1

“去年很難，今年可能更慘！”

很難想象，一個全國TOP級房企的溫州項目營銷負(fù)責(zé)人，居然會對2025年如此悲觀，倒也不是看衰市場前景，讓他真正感到擔(dān)憂的，是對新一輪的產(chǎn)品競爭缺乏自信。

這段時間，筆者在拜訪溫州各大新盤的管理層時，聊到最多的關(guān)鍵詞是“第四代住宅”，甚至有一位營銷負(fù)責(zé)人直言不諱的表示——“今年，溫州樓市要被第四代住宅徹底霸占。”

圖源溫州發(fā)布

為什么“第四代住宅”會成為溫州大部分新盤的“心腹大患”？

在深入這個話題之前，我們不妨來看一下2024年的溫州樓市成績單，據(jù)朗兆數(shù)據(jù)研究院顯示，2024全年溫州市區(qū)新盤銷售金額TOP1-10位的熱銷樓盤，絕大部分都是定位改善高端的產(chǎn)品。

或許很多人還沒有意識到，這組數(shù)據(jù)意味著2024年的溫州樓市基本盤已經(jīng)被推翻，市場需求從“剛性”向“改善”大幅轉(zhuǎn)變，“產(chǎn)品力”已經(jīng)占據(jù)推動市場的主導(dǎo)地位。

圖源朗兆地產(chǎn)研究院|數(shù)據(jù)僅供參考 以實際為準(zhǔn)

透過這一現(xiàn)象，我們再看溫州新房市場即將面臨的“產(chǎn)品迭代沖擊”——

2024年“第四代住宅”概念突然在溫州爆火，得益于土地新計容政策，以及高品質(zhì)住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，“第四代住宅”的基礎(chǔ)屬性全面超越傳統(tǒng)住宅，甚至可以說是“降維碾壓”！

具體什么概念？我們不妨就以溫州首個面世的第四代住宅——中楠·鷺湖為例，感受一下象征著樓市新時代的產(chǎn)品到底有什么獨到之處。

2

升級是循序漸進(jìn)的“積累”，迭代是本質(zhì)上的“顛覆”，第四代住宅在產(chǎn)品上可謂是“全面進(jìn)階”，但最為明顯的還是對于戶型空間的拓展。

項目裝修示意圖|僅供參考 以實際交付為準(zhǔn)

溫州以往的錯躍產(chǎn)品以“偷面積”的方式，可以勉強(qiáng)達(dá)到將近100%的得房率，但為了實現(xiàn)空間拓展，大部分傳統(tǒng)錯躍的戶型設(shè)計無法兼顧空間的合理性。

就像這個溫州曾經(jīng)很經(jīng)典的177㎡的傳統(tǒng)錯躍戶型，“客廳+臥室”南向面寬僅約9.2米，且有一根承重柱立于陽臺中間，既遮擋采光視野，又會增加室內(nèi)與外部景觀的割裂感，非常影響居住體驗。

溫州2017年某樓盤錯躍戶型

相比之下，中楠·鷺湖的錯躍戶型堪稱“史詩級優(yōu)化”，不僅贈送面積大幅提高，而且贈送區(qū)域更加合理，這樣讓屋內(nèi)布局規(guī)整、尺度闊奢。

例如，項目建面約158㎡的偶數(shù)層戶型，擁有上下約17米的南向面寬，其中僅客廳開間就寬約9米，放眼整個溫州樓市都是難得一見的“巨幕尺度”。

建筑面積約158㎡的偶數(shù)層戶型示意圖|僅供參考 以實際交付為準(zhǔn)

甚至，就單單看套內(nèi)的空間觀感，中楠·鷺湖建面約158㎡的奇數(shù)層戶型更加夸張，整體結(jié)構(gòu)橫向尺度直接拉滿，上下雙層南向開間足足約21米，僅主臥套房就獨占約6米面寬。

方正規(guī)整的布局幾乎沒有浪費一絲過道空間，主體空間與超20㎡的空中庭院無縫銜接后，可以形成超83㎡的巨型公廳，而雙主臥套房設(shè)計更為驚艷，主臥衛(wèi)浴均可俯瞰湖光盛景，完美詮釋“何為享受生活”。

建筑面積約158㎡的奇數(shù)層戶型示意圖|僅供參考 以實際交付為準(zhǔn)

除此之外，中楠·鷺湖建面約158㎡的奇數(shù)層戶型，憑借大面寬、短進(jìn)深的優(yōu)勢，設(shè)計出南北直線對流的主廳格局，配上窗外的絕美湖景，大有“順風(fēng)順?biāo)钡脑⒁狻?/strong>

3

價值規(guī)律是一切商業(yè)行為的基礎(chǔ)，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品需要與之匹配的價格支撐，而第四代住宅對于市場的降維碾壓，除了產(chǎn)品力大幅提升之外，還體現(xiàn)在其超乎常理的性價比。

還是以中楠·鷺湖為例，想要分析出性價比，首先要以產(chǎn)品價值為基準(zhǔn)——

中楠·鷺湖擇址于溫州市中心小南門，天生自帶“核芯地段”的價值標(biāo)簽，更何況擁有“一線湖景”加持，考慮到板塊內(nèi)的沿河宅地基本被消耗殆盡，項目的甄稀性再度被推高。

區(qū)位示意圖|僅供參考 以實際交付為準(zhǔn)

從產(chǎn)品角度出發(fā)，中楠·鷺湖憑借“第四代住宅”的優(yōu)勢，可以極大撬動“核芯地段+絕美景觀”的價值上限，獨特的“并排式布局+純邊套設(shè)計”讓每層每戶都能享受到無遮擋的湖光盛景。

效果示意圖|僅供參考 以實際交付為準(zhǔn)

需要重點提及的是，并不是所有依水而建的住宅都能稱之為“湖景”，狹窄的河道、難成規(guī)模的河塘即使有水景之譽，也難以匹敵真正的壯闊湖面。

參考中楠·鷺湖的湖景尺度——項目南向跨湖而過，與對岸的建筑形成超220米間距，湖面最寬處可達(dá)130米左右，可將超 6.3 萬方的廣闊湖域盡收眼底，能在市中心擁有如此景觀尺度的樓盤還有誰？

實景圖|或存在測量誤差 以實際為準(zhǔn)

水天相接之處，天光云影徘徊，夜晚湖畔點點燈火，倒影朦朧粼粼波光……推窗觀望，溫州兩大地標(biāo)超高層同框而現(xiàn)，流光溢彩的世貿(mào)中心，光怪陸離的置信廣場，眼前這幅絕美風(fēng)光無需特意尋找，竟都匯聚于中楠·鷺湖。

溫州會昌湖夜景

當(dāng)然，先天優(yōu)勢只是其價值之一，中楠·鷺湖有著“第四代住宅”的相關(guān)政策加持，所打造的產(chǎn)品同樣擁有在高端市場逐鹿的實力。

“基座石材+四面鋁板+通透玻璃”構(gòu)成的立面形象

項目北側(cè)恢弘的奢石景墻

由大型松木搭配靈動水景組成社區(qū)門庭

配置全落地玻璃幕墻和270°湖景露臺

兼顧“場景化、生態(tài)化、奢享化”的鷺湖Club會所

毫無疑問，中楠·鷺湖的社區(qū)配置完全可以站在高端市場的塔尖梯隊！

僅從產(chǎn)品角度來看，中楠·鷺湖兼具“核心地段+優(yōu)質(zhì)景觀+強(qiáng)產(chǎn)品力”三大價值支撐，對于追求生活品質(zhì)的高端購房者而言無疑極具吸引力。

然而，任何產(chǎn)品都要結(jié)合價格來看，鑒于中楠·鷺湖尚未開盤，參考目前銷售釋放的預(yù)計價格，中楠·鷺湖建面約158㎡戶型總價約420萬-490萬左右。

效果示意圖|僅供參考 以實際交付為準(zhǔn)

這樣的價格有性價比嗎？其實通過橫向?qū)Ρ染头浅Ｇ逦?/strong>

中楠·鷺湖建面約158㎡錯躍戶型得房率為107%左右，實際使用面積可達(dá)約170㎡。以目前溫州高端市場大部分為高層產(chǎn)品平均20%的公攤面積計算，中楠·鷺湖建面約158㎡戶型的居住空間，可媲美200㎡戶型以上的高層住宅。

項目裝修示意圖|僅供參考 以實際交付為準(zhǔn)

而在當(dāng)前溫州市場中，能夠同時具備“核心地段+優(yōu)質(zhì)景觀+強(qiáng)產(chǎn)品力”，大部分都集中在中央綠軸、濱江CBD，市場定價基本在3萬-4萬/㎡，個別房源甚至能突破5萬/㎡！

若按照建面約200㎡的戶型計算，一套能與中楠·鷺湖在地段、景觀、產(chǎn)品、實際使用面積等方面相提并論的房源，總價足足要600萬-1000萬。

反觀中楠·鷺湖僅400+萬的起步價格，折算毛坯單價不過約2萬+/㎡，相比之下，兩者甚至能拉開30%-50%的總價差距，這樣的性價比可謂直接拉滿！

項目裝修示意圖|僅供參考 以實際交付為準(zhǔn)

如果再細(xì)看中楠·鷺湖目前釋放出來的價格信息，就會發(fā)現(xiàn)項目1幢東邊間的價格明顯低于西邊間，甚至西邊間低區(qū)房源總價在440萬-470萬左右，而東邊間高區(qū)房源總價卻只需要約460萬-470萬！

這樣的定價策略在向來“以東為貴”的溫州市場中非常少見，但對于中楠·鷺湖而言卻能將整盤性價比再度推高。

戶型分布圖|僅供參考 以實際交付為準(zhǔn)

一方面，中楠·鷺湖作為整盤“戶戶看湖”的項目，并不會像其他景觀樓盤一樣，因為景觀資源的分配而產(chǎn)生較大的內(nèi)部價差，整盤房源定價均衡，能很好避免過高的景觀溢價，極大凸顯了產(chǎn)品的市場競爭力。

另一方面，項目1幢東邊間的景觀視野與西邊間幾乎毫無差距，同樣是無遮擋看湖，同樣能俯瞰約6.3萬方的寬闊湖域，但價格卻做出明顯讓利，使其房源性價比大幅提高，在當(dāng)前預(yù)算400萬+的高端改善市場中，占據(jù)絕對優(yōu)勢。

這一點，從中楠·鷺湖近期火爆的凍資情況就可見一斑，項目預(yù)計將在今年3月開盤，首發(fā)房源卻僅有45席，勢必將引起購房者更加激烈的落位競爭！

4

樓市的競爭是殘酷的，供應(yīng)永遠(yuǎn)追隨著需求而變化?！暗谒拇≌钡恼Q生標(biāo)志著溫州樓市邁入新的時代，這是大勢所趨，也是行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

從中楠·鷺湖的案例中不難看出，兼顧“產(chǎn)品力+性價比”等諸多優(yōu)勢的第四代住宅，必將引起2025年溫州樓市的重新洗牌。

聲明：本文為廣告，文內(nèi)對項目特點所做的介紹僅供參考。我們務(wù)求客觀真實，但無法涵蓋項目所有信息，也無法預(yù)測相關(guān)價格變化及相關(guān)規(guī)劃調(diào)整。讀者若產(chǎn)生購買行為，請務(wù)必看清售樓處的周邊不利因素公示，樣板房的非交付標(biāo)準(zhǔn)明示，對項目周邊現(xiàn)狀進(jìn)行實測。并在簽署各類法律文件時，仔細(xì)閱讀相關(guān)條款。所采用信息和數(shù)據(jù)均來自政府相關(guān)部門，以及可信任媒體等公開渠道，但無法確保其完整性和準(zhǔn)確性。本文觀點和數(shù)據(jù)不構(gòu)成對房地產(chǎn)投資、買賣的依據(jù)，任何人因該觀點或者數(shù)據(jù)而導(dǎo)致的財產(chǎn)虧損，責(zé)任自負(fù)，本公眾號不承擔(dān)任何責(zé)任。