我是紫沐，這是我第434篇日記。

這篇文章分兩部分。

第一部分，海珠上新比較多，做一個簡評。

第二部分，聊聊最近的市場。

越秀桂悅東曉

1.桂悅東曉的綜合競爭力，在這批剛需盤里最強(qiáng)。

小學(xué)有海實附小，初中分組包含五中、海珠外國語和綠翠，教育下限很高。

地鐵距離曉港站600米，步行10分鐘可達(dá)。

商業(yè)有江南西商圈+曉港商圈，商業(yè)配套全海珠第一梯隊。

學(xué)鐵商俱全，又是曉港這種多年沒有新盤的板塊，越秀光吃內(nèi)部置換客，都能吃飽了。

2.桂悅東曉的產(chǎn)品有迭代。

得房率120%算不上亮點。

真正迭代的地方是飄窗，報建80公分，實際只用了30。

多出來的50公分都是實用面積，想怎么用怎么用。

新規(guī)戶型終于可以擺脫飄窗上放床了。

3.桂悅東曉不適合買來投資。

學(xué)鐵商+新規(guī)產(chǎn)品，拿來自住很舒服。

但小小的花園，大大的噪音，僅3棟樓的體量，硬傷同樣不小。

要是賣6萬+，多少也是有點溢價在里面的。

綠城馥香園

1.馥香園的配套和產(chǎn)品，其實比桂悅東曉更強(qiáng)。

綠城今年兩個盤，海珠的綠城馥香園，番禺的綠城玉海棠，做得都不錯。

比如馥香園這里，學(xué)鐵商該有的都有。

學(xué)位配建24班小學(xué)，引進(jìn)了五中教育集團(tuán)。

初中對口海珠第五組，有五中、江南外國語和南武。

地鐵就更牛逼，是整個核心區(qū)少有的真地鐵上蓋，下樓就是廣佛/2號線南州站。

只可惜商業(yè)方面缺少大型商業(yè)體，吃喝不愁，玩樂少點意思。

此消彼長，配套算是和桂悅東曉打個平手。

但產(chǎn)品方面，馥香園就遙遙領(lǐng)先了。

4.16萬㎡的體量，能做出來漂亮的大花園。

這里面的稀缺性，不是桂悅東曉那3棟樓可以比的。

而且馥香園明明有大花園，卻只做5棟樓。

這種低密的打法，我覺得也比純逐利的開發(fā)商有追求多了。

加上125%得房率，戶型設(shè)計也很ok，實用性和私密性都很好。

所以馥香園是有剛改基因的，而桂悅東曉就真只能做剛需。

2.馥香園真正吃虧的地方，是輸在了地段上。

馥香園所在的板塊，屬于海珠創(chuàng)新灣。

炒作能力很強(qiáng)，但真要說規(guī)劃能級，在廣州最多算中游。

而且創(chuàng)新灣的兌現(xiàn)，對舊改依賴度極高。

就目前廣州的財政和樓市環(huán)境，怕是要等很久。

而且創(chuàng)新灣供應(yīng)太多了，內(nèi)部置換購買力長期被分流。

不說別的，就馥香園對面，下個月可能又有新盤要上。

供過于求，就比較難漲。

反過來看桂悅東曉，曉港板塊N年沒上新，越秀真的隨便吃都能吃飽。

也正是這供需關(guān)系的差異，馥香園綜合競爭力才稍遜一籌。

當(dāng)然，要是馥香園賣6萬以下，那直接就是海珠王炸了。

中建天鈺

1.中建天鈺競爭力很一般。

主要槽點在學(xué)位上。

由于只配建了幼兒園，小學(xué)讀的只能是紅棉小學(xué)或者培紅小學(xué)這種普小。

現(xiàn)在新盤學(xué)位這么卷，人家有，你沒有，是要扣大分的。

而且周邊商業(yè)比較一般，也就滿足基礎(chǔ)需求。

唯一亮點，就只剩下石溪+燕崗雙地鐵，通勤還算方便。

2.產(chǎn)品用心了，但先天條件太差。

中建天鈺花園雖然不大，但精致度做得還可以。

而且只規(guī)劃了3棟樓，樓層也就31F，整體密度是比較低的。

加上整體抬高+退距處理，降低周邊噪音影響，能看出來是用心了。

只是工業(yè)大道+新滘西環(huán)繞，先天條件太差，怎么整都會吵的。

5.6-6.5萬的開盤價，也非常迷之自信。

要是后續(xù)不降價，不太找得到買它的理由。

越秀熙悅江灣

熙悅江灣唯一優(yōu)勢只有地鐵。

距離廣佛線燕崗站400米，距離11號線棣園站250米，都是10分鐘內(nèi)可達(dá)，很方便。

但除了地鐵，其他都乏善可陳。

小樓盤、57層超高層、7.5的容積率、靠路...

槽點簡直太多了，得房率120%完全救不回來。

周邊商業(yè)說是很齊全，但其實也就一個廣紙?zhí)斓厮C，檔次和規(guī)模都一般。

加上學(xué)位還沒確定，綜合素質(zhì)會被對面燕語堂悅吊打。

被吊打還學(xué)人家賣6萬，多少是有點飄了。

市場簡評

1.不用急著搶房。

我知道很多人在嚷嚷小陽春，好像再不搶就錯過了。

但說真的沒必要，就廣州目前的供需，完全可以慢慢來。

比如海珠，剛剛介紹的4個盤只是開胃菜。

后面還有中交天翠、海珠大干圍地塊、海珠翠城東地塊，陸續(xù)有來。

加上存量的燕語堂悅、中海大境等一堆新盤，根本就買不完。

核心區(qū)的海珠都買不完，你還擔(dān)心買邊郊板塊上不了車？

廣州這兩年完全就是急瘋了清倉大甩賣。

好價格買好產(chǎn)品，這種以前可遇不可求的機(jī)會，接下來會有不少。

不要輕易被銷售pua，去接盤尾貨戶型了。

2.最新的政府工作報告，聽聽就好。

改控規(guī)事件教會了我們，要學(xué)會多看，少聽。

那些GDP目標(biāo)就不說了，但把推進(jìn)現(xiàn)房銷售放在工作報告里，就真的好好笑。

麻煩往自己臉上貼金之前，能先管好自家兒子嗎？

你家親兒子帶頭高周轉(zhuǎn)，把“拿地就賣，ppt賣房”當(dāng)成亮點全平臺宣傳，請問您知道嗎？

畫餅也得畫得有誠意點啊。

所以面對這樣的廣州，你別聽他說什么，要看他做什么。

它說推進(jìn)現(xiàn)房銷售，沒用的。

你得看它手下的開發(fā)商，還會不會繼續(xù)拿地一個月就賣房。

這幾年很多買家都學(xué)精了，不再那么容易被煽動，也不再那么容易吃餅。

所以以前開個會，畫畫餅，市場就會漲。

但現(xiàn)在開個會，畫畫餅，市場只當(dāng)你放了個屁。

別指望開個會就能帶飛廣州樓市。

廣州樓市混到現(xiàn)在，想翻身只能靠自救。

嚴(yán)格控制供需，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)和就業(yè)。

這三點做不到，任何“行情”都是虛的。

就像這幾個月成交回暖，本質(zhì)上也是以價換量。

業(yè)主降一點，買家就多一點。

在基本面復(fù)蘇之前，只會出現(xiàn)“以價換量”的行情。

多干點實事，少說點口號。

不然，你只說不做，就別怪買家只看不買了。