如何評(píng)價(jià)2024年豐臺(tái)新房市場(chǎng)

太難了

從賣地到賣房，都啞火。

我們看下面這張表

2024年，豐臺(tái)一共拍了8塊地，只有年初大瓦窯2塊地拍到上限。

上半年新房去化差，直接影響了下半年土拍。

科技園三期，新宮醋廠，宋家莊東鐵營，萬泉寺四塊地，底價(jià)或低價(jià)成交。更兇殘的是，大部分地塊樓面價(jià)對(duì)比之前降價(jià)了20%以上——

科技園三期金隅地塊樓面價(jià)5萬，對(duì)比中建云境6.8萬，降價(jià)26%

新宮新地塊樓面價(jià)4萬，對(duì)比之前建發(fā)璟院4.91萬，降價(jià)22.7%

萬泉寺樓面價(jià)6.2萬，對(duì)比之前端禮著樓面價(jià)6.4萬元/平米（不含2.57萬平米保障租賃房），沒有保障租賃房的成本，每平樓面價(jià)也降低了2000元。

西南郊冷庫樓面價(jià)5.8萬/平起拍，如果底價(jià)成交，那么對(duì)比之前北京瑞府7萬元/平樓面價(jià)降低17%。

那么問題來了，新地塊還沒入市，但面粉降價(jià)了那么多

面包降價(jià)還會(huì)遠(yuǎn)嘛？

新的萬泉寺/西南郊冷庫在樓面價(jià)大幅度降低的情況下，是要利潤還是要流速？

兩個(gè)地塊選誰更好？我們一起聊聊。

我們也做了萬泉寺PK紀(jì)家廟有缺點(diǎn)分析，把本文精華版匯總成了表格。

以及豐臺(tái)區(qū)域買入分析報(bào)告，感興趣可以找助理maoduidui03獲取。

01 地塊PK，萬泉寺小勝

目前萬泉寺已經(jīng)由中海拿下

紀(jì)家廟西南郊區(qū)冷庫0005地塊要等1月16號(hào)的土拍

這兩個(gè)地塊距離不遠(yuǎn)

都屬于南三環(huán)內(nèi)

大麗澤商務(wù)區(qū)的輻射范圍內(nèi)

兩者距離不遠(yuǎn)，直線距離不到500米

卻被一條河、兩條鐵路從中切斷，分割成兩個(gè)板塊。

兩個(gè)地塊位置誰更好呢？

因?yàn)閮蓚€(gè)地塊都是輻射區(qū)，萬泉寺更靠近麗澤，表面來看，萬泉寺地塊更好。

從當(dāng)時(shí)端禮著比北京瑞府官方指導(dǎo)價(jià)貴3000元/平來看，萬泉寺也應(yīng)該比西南郊冷庫更好。

但是從居住角度來講，還是西南郊冷庫更好一些。哈哈，貓子兩年前就這么說過。

02 配套PK，萬泉寺小勝

從配套看，兩個(gè)地塊享受到的配套差不多。

萬泉寺最近地鐵站是東管頭南站，房山線和16號(hào)線交匯站，16號(hào)線可以直達(dá)海淀。

西南郊冷庫最近地鐵站是10號(hào)線紀(jì)家廟站，直線距離約1公里。10號(hào)線是環(huán)線，去海淀和朝陽都很方便。

商業(yè)和教育配套是共用的。

但如果深挖規(guī)劃圖，又會(huì)有不一樣的想法。

萬泉寺教育配套更豐富一點(diǎn)——

它的地塊北側(cè)是第五實(shí)驗(yàn)學(xué)校麗澤校區(qū)中學(xué)部，不遠(yuǎn)處是小學(xué)部。

其中小學(xué)部用地面積約1.76公頃，擬建設(shè)為30班，中學(xué)部用地面積約4.6公頃，擬建設(shè)為48班。

中學(xué)部地塊之前是南郊灌瓶廠，已經(jīng)在推動(dòng)搬遷了。大概率會(huì)在2025年下半年實(shí)現(xiàn)開工建設(shè)。

（內(nèi)容來自 公眾號(hào)豐臺(tái)云翔微視角）

而西南郊冷庫地塊，北京瑞府有幼兒園，西側(cè)緊鄰豐臺(tái)第五小學(xué)萬柳分校。

新的地塊西側(cè)也是小學(xué)用地，但顯然中學(xué)萬泉寺更有優(yōu)勢(shì)一些。

03不利因素PK，西南郊冷庫勝

不利因素這兩地塊是臥龍鳳雛其實(shí)。

萬泉寺地塊靠近鐵路的問題比較大，尤其南側(cè)接近貼臉，晚上睡不著可以數(shù)火車頭。

地塊東南角在建柳村路和豐臺(tái)站東街交匯路口，車流量不小，有噪音。

直線距離麗澤不到500米，由于附近多條道路在施工，目前開車不方便，步行也要提前規(guī)劃。

萬泉寺地塊中間還有一處祭祀臺(tái)基遺跡，作為文物，不但搬不走，還要重點(diǎn)保護(hù)。

買這的業(yè)主，以后就是萬泉寺的守墓人。

再說紀(jì)家廟的西南郊冷庫，兩年前寫過

這里最大問題就是道路條件差，還有南邊的老小區(qū)，拆不走，城市環(huán)境觀感受影響。

另外西南郊冷庫不僅有京九線和京滬高鐵影響，看看規(guī)劃圖，那一個(gè)粗壯的紫色線路，是規(guī)劃鐵路線……噪音這哥兩誰也別說誰。

04 產(chǎn)品PK，西南郊冷庫勝

產(chǎn)品上一定是西南郊冷庫更好。

小區(qū)規(guī)模，西南郊冷庫更好： 首先萬泉寺容積率大，建筑面積是西南郊冷庫的2倍多。 萬泉寺一共規(guī)劃了13棟樓，1000多戶，總戶數(shù)大概是西南郊冷庫2倍，套均170平。

戶型西南郊冷庫更好： 萬泉寺地塊形狀不規(guī)則，北寬，南窄。地塊沒辦法實(shí)現(xiàn)超大面寬。而西南郊冷庫地塊東西長，面寬能做出更大，采光也更好。另外西南郊冷庫北側(cè)也有大地塊出讓，采光北側(cè)地塊受到影響，而西南郊冷庫沒事。

西南郊冷庫更低密： 萬泉寺周邊萬潤風(fēng)景是高樓，西南郊冷庫密度相對(duì)低一些。周邊綠化更多。西南郊冷庫容積率更低。

園林各有優(yōu)劣： 萬泉寺會(huì)所肯定更大，園林的景觀設(shè)施設(shè)備更多，也會(huì)做出大中央景觀。但他有祭祀臺(tái)。西南郊冷庫地塊小，會(huì)所功能和園林規(guī)模大概率不如萬泉寺，可能是小而美。

05 價(jià)格PK，西南郊冷庫勝

參考之前的新盤價(jià)差——

端禮著限價(jià)11.2萬/平，實(shí)際網(wǎng)簽均價(jià)成交價(jià)11萬元/平米，

北京瑞府指導(dǎo)價(jià)10.9萬（含6%共有產(chǎn)權(quán)，實(shí)際銷售均價(jià)10.246萬，實(shí)際網(wǎng)簽均價(jià)9.87萬/平）

端禮著和北京瑞府每平大概是有3000-5000元/平的價(jià)差（因?yàn)楸本┤鸶畟€(gè)人產(chǎn)權(quán)94%）。那是因?yàn)橹皟蓚€(gè)地塊隔著京滬線鐵路和豐草河。

但我們認(rèn)為兩個(gè)地段差價(jià)很快會(huì)抹平。

因?yàn)楹罄m(xù)有兩個(gè)重點(diǎn)工程。兩個(gè)地塊最大的問題是周邊都是斷頭路，交通不方便。

隨著柳村路和萬泉寺東路開始建設(shè)，地塊的通達(dá)性會(huì)明顯提升。這兩條重要線路剛好經(jīng)過兩個(gè)地塊。

未來兩個(gè)地塊都可以從柳村路北上麗澤或者南三環(huán)（80m寬的城市快速路），從萬泉寺東路去西城金融街，或者去火車站。

那到底什么時(shí)候完工呢？

貓子預(yù)計(jì)，怎么等兩個(gè)業(yè)主收房了（2027年年底）也會(huì)通車的~

要相信豐臺(tái)

PS：拓展閱讀：

柳村路北段（東管頭路-麗澤路）已于 2015 年建成通車，南段（南四環(huán)路-南三環(huán)路）正在施工建設(shè)中，落地確實(shí)猴年馬月了。

而最關(guān)鍵的位置，柳村路鐵路平交道口平改立工程項(xiàng)目環(huán)評(píng)工作現(xiàn)已完成，這個(gè)路段就剛好是經(jīng)過北京瑞府到萬泉寺地塊，最后鏈接端禮街。將來咱們?nèi)ニ沫h(huán)不容易但是走三環(huán)也挺順的。

目前萬泉寺東路（北京西站南路～紅蓮南路）道路工程全長約3.7km，工程計(jì)劃于2025年1月開工建設(shè)，2025年12月建成通車。

如果你萬泉寺和麗澤感興趣，可以掃描下面二維碼，加微maoduidui03進(jìn)群關(guān)注。