對于文旅與商業(yè)結(jié)合的新場景新業(yè)態(tài)應(yīng)該如何創(chuàng)新架構(gòu)，一直是我們團隊很感興趣的話題。

這兩年，我們觀察了中國幾乎所有的一線創(chuàng)新項目。我們發(fā)現(xiàn)各類主題沉浸感的手法都可以運作，這也是我們?nèi)粘Ｗ霾邉濏椖康囊粋€重點品類。

但所有的沉浸式商業(yè)，背后得遵循一個底層邏輯。

為什么有的能成功，大多數(shù)會失?。亢芏嗳苏f，這是玄學(xué)，這是時運，這是市場、選址、設(shè)計、運營等綜合因素的結(jié)果。這樣籠統(tǒng)的答案似乎也是正確，但我們覺得這還是沒有看清背后的本質(zhì)。

而這樣看不清新事物本質(zhì)面貌的常見狀態(tài)，是同行大多數(shù)人的焦慮——想創(chuàng)新，又怕失敗。

在商場里造山這個話題，就是屬于這種讓人驚愕又倍感困難的模糊新事物。所有初接觸這個話題的人，往往都會被這個腦洞大開的想法震撼。而當他們再看了看這幾年經(jīng)營火爆的長春這有山項目之后，的確會覺得“很哇塞”?。?/p>

這種典型的跨界手段，這種把對山岳型景區(qū)的文旅規(guī)劃邏輯與傳統(tǒng)商場的平面動線邏輯沖撞到了一起的想法，確實很具顛覆性，也打破了文旅人和商業(yè)人各自的知識邊界。

于是，全行業(yè)界開始蠢蠢欲動，反復(fù)探索。越來越多的項目，開始在自己的商場里動起了“造山”的腦筋。

但正如千變?nèi)f化的金融界的名言，“華爾街沒有新事物”。

其實，這個腦洞大開的想法，也并不是空穴來風(fēng)，它的大背景還是來自于這兩年購物中心的生態(tài)化的浪潮。

這波浪潮的第一階段，是一種普遍采用的購物中心生態(tài)雨林造景模式。這種比較有代表性的項目就是上海南翔印象城MEGA和瑞虹太陽宮項目，他們各自都在自己的中庭和頂樓造了“生態(tài)雨林感”的沉浸式景觀。

而在這批雨林造景模式中，在全國最極致、影響力也最轟動的項目就是重慶光環(huán)。之后在去年開業(yè)的坂田萬科廣場項目，也把戶外中庭空間的雨林造景模式推向到了一個新的高度。

當雨林景觀成為一種沉浸式的流行模式之后，同樣具備生態(tài)概念的“山體景觀”作為一個新物種，更讓很多人著迷。

但如果從工程投入、投資回報和運營管理等多方面來比較來看，這個造山的點子是一個好想法嗎？

今天我就嘗試分析一下，國內(nèi)三個著名的商業(yè)造山案例，他們分別是長春這有山、成都光環(huán)和惠州羅浮里，我們來看看這三個典型案例背后，有沒有共同的底層邏輯？

長春這有山

新定位，新模式，新系統(tǒng)

圖：這有山 來源：小紅書博主 堯上野的山川胡海

“長春這有山”，應(yīng)該算是中國購物中心里造山的開山鼻祖。這個在艱難市場環(huán)境下，靈機一動的創(chuàng)新項目，背后其實是針對市場競爭局勢的深刻思考。

我曾聽項目操盤手呂總在內(nèi)部講課中提到，項目的橫空出世實際上是一場成功的“反圍剿”。

當這個中小體量的商業(yè)面對長春市中心大MALL的競爭時，面對一個供給過剩的市場，在北方寒冷的環(huán)境下，又不能做街區(qū)這類在北方寒冷地區(qū)有半年無法高效利用的商業(yè)體，所以只能另辟蹊徑。經(jīng)過激烈的思辨后，他們最后干脆選擇在商場里造了一座溫暖舒適的山。

他們給項目的定位就是一個城市的度假景觀小鎮(zhèn)，而不是普通的購物中心。所以這個項目的轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)得很徹底，造山只是他們的空間形態(tài)，而內(nèi)部的業(yè)態(tài)定位和運營手法才是根本的變化。

下面我們簡要分析一下他們的手法。

1、把“吃住行游購娛”搬入商場

首先，我們來看這有山的獨特空間結(jié)構(gòu)。

這個以“立體山城”概念打造6層退臺式空間，通過折返樓梯、懸挑平臺形成立體動線。如果我們仔細分析這個項目的剖面，會發(fā)現(xiàn)它造山造得很徹底。

最大的不同點是它的動線設(shè)計。這樣的山岳型景區(qū)的動線設(shè)計完全不同于傳統(tǒng)購物中心的平面動線設(shè)計。這個商場的游逛東線，就如同一條盤山公路一樣蜿蜒上升，每十米、二十米幾個踏步，緩緩的將人抬升到四到五層的高度。

在這個過程中，兩側(cè)都是一兩層高的古建小樓，宛如金庸筆下的小說場景般，回到數(shù)百年前的山道市集。再通過一個不起眼的小臺階，就能步入另一條有意思的巷子，但最終它都會將你帶回主動線，以方便人流能完整的體驗完整個山道,最終達到山頂?shù)奈穆煤诵臉说摹皢栿竿ぁ薄?/p>

作為項目的精神地標問蟾亭，這里既有吸引人們目的性到訪的功能，同時賦予了空間一些古典&宗教的禪意。游客拾級而上的這一行為，頗有朝圣的意味。

不僅空間不一樣，這有山的業(yè)態(tài)規(guī)劃模式，也打破常規(guī)的業(yè)態(tài)劃分，而是按消費場景“組團”形式劃分品牌業(yè)態(tài)，劃分為休閑逛玩組團、小吃街組團、嘉年華組團、聚會餐組團、電影院組團和夜生活組團。

在項目的頂部，還有“這有山舍”的民宿組團。這46間客棧，既為游客提供休憩住宿服務(wù)，也完成了「這有山」的旅游體驗閉環(huán)。

2、投資與經(jīng)營效果評估

一般情況下，很多人認為在商場造山，造價成本顯然是比普通商場要高的。

但根據(jù)項目披露的公開數(shù)據(jù)顯示，這有山項目的總建筑面積7萬平方米，總投資是4.7億元，平均每平米造價6,000多元，似乎屬于中等投資強度。

但如果從項目的經(jīng)營面積來看，根據(jù)公開數(shù)據(jù)披露，項目的經(jīng)營面積僅2萬多平米，這樣的經(jīng)營面積對總建筑面積的占比只有30~40%，要低于常規(guī)購物中心60~70%的經(jīng)營面積比例。這主要的原因在于項目內(nèi)部完整的經(jīng)營空間，變成了單邊退臺式的空間，經(jīng)營面積因此被“剖掉了一半”。

圖：這有山項目經(jīng)營剖面示意

所以從這點看，項目的投資造價是偏高的。

這種偏高的成本可能會體現(xiàn)在下面幾個方面：人工山體建筑采用鋼筋混凝土框架和生態(tài)模擬技術(shù)，單位造價比常規(guī)商業(yè)體高 40%-60%，包含建筑主體（30 米高人工山體結(jié)構(gòu)）。人工山體采用鋼筋混凝土框架模擬自然地形，需額外增加結(jié)構(gòu)剛度以應(yīng)對非對稱荷載。

同時，項目的山洞大廳、問蟾亭等標志性景觀涉及雕塑藝術(shù)與建筑工藝結(jié)合，單項成本也會顯著高于普通裝修。

圖：問蟾亭 來源：小紅書博主董哦哦

但另一方面，項目單一的山體動線設(shè)計，將商場的交通面積可以大幅壓縮，因而會提高商業(yè)的得鋪率，從而提升綜合坪效，減少因為經(jīng)營面積減少帶來的損失。

從經(jīng)營效果來看，雖然犧牲了比較多的經(jīng)營面積，但項目的經(jīng)營結(jié)果確是非常不錯。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，項目開業(yè)幾年來，日?？土髁吭?.5-2萬人次，周六周日可以達到4-5萬人次，峰值客流（十一期間單日）達到了7萬。近90%商戶繳納了提成租金，而招商率也達到了100%。

由于項目是非公開上市的私營企業(yè)，我們無從知道項目最終的經(jīng)營效益。但綜合各種行業(yè)信息和他們的輕資產(chǎn)拓展實踐來判斷，項目大概率一定是跑贏了普通購物中心的收益率水平。

并且從這個項目所獲得的榮譽來看，它也獲得了社會各界認可。

“這有山”被文化和旅游部確定為首批國家級夜間文化和旅游消費聚集區(qū)、首批SIT超級沉浸旅游項目，并且在吉林省商圈類排名中常年位居熱度榜首，被評為吉林省旅游推薦Top1。

此外，這有山”還榮獲了2021年長春文旅新地標、2020文旅新業(yè)態(tài)發(fā)展對話暨第四屆獨立旅行設(shè)計師節(jié)文旅融合創(chuàng)新業(yè)態(tài)獎、中國文旅先鋒獎、“都市冰雪”幸福長春第26屆長春冰雪節(jié)首屆長春十大冰雪喜樂地稱號等多項榮譽。

成都光環(huán)、惠州羅浮里

商場里的山岳景觀主題空間

圖：成都光環(huán) 山里 來源：小紅書博主 Minnie乖乖

相比于“這有”山的徹頭徹尾以造山為主題，打造山岳度假景觀小鎮(zhèn)的定位，2024年6月開業(yè)的成都光環(huán)購物中心的做法則要保守很多。

成都光環(huán)購物中心的開業(yè)，在社交媒體上，似乎沒有當年重慶光環(huán)開業(yè)時，那個沐光森林的雨林空間初次問世時那樣的“炸裂”。

這里面的一個“山里”的主題景觀區(qū)，位于L3層的水晶連廊，場景面積大小只有4,000平米，縱跨L3-L5層。而購物中心部分約 11 萬平方米，共七層，平均單層面積約 1.57 萬平方米。

所以，“山里”場景區(qū)在整個項目里的定位就是其中一個重要的“流量入口”和打卡地，該區(qū)域以“蜀山之王”貢嘎山為靈感，將雪山搬進多層挑高空間，融合綠植與生態(tài)、陽光與城市元素，呼應(yīng)成都人對戶外生活的向往和熱愛。

因為這個山里的場景區(qū)域面積比較小，所以這里的“山體”與購物中心的業(yè)態(tài)相對割裂，沒有把山的故事講深、講透。當然這個可能與光環(huán)本身時尚、潮流的定位比較不一致有比較大的關(guān)系。

我想想也是，相比光環(huán)購物中心所營造的時尚生態(tài)的潮流商業(yè)主題，如果極大的力氣去講述“一個雪山的故事”，似乎有些違和。

圖片來源：商業(yè)地產(chǎn)志

“山里”空間以貢嘎雪山為原型，通過3D打印技術(shù)制作1:1000縮微山體模型，表面采用 GRG 材料模擬冰川肌理。植入120種本地植物（復(fù)層種植密度達3.2株/㎡），結(jié)合200㎡人工瀑布系統(tǒng)，形成“雪山-森林-溪流”的完整生態(tài)鏈。

我們再看惠州羅浮里。

這是惠州港惠項目三期里的一個場景它與港惠一二期有機相聯(lián)，形成商業(yè)體量超25萬平方米的MALL+街區(qū)。而港慧粵東地區(qū)體量較大、極具特色的購物中心。

惠州羅浮里現(xiàn)場實景 來源：小紅書博主源子

港惠三期以羅浮山的“山川精靈”為IP藍本，打造惠州首個沉浸式主題街區(qū)“蝶樹溪谷”。

溪谷內(nèi)霧氣升騰，雙生蝶樹、云陽仙木、浩渺神木、炙炎靈木、磐石珍木五大神樹齊聚，瑤花異草以此為家，誕育了“玄焱”“豆豆龍”“周周”等8個性格各異的羅浮山山川精靈，為游客構(gòu)筑了一個生機盎然、唯美夢幻的生態(tài)溪谷。

惠州羅浮里：借勢羅浮山IP打造“半山商業(yè)體”，運用玻璃穹頂引入自然光影，營造出山澗溪流與嶺南建筑交融的意境，實現(xiàn)游客停留時長提升。

更多惠州羅浮里的細節(jié)內(nèi)容，請點擊視頻號了解。

商場造山的兩種模式比較

從上面三個案例的分析來看，“在商場里造山”，目前分為下面兩種模式：

第一種是部分沉浸模式，這種模式的本質(zhì)呼應(yīng)了當下的生態(tài)化的流行趨勢，把山景作為場景，作為引流主題，構(gòu)建一種主題景觀。

成都光環(huán)和羅浮里，都是根據(jù)在地的著名山岳景區(qū)進行的室內(nèi)商業(yè)化再創(chuàng)作，他們的特色都是把山體做成一個場景。

但這里就會涉及到一個悖論：如果消費者能在他們的周邊看到名山的真面目，那么還會來商場來看高仿的假山嗎？面對同質(zhì)化的商業(yè)競爭，這種造景模式的差異化、獨特性和市場生命力能維持多久？

與其高仿一個真山，不如打造一些遠離我們的日常，又有故事劇情和動漫IP精神的山，比如昆侖山、蓬萊仙山、方壺山、青丘山、須彌山，會不會更有意思？

另外，這種山岳場景的模式，只利用了表皮，沒有觸及業(yè)態(tài)和定位的深層變化。

本質(zhì)上看，商場的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、主題定位、主力店的構(gòu)成，并沒有用到太多文旅資源，他們還屬于城市商業(yè)的范疇。

我相信，相比于傳統(tǒng)的購物中心，這樣的局部花資金造景模式，一定會獲得不錯的收益。它適合于一個相對處于優(yōu)勢地段項目，保持核心競爭力的“錦上添花”的模式。

但時間長了后，如果只是主題景觀，沒有融入演藝、表演、內(nèi)容業(yè)態(tài)，缺少互動文旅內(nèi)容，他們很難吸引到城市的文旅游客。失去了游客的支撐后，本地固有的消費者很快就會對這種場景形成審美疲勞，因此，它帶來增量價值的空間必然也會有限。

并且，3~5年后，他們?nèi)詴媾R著場景的更迭的問題。

第二種是全域沉浸模式，把山作為商業(yè)的靈魂，構(gòu)成商業(yè)的全部。

長春這有山就不一樣了。它的本質(zhì)是一個城市的文旅目的地，一個城市為微度假目的地，是一個城市的會客廳。

它以較小的體量，獲得了游客的青睞，也獲得了市場的驗證，它已經(jīng)從商業(yè)屬性的項目，大幅跨界為文旅屬性很強的內(nèi)容。

所以，對比來看，上述兩種局部創(chuàng)新和整體創(chuàng)新的模式，看似差異也不是很大，但當量變積累到性質(zhì)的變化之后，它就會撕開了一個市場缺口，占到了一個獨立的市場生態(tài)位上，在同質(zhì)化的模式中，脫穎而出。而消費者對它的定義就會徹底改變。

這么多年的從業(yè)經(jīng)驗告訴我，如果一個項目被定義為一個城市的“文旅資源”，那么，城市“文旅資源”和城市“商業(yè)資源”的最大不同是：文旅資源的競爭烈度相對于城市商業(yè)資源要低一些。

好的文旅資源就如同這座城市的文化遺產(chǎn)或者自然遺產(chǎn)，會印刻在這座城市的DNA中，生生不息。它的獨特性、排他性和壟斷性，往往是很難復(fù)制的。

所以，我來做個總結(jié)，我們在思考是否可以在商場造山的這個有趣的話題時，問題的核心關(guān)鍵應(yīng)該是：我們?nèi)绾伟芽剡@個度。

所以，這個問題的本質(zhì)，并不是一個工程問題，也不是一個運營問題，它的底層邏輯應(yīng)該是：

1、我們認清了當下本地的市場競爭局勢了嗎？

2、我們找到了問題的本質(zhì)了嗎？

3、我們卡住時代的脈搏了嗎？

4、我們找到當下消費者的消費趨勢了嗎？

商業(yè)項目

華東地區(qū)-上海：/// / / / / / / / / / / / / /

杭州：/| 紹興：|蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：///////| 天津：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |臺灣：

西南地區(qū)-成都：/////// |重慶：//

華中地區(qū)-長沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市

| | | |

住宅

| |

文旅項目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：// |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

新物種、新趨勢、新觀察

行業(yè)趨勢

國際案例

曼谷：

日本：| | | | | | | |

美國：

德國：

巴黎：

房地產(chǎn)觀察家核心特色 Featured Insights

研究洞察趨勢 | 深度解讀案例 | 報道創(chuàng)新事件

企業(yè)業(yè)務(wù)類型 Capabilities

案例深度剖析 | 項目策劃規(guī)劃設(shè)計 | 項目推廣運營