2024年已經落下帷幕，有一種預感越來越強烈，很多人沒想到。

我們都知道，過去多年，樓市一直都是經濟增長的引擎，也是大多數人財富夢想的寄托，但現(xiàn)在，樓市正處在調整之中，房價持續(xù)下行，曾經被認為“房價不會跌”的神話，正在被現(xiàn)實所取代。

回顧樓市的發(fā)展歷程，樓市的蓬勃發(fā)展是有特定歷史背景的，比如城市化進程的快速發(fā)展，大量的人口涌入城市，住房需求旺盛，以北京、上海等一線城市為例，這些城市產業(yè)集聚，有大量的就業(yè)崗位，而且薪資水平比較高，因此，涌入的外來人口數以百萬計，人口不斷涌入，住房需求自然持續(xù)攀升，房價也跟著水漲船高。

同時，投資性購房也成為一股熱潮，由于房價的持續(xù)走高，不少人都將買房視為穩(wěn)賺不賠的買賣，有錢就買房，沒錢貸款也要買房成為社會共識。

在以上雙重需求的推動下，房價一路攀升，“日光盤”現(xiàn)象屢見不鮮，開發(fā)商賺得盆滿缽滿，早期的購房者也享受到了財富紅利，很多人更是憑借著手中的房產實現(xiàn)了財富自由，過上了讓人羨慕的生活，樓市一片火熱。

但隨著時間的推移，樓市也在悄然發(fā)生變化，概括來說，主要有5大變化，分別是住房總量的過剩，人口結構的變化，城市化發(fā)展進程的放緩，國家宏觀調控政策的持續(xù)發(fā)力以及保障性住房的大力建設。

住房總量的過剩：根據住建部發(fā)布的全國房屋數據顯示，全國范圍內的房屋總量已經高達6億棟，也就是說，理論上人均已經擁有0.43棟房屋，從總量上來看，住房總量過剩顯而易見。另外，根據央行的數據顯示，截至2019年底，我國的城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經達到了96%，戶均1.5套，而且還有超過40%的家庭擁有兩套及以上住房。

人口結構的變化：生育率持續(xù)下降，根據國家統(tǒng)計局的數據顯示，2020年，我國的新生兒出生人數大約為1200萬人；2021年，大約為1062萬人；2022年，大約為956萬人，2023年，大約為902萬人；2024年還沒有公開數據，但根據聯(lián)合國相關機構的預測，2024年，新生兒出生人數或將不足900萬，另外，人口老齡化也在不斷加劇，根據相關數據顯示，截至2023年，我國60歲及以上人口約為2.97億，占總人口比重21.1%；65歲及以上人口約為2.17億，占總人口比重15.4%。

生育率的下降，使得未來新增購房人口數量不斷減少，許多城市的幼兒園招生人數開始出現(xiàn)下滑，這就是人口增長放緩在教育領域的縮影，樓市也是一樣，生育率的下降，也預示著未來購房主力軍的萎縮，比如一些二、三線城市，原本可以依靠周邊縣城和農村人口的流入來支撐樓市，但隨著人口出生率的持續(xù)下滑，本地的購房需求明顯后勁不足。

城市化發(fā)展進程放緩：根據國家統(tǒng)計局的數據顯示，截止到2024年，我國的城市化率已經達到了66.16%。要知道，發(fā)達國家的城市化率大約在70%左右，也就是說，我們距離發(fā)達國家的城市化率僅有3.84%，城市化發(fā)展進程放緩不可避免，其中，最明顯的變化就是涌入城市的人口減少，人少了，住房需求自然也就少了。

國家宏觀調控政策的持續(xù)發(fā)力：現(xiàn)在來看，“房住不炒”的觀念已經深入人心，這對遏制投機性炒房非常重要，另外，限購、限貸、限售等一系列政策也會根據市場變化而變化，房價上漲的時候會收緊，房價下行的時候會放松，簡單來說，國家宏觀政策的調控，目的就是為了穩(wěn)定房價，比如這幾年的樓市調整，國家的宏觀政策調控就起到了關鍵性作用，否則，房價的大起大落必然會反噬經濟和金融。

保障性住房的大力建設：保障性住房的大力建設，為中低收入群體提供了更多的住房選擇，但也在一定程度上分流了商品房的市場需求，保障性住房租金低，售價低，可以滿足不少剛需家庭的居住需求，而且保障性住房的社會屬性與商品房相差無幾，比如教育、落戶、醫(yī)療等，更重要的是，保障性住房的大力建設，會對商品房的市場價格起到一定的壓制作用，也就是說，保障性住房越多，商品房的價格就會越低，越趨同于保障性住房的價格，上漲的可能性幾乎為零。

樓市走完2024年，不少城市的房價都出現(xiàn)了松動，即便是被視為房價堅不可摧的一線城市，比如北京、上海、深圳等，房價也開始回調，特別是一些老舊小區(qū)，跌幅更為明顯，即便是新建商品房，價格漲幅也遠低于過去。要知道，這還是在樓市利好政策頻出的前提下，比如首付比例的降低、房貸利率的下調、公積金貸款額度的提升、契稅和增值稅的減免、限購的取消等等，盡管如此，樓市銷售速度依然放緩，買房的人越來越少，房子越來越不好賣。

樓市的這種變化，很多人都沒想到，本以為這次樓市調整會和往常一樣，只是短期的樓市波動而已，但沒想到是大勢所趨，在這樣的樓市背景下，有一種預感越來越強烈，簡單來說，就是沒有什么市場是永遠只漲不跌的，房地產行業(yè)也不能脫離經濟規(guī)律和社會現(xiàn)實而獨自繁榮。長遠來看，這是一個健康的調整過程，它能讓房地產行業(yè)回歸到居住屬性的本質，有利于房地產的軟著陸。

綜上所述，樓市走完2024年，變化或許在意料之外，但在行業(yè)的發(fā)展歷程中，似乎又在情理之中，行業(yè)在變化，我們的看法也要跟著變，對于普通購房者來說，不再盲目跟風買房是重點，而應該根據自己的實際居住需求和經濟能力來選擇合適的住房，要明白，閉眼買房就可以賺錢的時代已經一去不復返了！對此，你怎么看？