Part.1

西安太古里，第三次延期

百億級(jí)外資文旅商業(yè)地標(biāo)“西安太古里”，又一次發(fā)布延期，目前預(yù)期建成時(shí)間為2027年。

作為全國第四座“太古里”，在國內(nèi)規(guī)劃商業(yè)面積之最，自2022年落定西安后引發(fā)一片嘩然。但由于考古原因?qū)掖窝舆t建成開業(yè)時(shí)間，也讓西安太古里變成了“考古里”，令人一次次失望。

回顧西安太古里進(jìn)入西安時(shí)間軸，可分為三個(gè)階段：

前期接觸與籌備（2016-2021年）：

2016年：太古地產(chǎn)與西安曲江新區(qū)開始初步接觸，探討合作可能。曲江新區(qū)作為國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，看重太古在歷史文化融合與商業(yè)運(yùn)營上的經(jīng)驗(yàn)。

2021年：太古集團(tuán)行政總裁施銘倫（Mr.Swire）訪華期間專程考察西安，重點(diǎn)調(diào)研小雁塔片區(qū)的歷史文化資源與商業(yè)潛力，推動(dòng)項(xiàng)目決策。

官宣與拿地（2022年3月）：

2022年3月4日：太古地產(chǎn)正式官宣與西安城桓文投（曲江新區(qū)國企）合作開發(fā)西安太古里項(xiàng)目，總投資100億元，預(yù)計(jì)2025年底落成。項(xiàng)目地塊以25.75億元競(jìng)得，太古持股70%，城桓文投持股30%。

項(xiàng)目選址：位于碑林區(qū)小雁塔歷史文化片區(qū)，緊鄰世界文化遺產(chǎn)小雁塔和薦福寺，雙地鐵（2號(hào)線、5號(hào)線）交匯，總占地約12萬平方米，規(guī)劃低密度開放式商業(yè)街區(qū)，含零售、酒店、公寓等業(yè)態(tài)。

審批與設(shè)計(jì)階段（2022年6月-2023年8月）

2022年6月1日：陜西發(fā)改委批復(fù)項(xiàng)目備案，確認(rèn)建設(shè)內(nèi)容及投資計(jì)劃。

2022年8月：發(fā)布《方案及施工圖設(shè)計(jì)資格預(yù)審公告》，明確項(xiàng)目總建筑面積約45.3萬平方米（含地下23萬平方米），計(jì)劃2023年3月開工。

2023年3月：原定開工時(shí)間，但因地塊考古、權(quán)屬問題等延遲。

開工與進(jìn)度調(diào)整（2023年11月）

2023年11月：正式啟動(dòng)建設(shè)，進(jìn)入實(shí)質(zhì)施工階段。

但落成時(shí)間調(diào)整，太古地產(chǎn)在第三季度運(yùn)營報(bào)告中首次提及項(xiàng)目2026年完工，較原計(jì)劃推遲約半年至一年。

再到2025年，2月7日太古里地產(chǎn)發(fā)布2024年年報(bào)顯示，西安太古里目前的預(yù)期落成時(shí)間已推遲至2027年，目前正在進(jìn)行挖掘和打樁工程。

由此可見，從太古里“結(jié)緣”十三朝古都的這9年時(shí)間內(nèi)，西安引入太古里也是一波三折。

好不容易拆遷完成后于2023年3月啟動(dòng)開動(dòng)，但由于考古又延遲開工。最終在2023年11月正式開工，但又由于太古里地產(chǎn)運(yùn)營問題，多次延期建成開業(yè)。

根據(jù)最新消息，由于太古里地產(chǎn)2024年運(yùn)營問題，在2023年11月正式開工后，截止目前工程進(jìn)度還僅停留挖掘打樁階段，只能又一次延期至2027年建成。

Part.2

再建中軸新商業(yè)IP

相比西安太古落地時(shí)的喜悅，如今一次次的延期建成，無疑是在消耗西安對(duì)于太古里的熱情期待。

西安太古里作為太古地產(chǎn)在內(nèi)地的第七個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)劃商業(yè)面積、商戶數(shù)量。業(yè)態(tài)體量上均創(chuàng)下內(nèi)地“太古里”之最。其低密度、開放式的建筑設(shè)計(jì)靈感源自盛唐風(fēng)格，都力圖將歷史文化與現(xiàn)代商業(yè)完美結(jié)合。

項(xiàng)目坐落于碑林區(qū)小雁塔歷史文化片區(qū)，總占地面積約11.9萬平方米，地上樓面總建筑達(dá)25.6萬平㎡，規(guī)劃包含零售商場(chǎng)、文化設(shè)施、奢華酒店及服務(wù)式公寓等業(yè)態(tài)。項(xiàng)目毗鄰世界文化遺產(chǎn)小雁塔和薦福寺，旨在打造一個(gè)融合歷史文化與現(xiàn)代商業(yè)的國際級(jí)目的地。

對(duì)比國內(nèi)現(xiàn)有太古里，西安太古里的定位和影響力絕對(duì)不容小窺：

其一、規(guī)劃體量之最。總規(guī)劃占地超過12萬㎡，總建筑面積（地上+地下）將超過40萬㎡，相當(dāng)于兩個(gè)成都和北京太古里，且2000個(gè)車位，為所有太古里地產(chǎn)之最。

其二、建筑單體之最。縱覽全國其它太古里項(xiàng)目，每一座都擁有幾十棟不同類型的商業(yè)單體。而西安太古里建筑單體將超過30多座，相比其他城市太古里，也是建筑單體最多的項(xiàng)目。

其三、雙地鐵賦能。位于南北中軸線核心地段，而且扼守主城繁華核心的小雁塔片區(qū)。除此之外地鐵2號(hào)線、5號(hào)線雙地鐵交匯，足以為項(xiàng)目地下約5萬㎡商業(yè)帶來足夠火爆的人氣。

待西安太古里建成后，將推動(dòng)小雁塔片區(qū)的城市更新，為西安文旅商融合發(fā)展注入新活力。還將填補(bǔ)西安高端商業(yè)空白，與SKP、王府井等商業(yè)體形成完善的商業(yè)矩陣，推進(jìn)提升西安商業(yè)新格局。

Part.3

商圈競(jìng)爭(zhēng)激烈，何以破局？

當(dāng)下西安大型商業(yè)綜合體遍及全城各個(gè)板塊，萬象城、宜家薈聚、龍湖天街、山姆等大型商業(yè)IP，已經(jīng)在迭代升級(jí)西安商業(yè)新局面。

時(shí)值當(dāng)下，傳統(tǒng)的百盛、民生百貨、人人樂、卜蜂蓮花等商業(yè)，正在逐漸“退場(chǎng)”。如曾經(jīng)的民生百貨最多時(shí)在在全國有15家實(shí)體門店遍布西安、咸陽、海口、天津等多個(gè)城市。曾經(jīng)在西安有9家門店，分布在解放路、騾馬市、龍首原、電子正街等多個(gè)商圈，彼時(shí)可謂風(fēng)光無限。

但在經(jīng)歷2018年之后的激烈商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)后，民生百貨截至目前已有曲江店、西大街店、鐘樓店、龍首店等閉店，目前僅剩解放路店、騾馬市店兩家門店。

時(shí)至當(dāng)下，就連曾經(jīng)紅極一時(shí)的民生百貨解放路店，近兩年也頻繁爆出門庭冷落、商家撤柜等，也是失去了當(dāng)年“西北第一樓”風(fēng)采。

由此來看，在當(dāng)前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈時(shí)代，即使西安太古里將引入近500家頂級(jí)品牌商戶，涵蓋奢侈品、設(shè)計(jì)師品牌、文化藝術(shù)空間等，在一定程度上能填補(bǔ)西安在“高端街區(qū)型商業(yè)”領(lǐng)域的空白，但如何突破新質(zhì)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)圍剿，贏得消費(fèi)者認(rèn)可，并為之買單，才是西安太古里需要面對(duì)的關(guān)鍵。

古里改造前（左圖）后（右圖）對(duì)比

近幾年西安商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入重新洗牌周期，西安太古里的多次延期，即使在2027年開業(yè)，能否經(jīng)受住激烈商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和迭代的考驗(yàn)，都不禁讓人為之擔(dān)憂。