我是紫沐，這是我第435篇日記。

隨便聊聊。

1

前兩天，荔灣的保利珠江印象開盤，單價4.5-5萬，賣爆了，幾乎開盤即清盤。

你說這價格便宜嗎，其實不便宜。

廣鋼很多次新房，現(xiàn)在成交價都在4.5萬以下。

標桿盤金茂府，單價也就5萬出頭。

而珠江印象的配套，是完全比不過廣鋼的。

學位需要從零開始沉淀，商業(yè)只有一個沒什么店鋪的cocopark。

板塊界面也不好看，整個東沙現(xiàn)在是百廢待興，比較荒蕪，周邊全是大工地。

論居住氛圍和居住品質(zhì)，和廣鋼沒法比。

而且珠江印象是小盤，兩棟割裂的單體樓，不共用小區(qū)，花園幾乎沒有，私密性差。

廣鋼很多樓盤的花園品質(zhì)，都能吊打它。

所以為什么，明明品質(zhì)不算好，價格也略貴，珠江印象還是能賣爆？

有人說是板塊的原因，東沙在規(guī)劃中屬于豪宅區(qū)，有江景有港灣，未來有想象力。

但據(jù)我了解，買珠江印象來投資的不能說沒有，但應該極少。

大部分買家，其實還是真剛需。

是覺得珠江印象雖然配套沒廣鋼好，但學鐵商也算齊全。

而且110%得房率比廣鋼高太多，性價比高，才最終選擇入手。

這樣的買房邏輯，也存在于去年的保利雅郡和越秀云悅。

同樣是小盤，同樣不算便宜，去化卻很好。

有人說這證明廣州老城區(qū)，做小盤比做大盤更好賣。

但其實也不是。

不管是珠江印象，還是保利雅郡和越秀云悅，都有個共同點。

就是它們都具備完善的學鐵商。

或許不是頂級，或許需要時間沉淀，但等到收樓的時候，學鐵商都會是可用狀態(tài)。

所以廣州老城區(qū)缺的不是小盤。

缺的是學鐵商齊全，定位剛需的高得房率新規(guī)盤。

未來兩年，剛需會是市場主力，這類產(chǎn)品，也會比較好賣。

2

但如果把視角拉遠到整個樓市，這其實不利于樓市復蘇。

學鐵商新規(guī)盤爆火，但周邊二手房價依然沒有起色，就已經(jīng)說明：

現(xiàn)在的買家，寧愿買配套80分/得房率100分的新房，也不愿意買配套100分/得房率80分的二手。

或者再簡單點，就是買新不買舊。

而新盤供應源源不斷，甚至有繼續(xù)加碼的勢頭。

二手房越來越少人買，價格就很難企穩(wěn)，只能繼續(xù)往下掉。

這又會往回影響新盤定價和土拍，形成向下的惡性循環(huán)。

看最新的2025供地藍皮書，廣州今年預計供應131塊地。

對比去年96宗的計劃供應，增加了36%。

而且不是啥邊角地塊，越秀+海珠+天河+荔灣+白云，就占了74宗，占比超50%。

比如海珠，保利琶洲三兄弟旁邊，又新增了琶洲三姐妹。

燕語堂悅被工業(yè)大道地塊背刺，西派粵府被大干圍地塊背刺。

整個創(chuàng)新灣新增7塊地，廣紙就占了2塊。

感覺過去這5年，創(chuàng)新灣的配套和產(chǎn)業(yè)沒兌現(xiàn)多少。

唯一超額完成的，只有住宅供應量。

21年高位接盤的，是真的慘。

天河也一樣，金融城產(chǎn)業(yè)引進沒啥成績，住宅用地卻新增了5塊，而且位置都不錯。

牛奶廠那邊一堆新房沒賣完，一堆二手賣不掉，都這鬼樣了，周邊還多了3塊地。

要是擴大到整體奧體，那更是新增6塊地。

去年寫牛奶廠的時候就說了，當牛奶廠二手降到4字頭，越秀觀樾還賣8萬，是完全沒道理的。

果不其然，才過了個年，現(xiàn)在觀樾6字頭就能買了。

要是牛奶廠按這個拍地節(jié)奏加大供應，未來可能還更便宜。

現(xiàn)在已經(jīng)確定了，廣州的操作，完全符合之前文章的預判。

就是不加限制的供應，和不講道理的調(diào)整控規(guī)。

在廣州講道理之前，房價幾乎沒有反轉(zhuǎn)的可能。

不管是核心區(qū)還是近郊，去年的新房都沒賣完，甚至2-3年前的新房都還沒清盤。

新的供應、新的樓盤、新的價格戰(zhàn)，又打起來了。

試問未來幾年，廣州哪項規(guī)劃最可能兌現(xiàn)？

那恐怕，也只有供地規(guī)劃了。

3

有朋友問，桂悅東曉現(xiàn)在賣6字頭，江南西二手賣3字頭。

價差這么大，二手價格從3漲到4，不就很容易嗎？

這思路很熟悉，中介推便宜貨的時候一般都這么說。

但很可惜，這套說辭其實是不成立的。

車子離開4S店，那就是二手車。

奢侈品離開專賣店，就只能賣閑魚。

決定你二手車價格的，只能是其他二手車。

決定你二手包價格的，只能是其他二手包。

決定你二手房價格的，只能是其他二手房。

桂悅東曉賣6字頭，不代表它真的值6字頭，只代表越秀有把桂悅東曉賣到6字頭的能力。

漂亮的售樓部、精致的樣板間、服務周到顏值高的銷售，這些都是成本。

正因為砸了成本，開發(fā)商才能把原本賣5字頭的東西，包裝成6字頭。

你的二手房，有售樓部、樣板間和漂亮小姐姐嗎？

壓根就沒有。

只有明顯的使用痕跡，過氣的裝修和上不了臺面的得房率。

所以新房能賣溢價，但二手房不能。

所以新房跟二手打價格戰(zhàn)，二手是打不過的。

所以為什么廣州瘋狂賣地，對樓市是絕對利空，大家應該也都理解了。

天量供應-新房內(nèi)卷-二手跟跌-市場信心下降-土拍遇冷-財政更難-加大供應。

這條惡性循環(huán)的向下螺旋，廣州目前逃不出來。

而逃不出來的原因，是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型失敗，和嚴重的路徑依賴。

廣州去年賣了49塊地，回籠資金772億。

而深圳呢，去年只賣了6塊地，回籠資金346億。

但深圳去年的GDP，比廣州多了足足5769億。

究其原因，就是手里有牌，不再依賴土地財政。

大疆、比亞迪、華為、騰訊，都是風口大企，科技實力強。

反過來看廣州，在高新產(chǎn)業(yè)和人工智能等風口領域嚴重誤判，手里抓不到半張牌。

在各大城市搞科技搞產(chǎn)業(yè)的時候，只能去賣地續(xù)命。

郊區(qū)板塊救不了，就換成核心板塊。

核心板塊沒有好地，就調(diào)整控規(guī)把土地變出來。

大城市在研究，如何讓科技更加成熟。

小城市在研究，如何賣地能多賺點財政錢。

當廣州把重心放在土拍，本質(zhì)上就是把自己放在小城的位置上。

你覺得廣州是暫時做小城，忍辱負重搞產(chǎn)業(yè)，很快會逆風翻盤。

還是自甘墮落做小城，沉迷土地財政和路徑依賴，短期難以翻盤。

這個問題的答案，也是廣州樓市的答案。