清朝最后一個(gè)宦官，忍痛“剁雞”后昏迷3天，醒來(lái)卻發(fā)現(xiàn)大清亡了，筆者無(wú)法想象到他心中的崩潰，只能默默說(shuō)一句——“大人，你切的太晚，想進(jìn)宮太遲了！”

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國(guó)資房企比民營(yíng)房企牛逼在哪？想想“富二代”和“孤兒”的區(qū)別，一個(gè)在辦公司喝喝茶刷刷抖音毫無(wú)壓力，一個(gè)不拼命就要餓死，如果再具體一點(diǎn)——

近日，龍灣瑤溪南板塊一個(gè)名為“綠城·桂語(yǔ)青瀾”的新盤(pán)首開(kāi)面世，雖然說(shuō)是新盤(pán)，但其實(shí)項(xiàng)目早在2022年6月就已經(jīng)被 溫州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)投資建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司、 浙建項(xiàng)目管理（杭州）有限公司 聯(lián)合拿地，距今已有近3年的時(shí)間。

如果按照正常的推盤(pán)節(jié)奏，其實(shí)桂語(yǔ)青瀾早就應(yīng)該開(kāi)盤(pán)，否則這么慢的進(jìn)度不知道要虧多少錢，要是換做小一點(diǎn)的民營(yíng)房企，都有可能被這個(gè)項(xiàng)目拖垮，但還好拿地的是兩家國(guó)企，背靠大樹(shù)倒也不慌，令人可惜的是，拖得太久，市場(chǎng)早已不是當(dāng)初的樣子。

據(jù)溫州房管局公示，綠城·桂語(yǔ)青瀾（備案名： 青瀾軒 ）首開(kāi)毛坯均價(jià)約1.63萬(wàn)/㎡，公開(kāi)優(yōu)惠85折后，毛坯均價(jià)約1.39萬(wàn)/㎡。

這個(gè)價(jià)格若是放在2022年，說(shuō)不定真的能創(chuàng)出不錯(cuò)的銷售成績(jī)，但放在現(xiàn)在就難說(shuō)了，據(jù)朗兆數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，2022年至2024年，龍灣新房明面上的成交價(jià)格跌去約14%，實(shí)際成交價(jià)還要算上開(kāi)發(fā)商的折扣，如果按照當(dāng)時(shí)普惠8折來(lái)算，實(shí)際房?jī)r(jià)跌幅要超過(guò)20%。

時(shí)至今日，這個(gè)數(shù)據(jù)可能還太保守，畢竟在2022年，蒲州的綠城·留香園“7.1折”都能引發(fā)轟動(dòng)，而如今龍灣接近5-6.5折在售的盤(pán)都有出現(xiàn)，足以見(jiàn)得樓市相比前兩年更加萎靡。

而從土拍市場(chǎng)來(lái)看也是如此，從2022年開(kāi)始，地方國(guó)企城投就已經(jīng)是溫州土拍的成交支柱，尤其近兩年民營(yíng)房企幾乎銷聲匿跡，絕大部分地塊皆是國(guó)資托底，各大板塊樓面價(jià)一跌再跌。

參考市場(chǎng)前后落差，如果綠城·桂語(yǔ)青瀾搶在兩年前就開(kāi)盤(pán)，按照現(xiàn)在的售價(jià)，再與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)均價(jià)相比，項(xiàng)目起碼少賣了以“億”為單位的貨值。

圖源朗兆數(shù)據(jù)研究院

私以為， 從當(dāng)前市場(chǎng)行情來(lái)看， 綠城·桂語(yǔ)青瀾惠后 約1.39萬(wàn)/㎡的毛坯均價(jià)還挺樂(lè)觀， 畢竟今時(shí)不同往日，如果項(xiàng)目想要維持正常的去化速度，或許還要對(duì)自己再狠一點(diǎn)。

為什么這么說(shuō)？

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【是“龍地”還是“陰地”？】

再深入分析市場(chǎng)之前，先說(shuō)一些關(guān)于綠城·桂語(yǔ)青瀾有意思的故事，項(xiàng)目雖然開(kāi)盤(pán)較晚，但施工進(jìn)度卻沒(méi)有停滯，甚至早在2023年10月就整盤(pán)封頂，如今面世就已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房在售，品質(zhì)“所見(jiàn)即所得”倒也是一大優(yōu)勢(shì)。

而在建設(shè)期間，坊間有人流傳稱桂語(yǔ)青瀾是一宗“風(fēng)水寶地”，其源頭在于項(xiàng)目毗鄰大羅山，有著所謂“龍王三太子駕祥云升天”的傳說(shuō)，并且項(xiàng)目又與溫州龍頭企業(yè)“青山集團(tuán)”的前身“青山特鋼”舊址僅一路之隔，因此被說(shuō)是“沾染龍氣”。

關(guān)于這種說(shuō)法，在項(xiàng)目前期的宣傳資料中也有隱晦提及——

項(xiàng)目前期宣傳資料

不過(guò)說(shuō)到底，“風(fēng)水”作為一種民俗文化，向來(lái)都是百家爭(zhēng)鳴，比如綠城·桂語(yǔ)青瀾位于大羅山的正北面，又在水心河的正南面，如果按照唐朝宰相李吉甫在其《元和郡縣志》中——“山之南，水之北，曰陽(yáng)；山之北，水之南，曰陰”的說(shuō)法來(lái)看，桂語(yǔ)青瀾南面是山、北面是水，那不是屬于妥妥的“雙陰之地”？

再比如，桂語(yǔ)青瀾正南面有著一座胡公廟，東南面還有一座覺(jué)善禪寺，兩者皆有香火供奉，如果按照部分民間流傳，住宅正南方若有廟宇，或會(huì)出現(xiàn)“災(zāi)煞”；而東南方若有寺廟鎮(zhèn)壓，則可能影響氣脈走向。

說(shuō)起來(lái)玄乎瘆人，但一座大山和兩座宗教建筑，真的能有這么嚴(yán)重的影響嗎？

因此，有關(guān)風(fēng)水的說(shuō)法，不管是“龍地”還是“陰地”亦或者是“災(zāi)煞”，都毫無(wú)科學(xué)依據(jù)，不可盲目相信，更不能做為選房的依據(jù)。

真正從選房的角度考慮，樓盤(pán)南面如果存在高山——

一方面，山體可能會(huì)遮擋大量陽(yáng)光，尤其在太陽(yáng)高度角較低的冬季，山脈的陰影或許會(huì)長(zhǎng)時(shí)間覆蓋樓盤(pán)的部分區(qū)域，且由于山脈阻隔，冷空氣會(huì)在山岳北麓（暨樓盤(pán)方位）堆積，再加上山體比熱容較小，夜間降溫迅速，樓盤(pán)周邊氣溫會(huì)快速向溫度更低的山體傳導(dǎo)熱量，居住環(huán)境相對(duì)于陰冷，這也許就是古人說(shuō)“山北為陰地”的科學(xué)解釋。

大羅山水汽形成的煙霧繚繞|圖源才發(fā)傳媒

另一方面，溫州夏季盛行東南季風(fēng)，南面山脈會(huì)阻礙季風(fēng)進(jìn)入，造成樓盤(pán)周邊的熱量以及水汽難以發(fā)散，并且山體在白天吸收大量太陽(yáng)輻射后升溫，山中植物還會(huì)在蒸騰作用下產(chǎn)生大量水汽，再加上山體帶來(lái)的氣流閉塞，極為容易形成“熱島效應(yīng)”，致使周邊居住環(huán)境悶熱潮濕。

尤其對(duì)于綠城·桂語(yǔ)青瀾而言，據(jù)天地圖測(cè)距，項(xiàng)目與大羅山脈的直線距離甚至只有百米左右，這么近的距離，不僅可能出現(xiàn)“冬陰冷、夏悶熱”的現(xiàn)象，而且大山所帶來(lái)的壓迫感更加明顯。

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言歸正傳，綠城·桂語(yǔ)青瀾的入市時(shí)機(jī)太晚，導(dǎo)致項(xiàng)目當(dāng)前的售價(jià)定位非常艱難，當(dāng)下溫州樓市的新盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)非是在“價(jià)格”以及“品質(zhì)”上做文章，而桂語(yǔ)青瀾首先要面對(duì)的“強(qiáng)敵”，就是項(xiàng)目周邊的競(jìng)品——南洋未來(lái)社區(qū)！

【競(jìng)品強(qiáng)勢(shì)，壓迫感極大】

作為省級(jí)未來(lái)社區(qū)，南洋未來(lái)社區(qū)于2024年1月開(kāi)盤(pán)，相比綠城·桂語(yǔ)青瀾領(lǐng)先足足一年多時(shí)間的先機(jī)優(yōu)勢(shì)，尤其在以屬地客群為主的瑤溪南板塊，購(gòu)房意愿較強(qiáng)的客群都已經(jīng)被南洋未來(lái)社區(qū)不斷刷洗，剩余客群普遍存在觀望情緒極重、預(yù)算有限、眼界更高等問(wèn)題，對(duì)于桂語(yǔ)青瀾而言成交難度較大。

南洋未來(lái)社區(qū)實(shí)拍

從產(chǎn)品來(lái)看，南洋未來(lái)社區(qū)面積段覆蓋89㎡-143㎡，且戶均享受約5%的空中花園面積贈(zèng)送，相比普通住宅的同面積段產(chǎn)品得房率更高，而項(xiàng)目外立面采用“全鋁板+大玻璃+陽(yáng)臺(tái)全封窗+首層局部石材”的改善型配置，在剛需市場(chǎng)認(rèn)可度極強(qiáng)。

相比之下，綠城·桂語(yǔ)青瀾的面積段在89㎡-139㎡，與南洋未來(lái)社區(qū)客群高度重合，已經(jīng)失了先機(jī)，而在配置方面，僅采用“部分鋁板線條+涂料”的外立面，這樣的外墻配置放在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)屬一般。

如果考慮到周邊配套的成熟度，南洋未來(lái)社區(qū)的優(yōu)勢(shì)更加明顯，不僅與S1線輕軌站近在咫尺，而且自帶約2.34萬(wàn)平方米的九大場(chǎng)景；約4萬(wàn)方即將招商的南洋商業(yè)水街、D綜合鄰里MALL；已動(dòng)工的浙師大附屬南洋中學(xué)……豐富完善的配套對(duì)于購(gòu)房者需而言相當(dāng)加分。

南洋未來(lái)社區(qū)實(shí)拍

最后看價(jià)格方面，南洋未來(lái)社區(qū)明面上的毛坯均價(jià)約1.5萬(wàn)/㎡，如果算上折扣、返現(xiàn)等優(yōu)惠方案，再折算空中花園面積贈(zèng)送，項(xiàng)目實(shí)際的購(gòu)房成本約在1.35萬(wàn)+/㎡左右，相比桂語(yǔ)青瀾惠后約1.39萬(wàn)/㎡的毛坯均價(jià)而言，南洋未來(lái)社區(qū)的性價(jià)比更為明顯。

【板塊房?jī)r(jià)深跌，次新房壓價(jià)巨猛】

近幾年，溫州新房?jī)r(jià)格狂瀉，很大程度是由于“二手房、次新房降價(jià)倒逼”引起。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)，目前綠城·桂語(yǔ)青瀾周邊住宅房?jī)r(jià)普遍較低，其中卓越維港（次新房）掛牌均價(jià)約1.45萬(wàn)/㎡；祥生睿城（商品房）掛牌均價(jià)約1.5萬(wàn)/㎡；鳳凰城（商品房）掛牌均價(jià)約1.2萬(wàn)/㎡；瑤溪住宅區(qū)（安置房）掛牌均價(jià)約在7000-9000元/㎡。

另?yè)?jù)屬地中介反饋，目前該區(qū)域的實(shí)際成交價(jià)格，一般在掛牌價(jià)的8折上下，以對(duì)比性較強(qiáng)的卓越維港為例，實(shí)際成交價(jià)約在1.1萬(wàn)-1.3萬(wàn)/㎡左右，價(jià)格相比綠城·桂語(yǔ)青瀾約1.39萬(wàn)/㎡的惠后毛坯均價(jià)而言便宜許多，但整體成交量也依舊疲軟。

卓越維港實(shí)景|圖源卓越集團(tuán)

【地價(jià)近乎腰斬，產(chǎn)品斷代】

當(dāng)前溫州樓市絕大部分拿地較早的項(xiàng)目，或多或少都經(jīng)歷過(guò)土拍市場(chǎng)的背刺，而在瑤溪板塊中，這種背刺更為慘烈，甚至能達(dá)到“掀桌子”的地步。

綠城·桂語(yǔ)青瀾于2022年拿地，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)高達(dá)約9000元/㎡，而在去年年底，桂語(yǔ)青瀾隔壁的【永強(qiáng)北片區(qū)瑤溪南單元12-G-03地塊】成功出讓，該地塊不僅屬于“第四代住宅”，還享受溫州“高品質(zhì)住宅”標(biāo)準(zhǔn)加持，但成交樓面價(jià)僅約5120元/㎡，相比桂語(yǔ)青瀾拿地價(jià)格近乎腰斬！

此前，本平臺(tái)曾多次強(qiáng)調(diào)“第四代住宅”對(duì)于溫州市場(chǎng)前期產(chǎn)品的碾壓優(yōu)勢(shì)，并且在成交樓面價(jià)差距極大的情況下，該地塊的價(jià)格預(yù)期擁有充分的遐想空間，更何況該地塊距離桂語(yǔ)青瀾太過(guò)相近，一旦入市就是殘酷的白刃戰(zhàn)，僅從先天條件來(lái)看，對(duì)于綠城·桂語(yǔ)青瀾而言極為不利。

不僅如此，2024年6月，曾推廣名為“翡翠半島”的【瑤溪南單元12-E-08地塊】在法拍市場(chǎng)低價(jià)成交，該項(xiàng)目在所有樓幢均已結(jié)頂?shù)那闆r下，成交樓面價(jià)卻僅約5621元/㎡，低廉的樓面價(jià)和建設(shè)成本，足以讓該項(xiàng)目擁有寬裕的定價(jià)空間，如果接盤(pán)的開(kāi)發(fā)商舍得讓利，無(wú)疑將對(duì)綠城·桂語(yǔ)青瀾產(chǎn)生較大威脅。

【浙南科技城新盤(pán)降價(jià)，板塊承壓巨大】

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)瑤溪南區(qū)域內(nèi)的新盤(pán)傾軋必然非常殘酷，但相比于板塊之間的碰撞而言，這種程度最多只能算是“小打小鬧”。

在龍灣大部分購(gòu)房者眼中，置業(yè)的優(yōu)先級(jí)綜合房?jī)r(jià)、板塊前景、城市界面、區(qū)域發(fā)展成都等方面，可以籠統(tǒng)按照“蒲州≈龍灣中心區(qū)＞浙南科技城＞永中＞瑤溪南＞其它”的排序，最后以自身?xiàng)l件不同進(jìn)行選擇。

其中，瑤溪南處于這條置業(yè)鏈的末尾，板塊的去化支撐絕大部分來(lái)自于屬地客群，除去小部分因情懷置業(yè)的購(gòu)房者外，有相當(dāng)占比的購(gòu)房者置業(yè)瑤溪南的原因，都是由于預(yù)算有限而沒(méi)有太多選擇。

然而，隨著樓市下行市場(chǎng)愈發(fā)低迷，龍灣整體房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯跌幅，其中浙南科技城由于近幾年供應(yīng)量龐大，新房?jī)r(jià)格一路狂瀉，次新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)顯著回落，部分新盤(pán)房源價(jià)格甚至跌到與瑤溪南板塊相當(dāng)。

目前，浙南科技城的云創(chuàng)未來(lái)社區(qū)、龍湖攬境、四季宸章等樓盤(pán)，有相當(dāng)一部分房源的實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)跌至1.2萬(wàn)-1.4萬(wàn)/㎡，而在今年中旬就會(huì)有項(xiàng)目開(kāi)始交付，到時(shí)候大量次新房撲入市場(chǎng)，板塊房?jī)r(jià)很可能將再次跌底。

另外有傳聞稱，浙南科技城某新盤(pán)將以5折左右打包轉(zhuǎn)讓，屆時(shí)重新定價(jià)后，可能還有不小的下降空間。

浙南科技城某新盤(pán)樣板間

無(wú)論是板塊前景、未來(lái)發(fā)展還是城市界面都要優(yōu)于瑤溪南的浙南科技城，如今的新房?jī)r(jià)格卻與瑤溪南相差不大，這無(wú)疑解放了相當(dāng)一部分因?yàn)轭A(yù)算有限而無(wú)法進(jìn)階浙南科技城板塊的屬地購(gòu)房者。

綜合區(qū)域競(jìng)品、周邊二手市場(chǎng)、地價(jià)腰斬、板塊虹吸等多方面考慮，私以為，位于瑤溪南的綠城·桂語(yǔ)青瀾如果想要正常去化，毛坯均價(jià)應(yīng)該在1.2萬(wàn)/㎡左右才算中規(guī)中矩。

要是想銷售流速快一點(diǎn)，毛坯均價(jià)設(shè)置在1-1.1萬(wàn)/㎡的價(jià)格，可能還能在當(dāng)下的瑤溪南市場(chǎng)快速分一杯羹，否則一旦拖到樓面積更低的“第四代住宅”入市，或者傳聞中的浙南科技城新盤(pán)5-6折價(jià)格入市，到那時(shí)候整盤(pán)將近900套的體量，毛坯均價(jià)1萬(wàn)/㎡都未必?fù)醯米　?/strong>

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其實(shí)從某種程度來(lái)說(shuō)，“國(guó)企兜底土拍市場(chǎng)”的策略真的很難適應(yīng)當(dāng)下的市場(chǎng)。

為什么說(shuō)“窮人家的孩子早當(dāng)家”？綠城·桂語(yǔ)青瀾就是個(gè)明顯的例子，如果換做民企，項(xiàng)目根本拖不起這么久，而根據(jù)近幾年的樓市行情，如果項(xiàng)目早兩年開(kāi)盤(pán)，肯定能比如今的售價(jià)每平方要多賣幾千塊。

這算不算虧損？筆者不好說(shuō)，但這筆帳總是要有人算，近段時(shí)間溫州接連出現(xiàn)國(guó)企退地，甚至部分國(guó)企僅在土地出讓金這一項(xiàng)就血虧超2億，出現(xiàn)這種跡象，就已經(jīng)說(shuō)明僅靠地方國(guó)企和城投已經(jīng)無(wú)法托底溫州樓市，真正的出路還需要在市場(chǎng)上尋找，與其想著找哪家單位救急，不如趁著今年溫州土拍尚未開(kāi)始，多想想辦法如何讓本地民營(yíng)房企和品牌房企參與拿地。

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