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　　房地產(chǎn)政策的小陽春已經(jīng)來了！

　　這幾天的重大新聞著實不少，3月5號的「兩會」上，將安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

　　3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，，因地制宜實施改造。

　　3月10號，重慶發(fā)布最新政策，2025年重慶將新開工改造老舊小區(qū)1227個、3011萬平方米，切實解決群眾關(guān)切的居住環(huán)境消防安全、充電設(shè)施、加裝電梯等問題。

　　? 圖源政府官網(wǎng)

　　重慶力爭到2025年，基本完成2000年底前建成的需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。有條件的區(qū)縣，可對2005年底前建成的居住條件較差的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)實施改造提升。

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　　重慶2000年之前的房子有多少呢？

　　9000個老舊小區(qū)、

　　面積約1.9億平方米，

　　涉及群眾206萬戶。

　　如果按照戶均人口2.72人/戶來算（第七次人口普查數(shù)據(jù)），舊城改造的影響群體人數(shù)將達(dá)到560萬人。

　　重慶常住人口3191萬人，占比達(dá)18%，比例可以說是相當(dāng)高了。

　　重慶每5-6個人里，就有1人跟舊城改造有關(guān)。

　　? 改造后的民主村停車場

　　你想想，你家老人住在樓梯房里的4-5樓，每天上下樓都不方便，現(xiàn)在突然要加裝電梯了，老人的生活會不會更方便點。

　　你家老小區(qū)修建的時間太早了，沒啥停車位了，每天下班晚了就沒位置停車了，停在路邊又要遭罰單，惱火的很，現(xiàn)在小區(qū)附近新修了停車位，多方便啊。

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　　那舊城改造到底要花多少錢呢？

　　今天浦東銀行發(fā)布了一個數(shù)據(jù)，浦發(fā)銀行上海分行已累計參與全市70余個舊區(qū)改造及城中村改造項目，城市更新貸款余額突破1000億元。

　　70個老舊小區(qū)，改造費用超1000億元。

　　平均每個小區(qū)改造費用14億元

　　?圖源網(wǎng)絡(luò)

　　是不是很夸張？

　　當(dāng)然，上海畢竟是國際超一線大都市，重慶肯定不能跟它比。我跟一個房地產(chǎn)資深造價師專門聊了這個問題，我們可以來算下賬。

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　　舊城改造，主要改造哪些東西？

　　房屋修繕與功能提升、

　　基礎(chǔ)設(shè)施升級、

　　公共設(shè)施配套、

　　其他費用。

　　1、房屋修繕與功能提升

　　外立面翻新：外墻保溫、涂料/石材更新，成本約200-500元/㎡。

　　結(jié)構(gòu)加固：老舊建筑抗震加固，成本約 500-1000元/㎡。

　　管線改造：水電氣管網(wǎng)更新（含弱電），成本約 150-300元/㎡。

　　電梯加裝：老舊小區(qū)加裝電梯，單部成本約40-70萬元（含土建、設(shè)備、審批）。

　　公共區(qū)域修繕：樓道、屋頂防水等，成本約 100-200元/㎡。

　　2、基礎(chǔ)設(shè)施升級

　　道路及管網(wǎng)升級：拓寬道路、雨污分流、通信管網(wǎng)入地，成本約2000-5000萬元/公里（重慶作為山地城市，山地地形施工難度高，成本上浮20%）。

　　綠化與照明：街區(qū)綠化、智慧路燈等，成本約500-1000萬元/公頃。

　　?重慶南濱路附近某改造后的小區(qū)，楊一實拍

　　3、公共設(shè)施配套

　　社區(qū)服務(wù)中心：新建或改造，成本約2000-5000萬元/個。

　　口袋公園/小微綠地：成本約 500-1500萬元/個。

　　停車設(shè)施：機械立體停車場成本約5-10萬元/車位

　　4、其他費用

　　規(guī)劃設(shè)計費：約總投資的 3%-5%

　　工程管理費：約 2%-4%

　　不可預(yù)見費：預(yù)留 5%-10%

　　總體算下來費用還是挺多的。

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　　以50萬㎡典型老舊社區(qū)為例，我弄了一個表，列舉了一些改造細(xì)項，改造總費用大概是4.3億元。

　　算下來，每平米的改造費用是868元/㎡。

　　?楊一制圖

　　這也跟重慶的實際情況對的上。

　　2022年重慶渝中區(qū)有個約15萬平方米的老舊小區(qū)改造，包含外立面、管線、綠化等，總投資是1.2億元，算下來每平米的改造費用是800元/㎡。

　　800元/㎡的改造算是相對不錯的，如果錢不多，只是改造了外立面+基礎(chǔ)管線，那可能費用只需要300-500元/㎡。

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　　重慶2025年要改造1227個老舊小區(qū)、3011萬平方米，按800元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)來改造的話，大概總共要花費240億元。

　　錢是有貨幣乘數(shù)效應(yīng)的。

　　每投資1元舊改，拉動建材、設(shè)計、施工等產(chǎn)業(yè)鏈3-5元GDP，現(xiàn)在投資240億元，預(yù)計將會帶動超1000億元的GDP。

　　舊城改造，漏水屋頂變玻璃幕墻，蜘蛛網(wǎng)電線入地，老舊小區(qū)加裝電梯，讓老小區(qū)從「城市的毒瘤和傷疤」，一躍晉升為「高富帥」。

　　但也要客觀注意到，舊改后房租必然會翻倍，租戶被迫遷往郊區(qū)，騰籠換鳥引來“新中產(chǎn)”——城市更新成了「階層過濾網(wǎng)」。

　　比如像上海，某個片區(qū)舊城改造，改造前戶籍人口2萬人，改造后常住人口1.2萬人，其中原住民僅剩3000人，其余都是“喝著冰美式上班的硅基生物”，主要是碼農(nóng)和金融民工。

　　市井氣和煙火氣才是城市的靈魂，舊城改造千萬不要忽略了這一點。