安居房管理辦法終于落地！

這兩天，深圳住建局印發(fā)《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)處理辦法》及政策解讀。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人簽訂安居型商品房買(mǎi)賣(mài)合同滿10可按規(guī)定補(bǔ)繳價(jià)款申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)，自2025年1月2日起施行。

本次正式發(fā)布的辦法與意見(jiàn)稿相比有了兩個(gè)不同：一、補(bǔ)差價(jià)時(shí)剔除了裝修的費(fèi)用；二、人才房補(bǔ)差價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與同等條件下的安居房相同。

即補(bǔ)繳價(jià)款計(jì)算公式為:補(bǔ)繳價(jià)款=(原市場(chǎng)價(jià)格-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格)x50%-稅費(fèi)。

原市場(chǎng)價(jià)格:統(tǒng)一按照原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格除以70%計(jì)算；

稅費(fèi):權(quán)利人在辦理安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》時(shí)實(shí)際支付的稅費(fèi)，包括契稅、印花稅交易服務(wù)費(fèi)。

當(dāng)然，如果沒(méi)有入市打算，也可以不補(bǔ)交價(jià)款，居住權(quán)不會(huì)受到影響。

圖源深圳住房和建設(shè)局

01.

近1年售出近8000套
安居房/人才房賣(mài)不動(dòng)了？

再過(guò)幾天2024年就要結(jié)束了。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至到12月24日（下同）2024年深圳可售型人才房配售29批次，合計(jì)超1.01萬(wàn)套房源，售出4355套，整體去化達(dá)43.55%。（主要數(shù)據(jù)來(lái)源首輪哥，配售批次包含未公布結(jié)果數(shù)據(jù)；配售套數(shù)未包含未公布結(jié)果數(shù)據(jù)，下同）

其中，29批次為2-3房，2房配售5360套，賣(mài)了2289套；3房配售4634套，去化2040套。

2批4房戶型都出自新城華苑項(xiàng)目，共計(jì)218套房源，10月批次去化26套，12月批次推了96套房源，只有23組家庭符合選房條件。

相對(duì)于人才房而言，安居房的配售情況就沒(méi)有那么理想了。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年安居房配售47次，共計(jì)配售約2.43萬(wàn)套，去化3548套，整體去化率為14.6%。（注：次數(shù)包含重復(fù)配售項(xiàng)目，崗宏翰林華府項(xiàng)目配售結(jié)果未出）

這其中，配售總套數(shù)最多的是南山山越灣花園，目前已經(jīng)配售了1336套，不過(guò)，考慮到其推出的房源總數(shù)高達(dá)17391套，從整體銷(xiāo)售情況來(lái)看，其表現(xiàn)仍不算特別理想。

寶安瑞璟灣居和光明深房光明里算是今年安居房中賣(mài)的最好的樓盤(pán)，當(dāng)天日光。另外，還有大部分項(xiàng)目退出的少量安居房，再次推出去化也達(dá)到了100%。

綜合算下來(lái)，截至目前，深圳人才房+安居房共推盤(pán)76次，共推出3.44萬(wàn)套房源，售出7903套房源。（注：僅統(tǒng)計(jì)推售次數(shù)及去化情況，推售項(xiàng)目可能有重復(fù)房源，去化情況以選房結(jié)果為準(zhǔn)，不含后續(xù)退房）

與今年新房住宅成交31203套（1-11月）對(duì)比，只有新房住宅的1/4，和近兩年人才+安居成交的套數(shù)相比也減少了許多，基本只有去年的1/2。

02.

9個(gè)項(xiàng)目、超1.5萬(wàn)套滿10年
買(mǎi)安居房/人才房到底劃算嗎？

那為何人才房和安居房不再那么“香”了？壹地產(chǎn)認(rèn)為主要原因可以歸結(jié)于以下幾個(gè)方面：

• 市場(chǎng)價(jià)格變化：近年來(lái)深圳商品房的價(jià)格出現(xiàn)了顯著下降，打折花樣層出不窮，使得人才房與商品房之間的價(jià)格差異縮小。

• 購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻和高流動(dòng)性成本：人才房和安居房雖然價(jià)格較低，但有10年鎖定期，購(gòu)房者可能會(huì)更加謹(jǐn)慎和猶豫。

• 房源質(zhì)量和配套設(shè)施：與商品房相比，人才房的房源質(zhì)量、得房率以及配套設(shè)施會(huì)有一定差異，尤其是商品房新規(guī)出現(xiàn)后，導(dǎo)致購(gòu)房者在選擇時(shí)會(huì)持保留態(tài)度。

• 保障房類(lèi)型增加：除開(kāi)人才房和安居房之外，深圳還有共有產(chǎn)權(quán)房、配售型保障房等，一定程度上也會(huì)分流。如 悅章鳳凰里今天上午有300組家庭選取，已經(jīng)成交了約285套房源。

隨著管理辦法的正式出臺(tái)，關(guān)于購(gòu)買(mǎi)安居房或人才房是否劃算的問(wèn)題，我們可以通過(guò)具體的案例來(lái)進(jìn)行計(jì)算和分析。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2012年深圳推售安居房開(kāi)始，至今已經(jīng)超過(guò)10年待取得全部產(chǎn)權(quán)的安居房有9個(gè)了，共計(jì)15226套。

以首個(gè)安居房中海閱景花園為例，配售均價(jià)僅7900元/㎡（含裝修），按70平的兩房算，原購(gòu)買(mǎi)總均價(jià)約55.3萬(wàn)元，按照每平1000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)，剔除裝修費(fèi)用的總價(jià)是48.3萬(wàn)。

補(bǔ)繳費(fèi)用=（48.3/0.7-48.3）*0.5-0.48萬(wàn)=9.87萬(wàn)，想要拿全部產(chǎn)權(quán)上市交易，僅需補(bǔ)繳約9.87萬(wàn)元即可，加上原購(gòu)房?jī)r(jià)55.3+9.87=65.17萬(wàn)，折合單價(jià)為0.93萬(wàn)/平。

按照樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前周邊二手房的掛牌單價(jià)都在3.3-6.3萬(wàn)/㎡之前，相當(dāng)于0.93萬(wàn)/平的3-7倍，還是很有的賺的。

圖源樂(lè)有家

那也有人可能會(huì)說(shuō)，以前的安居房大概率都是有利潤(rùn)空間，越近利差越小，那我們?cè)诎凑宅F(xiàn)在發(fā)售的來(lái)計(jì)算一下。

以潤(rùn)瓏苑人才房為例，整體均價(jià)為2.43萬(wàn)/㎡，其中 兩房 ，配售均價(jià)2.38萬(wàn)/㎡，兩房總價(jià)在142-173萬(wàn)。

以2房總價(jià)最低142萬(wàn)算，原本6折的人才房，要先換算成5折價(jià)格，總價(jià)約為118萬(wàn)。

補(bǔ)繳費(fèi)用=（118/0.7-118）*0.5-1.42萬(wàn)=23.87萬(wàn)，想要拿全部產(chǎn)權(quán)上市交易，僅需補(bǔ)繳約23.87萬(wàn)元即可，加上原購(gòu)房?jī)r(jià)142+23.87=165.87萬(wàn)，折合單價(jià)為2.4萬(wàn)/平。

潤(rùn)宏城在2023年12月6日首次拿證，當(dāng)時(shí)的折后均價(jià)3.87萬(wàn)/㎡； 2024年3月13日再次取證入市，折后均價(jià)3.94萬(wàn)/㎡，折后單價(jià)3.58-4.54萬(wàn)/㎡， 按照這樣來(lái)算的話，同樣與商品房存在一定的差價(jià)。

當(dāng)然，具體也要分板塊和項(xiàng)目，有部分區(qū)域的人才/安居房與商品房?jī)r(jià)差不太大，具具體情況而定。

03.

2025-2026年
深圳人才/安居房還有59個(gè)項(xiàng)目推出

現(xiàn)如今，人才房進(jìn)去的倒計(jì)時(shí)、安居輪候庫(kù)也關(guān)閉了進(jìn)入通道，這兩類(lèi)房源都注定了只能為少數(shù)人所擁有。

壹地產(chǎn)也盤(pán)點(diǎn)了一下明后兩年人才/安居會(huì)入市的盤(pán)，我們一起來(lái)看看。

可售型人才房方面，明后兩年預(yù)計(jì)有28個(gè)項(xiàng)目或?qū)⑼剖?，預(yù)計(jì)有1.7萬(wàn)套房源。其中光明3個(gè)、南山4個(gè)、福田3個(gè)、羅湖4個(gè)、寶安7個(gè)、龍崗2個(gè)、龍華3個(gè)，鹽田和坪山各1個(gè)。

其中，多半以2-3房的項(xiàng)目為主，4房戶型的項(xiàng)目只有寶安的海岸悅府、新城華苑和龍華的安居華越龍?jiān)?、安居中龍?jiān)?、安居頌龍?jiān)返?個(gè)各樓盤(pán)，據(jù)說(shuō)四房申請(qǐng)條件預(yù)計(jì)會(huì)適當(dāng)調(diào)整，后面可以期待一下。

安居房明年預(yù)計(jì)有31個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)有2.2萬(wàn)套房源，其中龍崗有13個(gè)項(xiàng)目，其次坪山有5個(gè)，龍華和光明各3個(gè)，寶安和羅湖各2個(gè)，南山、鹽田、大鵬分別都是1個(gè)。

其中，不乏地理位置很不錯(cuò)的項(xiàng)目，如山樾灣花園，首付39萬(wàn)起就能賣(mài)入前海，項(xiàng)目體量大，也不會(huì)擔(dān)心搶不到；還有龍華 深北家園，靠近深圳北，周邊配套豐富，但據(jù)說(shuō)這個(gè)盤(pán)廣鐵內(nèi)部?jī)?yōu)先，感興趣的也可以關(guān)注起來(lái)。

最后，壹地產(chǎn)也發(fā)現(xiàn)，最近也有不少“希望安居房能放松限制、呼吁重新打開(kāi)輪候庫(kù)等聲音出現(xiàn)。

所以，如果真的放松會(huì)進(jìn)入輪候庫(kù)嗎？安居/人才型商品房入市后，會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)嗎?歡迎留言討論

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