明顯提升，但二手房掛牌量也在增加，而且增幅還不小，這說明什么？說明成交量數(shù)據(jù)的增加是建立在“以價換量”的基礎(chǔ)上，這就好比一輛賣10萬的車，售樓處原本只有30輛在售，但現(xiàn)在增加到100輛了，價格也降到6萬一輛了，這個時候的銷量增加能說明市場回暖嗎？我不這樣認為。

給大家講個二手房東的真實感受。我的朋友老段，3年前，老段把家里一套地段還不錯的老破小掛在了房產(chǎn)中介的店里，當時老段信心滿滿，以為可以賣個好價錢，結(jié)果一等就是3年，在這期間雖然也有看房的，但數(shù)量并不多，這套房子掛了3年也沒有賣掉，價格更是一降再降，從最初的118萬，降到了現(xiàn)在的89萬，可即便如此，還是沒有賣掉，因為賣房子的事，把老段愁壞了！

前幾天，我吃飯碰到老段，老段跟我吐槽說：現(xiàn)在的二手房市場，讓人絕望的不是降價，而是沒人接盤！老段的吐槽，我深有感觸，作為一名房產(chǎn)人，我每天都在和各種各樣的房東、客戶、開發(fā)商、同行以及行業(yè)專家打交道，我知道，像老段這樣的房東并不是個例，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，二手房掛牌2~3年無人問津的情況到處都是，哪個城市都有，這沒辦法，市場就是這樣。

為什么會這樣？原因有很多，概括來說，主要分為3個方面。一個是二手房掛牌量增加，房子多了，購房者的選擇也多了，降價已經(jīng)不是優(yōu)勢了，你降價，別人也會降價，而且降價幅度比你還大，你能賣掉嗎？

二是大家的消費觀念變了，以前大家是有錢就買房，沒錢貸款也要買房，現(xiàn)在不一樣了，有錢沒錢都不著急買房了，而是喜歡把錢存銀行。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，本外幣存款余額約為301.68萬億元，同比增長6%，月末人民幣存款余額約為295.72萬億元，同比增長6.1%，上半年人民幣存款增加了11.46萬億元，其中，住戶存款增加了9.27萬億元，還有2024年1~9月份，居民存款增加了11.85萬億元，10月份又增加了11.28萬億元，這說明什么？很明顯，大家的消費觀念變了，不敢輕易消費了，買房的積極性不高，有錢都喜歡存銀行而不是買房了。

三是保障房的大力建設(shè)。今年以來，國家正在大力推進保障房建設(shè)，預計保障房的價格只有商品房的一半左右，看清楚，這只是預計，但不管怎么樣，保障房一定會對商品房的需求分流，另外，保障房的增加，也會加大住房總量，房子多了，購房者的選擇就多了，以前買新房、二手房的，說不定就會去申請保障房，而且從另一個角度來說，也會打擊新房市場以及二手房市場的信心。

所以，當下不管是買房，還是賣房，都一定要看清形勢，分析利弊，要透過現(xiàn)象看本質(zhì)，要看數(shù)據(jù)背后的邏輯關(guān)系，不要誤判了樓市，做出錯誤選擇。對此，你怎么看？