我是紫沐，這是我第436篇日記。

絹麻廠最近有新消息。

傳言產(chǎn)品定位，會從改善下調(diào)為剛需-剛改。

塔樓設(shè)計，面積段89㎡起步。

如果傳言為真，就延伸出幾個問題：

1.為什么絹麻廠要改定位？

2.絹麻廠改定位之后，對金融城有什么影響？

3.絹麻廠和琶洲南誰更優(yōu)？

簡單聊聊。

絹麻廠如果要改定位，表面原因是避免內(nèi)卷。

要是絹麻廠和琶洲南都定位改善，購買力容易分流。

但更重要的原因，是錯位打法，能讓保利吃到更多利潤。

絹麻廠和琶洲南的位置，其實差得不遠(yuǎn)。

如果都定位改善，就等于把剛需購買力全部放棄。

海珠剛需-剛改新盤很多，今年還會更多，是一片紅海。

以琶洲南的配套，要做剛需，競爭力未必打得贏。

但金融城不一樣，金融城是一片藍(lán)海。

里面的新盤，要么是天河壹品、珠花這種舊規(guī)盤。

要么是華潤天河潤府這種學(xué)鐵商不完善的新規(guī)盤。

絹麻廠如果定位剛需-剛改，憑借自身配套和新規(guī)優(yōu)勢，很容易就把金融城積蓄的剛需客都吃掉。

金融城吃剛需，琶洲南吃改善，利潤最大化。

至于定價，也很好解決。

這里延伸一下，怎么估算一個樓盤的合理定價。

首先新房價格，是沒有參考價值的，具體原因，可以翻上篇文章：大城靠科技，小城靠賣地

而二手價格要怎么參考，也有講究。

就好像很多人喜歡用天河公園的標(biāo)桿價格，去倒推絹麻廠的合理價格。

比如臻林掛牌10萬，天逸成交價11.7萬，去倒推絹麻廠值10萬+。

這個邏輯，明顯不嚴(yán)謹(jǐn)。

因為掛牌價和成交價之間，本身就有差額，具體原因，可以翻這篇：房價都腰斬了，要不要直接賣掉？

而成交價，天逸的成交樣本太少，上一套成交11.7萬，發(fā)生在24年1月。

過去一年房價普遍回撤多少，大家心里都有數(shù)。

所以真正值得參考的，是同樣定位，且成交樣本豐富的樓盤。

而在金融城，蘭亭盛薈就是很好的參考對象。

同樣定位剛需-剛改，體量也差不多。

現(xiàn)在蘭亭的好戶型，成交價在6萬出頭。

那絹麻廠在學(xué)位、通勤和得房率都有迭代的情況下，賣7萬出頭，市場無疑是買單的。

要是算上新盤溢價利潤，絹麻廠賣8字頭，相對比較合理。

而這個定價，對保利來說，也更方便它控盤金融城。

畢竟保利都薈天珺怎么說也是定位改善，目前還賣9萬+。

后續(xù)絹麻廠定位剛需-剛改，賣8萬；面粉廠定位豪宅，賣10萬+，那保利就等于把金融城購買力都包圓了。

只是以都薈天珺的實力，在改善這一塊，有點擔(dān)不起大旗。

所以盲猜，絹麻廠就會下調(diào)定位，完全以剛需為主的可能性也不大。

至于絹麻廠和琶洲南的優(yōu)劣對比。

如果定位不同，其實沒太多可比性。

琶洲南定位改善，是純板樓，還有專梯專戶。

目前流出來的資料，外立面、園林、入戶大堂、車庫、會所，都是往豪宅方向靠的。

而絹麻廠要是定位剛需，在內(nèi)外部交標(biāo)上，很可能不會這么足料。

加上塔樓設(shè)計，居住舒適度肯定輸板樓很多。

真有改善需求的買家，大概率都會選琶洲南，所以沒太大可比性。

至于影響價值的因素，比如地段，那絹麻廠肯定比琶洲南更好。

前者是純血的金融城板塊，距離未來的金融城核心區(qū)也很近。

而后者屬于泛琶洲板塊，有點類似牛奶廠在天河?xùn)|的定位。

所以單純看想象力，絹麻廠天花板更高。

更別說絹麻廠多少能蹭到一點江景視野，稀缺資源是很值錢的。

但絹麻廠有一個大問題，就是員村。

員村對金融城的負(fù)面作用，已經(jīng)寫過很多次了。

以目前的環(huán)境和財政，想把員村搞好，保守是個十年計劃。

而琶洲南的兌現(xiàn)速度則會快很多，都是空地，能連片開發(fā)。

所以琶洲南雖然天花板沒有絹麻廠高，但成熟速度卻比絹麻廠快。

這就需要根據(jù)持有計劃，去做取舍。

而學(xué)鐵商的話，兩者半斤八兩。

絹麻廠有配建小學(xué)，但沒有配建商業(yè)。

琶洲南有配建商業(yè)，而且今年7月就能交付，但沒有配建學(xué)位，想讀隔壁的公立，很可能要統(tǒng)籌。

總的來說，絹麻廠和琶洲南孰優(yōu)孰劣，還是得看個人：

更偏長期持有，更看重地段價值，獨身或三口之家，或許更適合絹麻廠。

持有時間不定，更看重板塊環(huán)境，對產(chǎn)品有要求的改善家庭，或許更適合琶洲南。

自住買房，買的不是最好，而是最適配。