從本周行情來看，市場高低切換、風(fēng)格切換已經(jīng)成為了共識。最近兩天多個熱點(diǎn)題材表現(xiàn)活躍，且強(qiáng)度不低，說明資金也在選擇新方向。但是這種多熱點(diǎn)輪動，更考驗大家對于選谷和節(jié)奏的把控。

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以下為正文：

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昨天，寧波晚報旗下《寧波樓市報道》發(fā)布了市區(qū)最新的庫存情況，扣除奉化、北侖，四區(qū)庫存僅剩11988套。

這個庫存水平高不高？我們回顧一下寧波近幾個月的新房銷量，除掉傳統(tǒng)淡季春節(jié)月（1-2月），去年四季度平均月銷量都在1500套以上。

如果按照月銷1500套計算，12000套的庫存，靜態(tài)去化周期僅8個月，一般認(rèn)為低于9個月庫存是偏短缺的，實際的去化周期可能更短。

因為這12000套庫存中，還存在很大一部分“死庫存”。

在文創(chuàng)港有個樓盤叫港埠漾琚里，也叫港埠三區(qū)，這個項目備案均價約40000元/平，從2023年5月拿證到現(xiàn)在，總共406套房子，賣了27套。

剩下的379套住宅，還在繼續(xù)堅持40000元/平的售價，所以還是賣不掉，那么，這部分庫存就會一直存在，沒有銷售可能性，老司機(jī)把這種庫存稱為“死庫存”。

同樣在江北，一個叫官山印的樓盤，預(yù)售證領(lǐng)了458套，到現(xiàn)在還剩412套，原因也是一樣的——這個樓盤要賣18000+的均價，而競品樓盤才賣14000左右，它不當(dāng)庫存才怪。

寧波類似的死庫存還有不少，有的是因為開發(fā)商定價過高，有的是因為地處偏僻，還有的是產(chǎn)品有問題，這些死庫存如果不動大手術(shù)，很難賣掉。

扣掉這些死庫存后，寧波主城區(qū)的實際可售庫存就少多了，特別是面積140以下，總價500萬以下的新樓盤，庫存已經(jīng)告急。

還是《寧波樓市報道》發(fā)布的數(shù)據(jù)：90平以下的商品房，海曙、鎮(zhèn)海都只有幾十套；鄞州有518套，乍一看還挺多，但其中480套是姜山的沐春里（備案價26000元/平），除掉它鄞州就只剩30多套了；江北還有349套，但都是莊橋北、慈城這些板塊，市區(qū)基本沒得買。

市區(qū)剛需盤基本絕跡。

再來看看更大的面積段——90-120平，剛需/剛改的樓盤，也是市場需求最大的產(chǎn)品。

海曙有925套，但70%在高橋、集士港、古林、望春、橫街等外圍區(qū)域，如果地段不嫌棄，目前還有得選。

江北這個面積段，主要分布在莊橋、慈城、蓀湖，共有1900多套。慈城現(xiàn)在的價格14000左右，尾盤不多；莊橋庫存超千套，最便宜也要20000左右；蓀湖房價最低，但幾乎0配套。

鄞州的選擇就少了，市區(qū)僅有的兩三個有剛需/剛改盤都漲價了，東方臻悅的小面積單價來到了30000元附近；要價格便宜的，只能去姜山、五鄉(xiāng)、東錢湖，而且?guī)缀跻捕际俏脖P。

圖表源自公眾號《寧波樓市報道》

如果再上升一個檔次，總價400-500萬出頭，差不多120-140平的戶型，市區(qū)總庫存可能都不到1000套了。這個總價段的改善客戶最多，都是賣了老破小準(zhǔn)備置換的，但要找房子新一點(diǎn)、地段學(xué)區(qū)好一點(diǎn)，產(chǎn)品要素還不錯的樓盤，真是千難萬難。

現(xiàn)在反而是高端改善選擇多一寫，如總價800萬+的樓盤，明湖有兩個，今年還再開兩個；高新區(qū)有兩個，接下來還要賣一塊地；下應(yīng)有一個，矮柳有一個，如果江北永紅要賣，大概率也是這個價位段。

高改的春天才剛剛開始。

真正想買房的人，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)市場上選擇不多了，但一些不買房，或者買不起房的人，卻天天在鼓吹房價還會大跌，庫存多得賣不完云云。

如果單論輿論，主流一定是看空的，因為空頭能引起更多人共鳴。任何時候，買房都只是少數(shù)人，寧波一年新房二手房加起來成交不到10萬套，但市區(qū)人口有300多萬，所以90%的人都是不買房的。

不買房的人，一般來說都傾向于看空。

但對于真正想買房的人，如果跟著大眾輿論走，往往會吃虧。去年10月以來，不少樓盤的剛需戶型已經(jīng)漲了不少，包括二手次新房也漲了不少，對于要買這樣的房子的人來說，幾個月過去后，要真金白銀多付不少錢。

就未來新增供應(yīng)來看，在土地價格不降，容積率降低，贈送面積增加的情況下，開發(fā)商大概率也會選擇做豪宅，或者做高改，而不會做剛需和剛改，因為開發(fā)成本太高，而剛需的售價又太低，基本沒法操作。

所以剛需/剛改未來的需求，逐漸都要過渡到二手房市場去了。二手房市場是個高度分化的市場，老破?。ù螅┖桶仓梅窟€在嘩嘩跌，但很多次新房已經(jīng)企穩(wěn)回升了。

地段好一點(diǎn)的次新房，會越來越體現(xiàn)出稀缺性，特別是在鄞州，面向剛需和剛改的次新二手房，會越來越搶手。

二手房整體掛牌量其實也在下降，目前已經(jīng)來到95000套左右，這里面也有不少死庫存，也就是掛價奇高，不是誠心出售的房源。

真正可售房源要少得多。

最近二手房的成交相當(dāng)好，這個月肯定超5000套，4月份大概率也不會差到哪里去。二手房成交已經(jīng)有半年時間的回溫，價格底越來越確鑿。

老司機(jī)天天都會被問到房價還會跌多少，如果你相信房價還會跌的，不要來問我，在這個階段，我完全不看跌，如果這時候還不能止跌的小區(qū)，不要去看，都是問題樓盤。